央行宣布自22日起存貸款利率分別降0.25和0.4個(gè)百分點(diǎn)，具體內(nèi)容為：金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對(duì)基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡(jiǎn)并。5年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.15%。

▌一、量?jī)r(jià)齊漲幾率大，購(gòu)房者可能恐慌入市

因?yàn)槿娼禍?zhǔn)，銀行將增加貸款額度，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首套房的利率折扣將明顯增加。預(yù)計(jì)一線城市9折將成為主流，甚至有出現(xiàn)85折或者8折的可能性。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這種直接的信貸刺激影響非常大。

另外從心理層面講，本次降息降準(zhǔn)，力度空前，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，疊加之前的取消限購(gòu)、限貸政策影響，購(gòu)房者很可能再次恐慌入市。入市的積極性繼續(xù)提高，房?jī)r(jià)難以再跌，量?jī)r(jià)齊漲的可能性非常大。松動(dòng)的信貸政策使得購(gòu)房者難以再期待價(jià)格下調(diào)回歸合理。

▌二、一二線城市房?jī)r(jià)不再跌，三四線城市回暖概率小

一二線城市，樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。房?jī)r(jià)再跌的可能性接近于0。三四線因?yàn)閹?kù)存**值過(guò)高，這種情況下，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。

▌三、急缺錢的開發(fā)商久旱逢甘霖，融資成本降低

目前不管是中國(guó)經(jīng)濟(jì)還是全球經(jīng)濟(jì)均依然不樂(lè)觀，央行下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率意在刺激整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，維持平穩(wěn)上漲，這對(duì)大部分開發(fā)商來(lái)說(shuō)是利好消息。

目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈依然比較緊張，而貸款利率下調(diào)對(duì)極缺錢的開發(fā)商來(lái)說(shuō)是很好的消息，意味著從銀行貸款的利率更低了，融資的成本降低了。

▌四、購(gòu)房者節(jié)省真金白銀

推算貸100萬(wàn)元30年，之前年利率6.55%，月供6353.6元?，F(xiàn)在年利率6.15%，月供6092.3元，減少261.3元。以貸款100萬(wàn)20年計(jì)算，如果按照基準(zhǔn)利率計(jì)算，購(gòu)房者之間可以減少月供234元每月，合計(jì)20年可以減少4萬(wàn)的利息支出。

▌五、預(yù)示下一次降準(zhǔn)降息

英大證券研究所所長(zhǎng)李大霄認(rèn)為，央行的非對(duì)稱降息降低了企業(yè)的融資成本，是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的重大舉措，接下來(lái)還會(huì)降息。

長(zhǎng)城證券研究所所長(zhǎng)向威達(dá)也表示，央行此舉將有助于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，利率仍有繼續(xù)下降的空間和必要。

民生證券認(rèn)為，貨幣寬松空間被打開，未來(lái)繼續(xù)降準(zhǔn)降息沒有任何心理上的包袱，再考慮到存貸比調(diào)整帶來(lái)的繳準(zhǔn)壓力，預(yù)計(jì)下一次降準(zhǔn)降息不會(huì)太遠(yuǎn)，一直會(huì)持續(xù)到社融余額增速拐頭向上，經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力增強(qiáng)為止。

▌六、2015年開年首套按揭可能回落至9折

興業(yè)銀行**經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委指出，本次降息有助于在明年初存量貸款重定價(jià)時(shí)系統(tǒng)性下調(diào)融資成本，特別是以貸款基準(zhǔn)利率為定價(jià)基準(zhǔn)的小微、三農(nóng)，當(dāng)然還有房地產(chǎn)。中金公司地產(chǎn)組認(rèn)為，如果11月底、12月初中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前能有貨幣層面動(dòng)作（比如降準(zhǔn)降息），則2015年開年首套按揭將明顯回落至9折附近，那么地產(chǎn)目前可以適當(dāng)配置，在貨幣信號(hào)明確之后堅(jiān)決超配。

▌七、對(duì)于存款利率的影響不大

存款端利率下調(diào)至2.75%，上浮區(qū)間擴(kuò)大至1.2，存款利率上限仍為3.3。考慮到股份制銀行存款利率早已上浮到頂，而大行存款利率也上浮至3.25，因此這一降息對(duì)于存款利率的影響應(yīng)該非常小。

▌八、對(duì)債市利好：債券牛市延續(xù)

將大幅縮窄貸款和債券收益率的差距，打開債券類資產(chǎn)收益率的下行空間。

判斷未來(lái)貨幣寬松仍將延續(xù)，7天回購(gòu)利率均值有望降至3%以下，3個(gè)月目標(biāo)2.5%。

▌九、刺激房地產(chǎn)和基建行業(yè)

