案例：日前，姜女士去年買的新房，產(chǎn)權(quán)證很快就辦下來了。前段時間，開發(fā)商又說給辦土地證，沒想到產(chǎn)權(quán)證和土地證這么快就辦下來，姜女士很高興。但面對辦下的土地證姜女士卻問題重重，產(chǎn)權(quán)證的房屋面積是60平方米，可土地證的面積卻只有10平方米，土地性質(zhì)為出讓。為啥產(chǎn)權(quán)證上的面積和土地證上的面積不一樣呢？出讓土地是什么意思？開發(fā)商是不是把面積搞錯了？

其實，土地證上登記的面積是指土地所有者或土地使用者在共有土地面積中所分攤的面積。房產(chǎn)證上的面積是指房屋產(chǎn)權(quán)面積。兩個證所指的面積并不是同一個概念，所以登記面積不一樣。

據(jù)悉，房產(chǎn)證上的土地面積計算，是由開發(fā)商委托有資質(zhì)的測繪隊（一般是房管局的測繪隊）進行實地測量的。房產(chǎn)證面積計算的結(jié)果，最終由套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房屋分攤建筑面積兩部分構(gòu)成。

土地證上土地面積的計算公式為：（房屋產(chǎn)權(quán)面積/總建筑面積）×總占地面積。

據(jù)了解，房產(chǎn)證上的土地面積是由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。房產(chǎn)證上的面積就是最終的實際的建筑面積。如果房產(chǎn)證還沒有辦出來，只要測繪部門已經(jīng)測繪，那么現(xiàn)場測繪的面積就是產(chǎn)權(quán)面積。

建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。對于房產(chǎn)證面積計算，應(yīng)包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。

根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的有關(guān)的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記認定。

另外，對于姜女士所說的出讓土地，指的是開發(fā)商用地取得方式的一種。目前，房地產(chǎn)開發(fā)用地取得方式主要有兩種，一種是國有劃撥，一種是國有出讓。出讓土地是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋?，并且根?jù)評估地價的相關(guān)比例支付了土地出讓金。其中國有出讓土地使用權(quán)有土地使用年限限定，普通住宅的使用年限一般為50年，商業(yè)用房為40年。