中國(guó)房地產(chǎn)投資將顯著受益于此次降息，降息將刺激房地產(chǎn)和基建行業(yè)，銀行利差會(huì)縮小。

▌十、2015年剛需貨量比較足的房企受益*大

降息對(duì)于何種模式的地產(chǎn)公司最為利好？

第一，中期看市場(chǎng)反轉(zhuǎn)的概率開始增大，因此2015年貨量比較充足的房地產(chǎn)企業(yè)，很明顯在2014年增加土地房地產(chǎn)企業(yè)將有正面作用。

第二，此前的房地產(chǎn)行業(yè)政策主要利好改善類需求，而將此無(wú)疑會(huì)直接刺激剛需，以剛需為主要產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)在降息過(guò)程中獲益*大。

第三，從年初至今資本市場(chǎng)地產(chǎn)板塊已經(jīng)有了一輪修復(fù)式的上漲。而政策推動(dòng)行業(yè)將進(jìn)入第二階段的上漲，在這一階段杠桿使用更加充分的公司將獲益，持有更多資產(chǎn)的公司也將會(huì)獲益。

▌十一、土地價(jià)格和成交量再次成為重點(diǎn)關(guān)注指標(biāo)

土地價(jià)格和成交量是需要密切關(guān)注的指標(biāo)，*優(yōu)的組合是土地價(jià)格微幅下降而成交量開始顯著回升。

當(dāng)然，土地價(jià)格如果出現(xiàn)顯著調(diào)整也是非常有利的因素。因?yàn)檫@預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)在政策正面的影響下，未來(lái)的供給量有所保證，并且這些供給量存在一定的利潤(rùn)空間。

此外，新開工指標(biāo)也需要密切關(guān)注，新開工同比轉(zhuǎn)正將說(shuō)明行業(yè)不僅僅政策面出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，基本面業(yè)同樣出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

▌十二、提前完成銷售業(yè)績(jī)的房企可能漲價(jià)

引發(fā)價(jià)格調(diào)整的根源，在于一系列政策利好引發(fā)的市場(chǎng)交易回暖。今年9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，提出首套房購(gòu)房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，并重申首套房貸款利率*低優(yōu)惠政策。10月，三部委又發(fā)文降低公積金貸款購(gòu)房的門檻。

中原地產(chǎn)**分析師張大偉表示，由于供需關(guān)系緊張的局面并未根本改變，從8、9月開始，一線城市被壓抑的需求就開始陸續(xù)釋放。與此同時(shí)，政策利好的不斷刺激，則使市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，并進(jìn)一步促進(jìn)需求入市。因此，未來(lái)樓市成交量將逐漸企穩(wěn)回升，零星的漲價(jià)情況也會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)。

分析人士指出，雖然距離年末只剩不到兩個(gè)月的時(shí)間，但按照10月以來(lái)的銷售勢(shì)頭，房企沖擊年度銷售目標(biāo)頗有希望。凡是提前完成銷售業(yè)績(jī)的企業(yè)，都可能做出漲價(jià)的布局。

▌十三、一線城市二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上調(diào)

據(jù)悉，智囊機(jī)構(gòu)已將一份調(diào)整樓市政策的整體方案提交至監(jiān)管層，其中包括對(duì)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)進(jìn)行減免，并對(duì)限購(gòu)進(jìn)行微調(diào)等，更好地刺激市場(chǎng)成交。若此類政策建議最終“落地”實(shí)施，無(wú)疑是又一重大利好。

事實(shí)上，這種刺激的作用十分明顯。11月13日，上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》，調(diào)整了該市關(guān)于普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并將自11月20日起執(zhí)行。受此利好消息的影響，一些二手房業(yè)主驟然提高報(bào)價(jià)，甚至不惜違約。

從數(shù)據(jù)上看，價(jià)格回調(diào)的跡象已經(jīng)出現(xiàn)。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，全國(guó)70個(gè)大中城市的新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格平均環(huán)比下降0.3%。雖已連續(xù)6個(gè)月下滑，但降幅已連續(xù)兩個(gè)月收窄。

同期，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比均停止下跌，其中北京二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，上海、廣州、深圳環(huán)比均持平。二手房對(duì)市場(chǎng)變化的反應(yīng)最為敏感，也往往被看作是先導(dǎo)性指標(biāo)。多數(shù)機(jī)構(gòu)指出，二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上調(diào)，表明整體房?jī)r(jià)已有反彈跡象。

▌十四、潛在銷售彈性大的地產(chǎn)股受青睞

根據(jù)廣發(fā)房地產(chǎn)研究小組所做的降息對(duì)地產(chǎn)行業(yè)及板塊影響深度報(bào)告，推薦關(guān)注潛在銷售彈性大的地產(chǎn)股，同時(shí)兼顧有息負(fù)債率是否處于高位（降息的邊際改善影響）。（來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院）