2006年，“房奴”一詞貼切形容了房價(jià)不斷飆升卻又不能沒有自己房子的購房者的真實(shí)狀態(tài)。上百萬的貸款，要用剩余生命的幾乎二分一的時(shí)間去償還，這不僅在經(jīng)濟(jì)上是一個(gè)山一樣的壓力，更給“房奴”的精神層面帶來不小的刺激。

現(xiàn)如今，人們習(xí)慣了貸款買房這一模式，各種不同的貸款組合或省錢或省事，尤其在央行一再降息后，各城市的公積金政策也隨之調(diào)整，如何合理使用公積金以節(jié)省購房成本，相信不只是小編關(guān)心的問題吧？

那么當(dāng)下買房到底是全款好，還是按揭省錢呢？據(jù)小編看來，這要根據(jù)每個(gè)人的自身實(shí)際情況來判斷。

全款購房

去庫存時(shí)期的開發(fā)商為了跑量，打出了各種優(yōu)惠信息吸引購房者?！叭?7折，按揭99折”，兩個(gè)百分點(diǎn)的優(yōu)惠差距，讓人不心動(dòng)是假的。就拿購置一套100萬的房子來說，如果全款購房立即就能節(jié)省3萬元，而且省去了漫長幾十年中要還銀行的幾十萬利息。

另外，全款購房免除了各種手續(xù)費(fèi)、銀行利息等。而且，一次性付款可以和開發(fā)商討價(jià)還價(jià)，進(jìn)一步節(jié)省購房款。如果存款足夠當(dāng)然是個(gè)不錯(cuò)的選擇，但是全款購房需要注意以下幾個(gè)方面：

1.可預(yù)期的變數(shù)

現(xiàn)在市場上大部分在售的房源為期房，購房者選擇一次性付款會(huì)加大購房風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于一次性付款的消費(fèi)者，開發(fā)商會(huì)要求購房者在預(yù)售階段繳納所以房款，并簽訂《商品房買賣合同》。然而，在交易過程中，很多預(yù)售樓盤存在五證不全的問題，雖然銷售人員承諾在一定時(shí)間段內(nèi)會(huì)補(bǔ)齊手續(xù)，但對(duì)購房者來說，卻充滿了未知的變數(shù)，其中*大的問題就是“備案難”。

2.不可預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)

全款購買期房，如果開發(fā)商沒有按期交房，或因工程資金不足等原因，無法完成交付使用甚至工程“爛尾”，那么全款購房者損失的利息會(huì)比按揭購房者多，甚至可能全部打了水漂。

按揭購房

按揭購房對(duì)于大部分人來說，雖然后期有著巨額利息需要償還，但是對(duì)當(dāng)下生活質(zhì)量的影響比較小。尤其是在存款利息降低的情況下，能用公積金貸款買是*好的。個(gè)人住房公積金貸款(5年以上)的利率是3.75%，商業(yè)貸款利率是5.65%，因此，公積金貸款當(dāng)為**。

1.等額本金法和等額本息法

很多人還不知道，貸款其實(shí)分為等額本金法和等額本息法。

在等額本息法中，銀行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例會(huì)隨本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。在等額本金法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。

簡單地說，雖然兩者的算法是完全不同的，但是單純從每個(gè)月的還款總額來看，等額本息法每個(gè)月還款的數(shù)額是一樣的；而等額本金法每個(gè)月的還款數(shù)額是呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài)。

兩種還款方式適用不同人群：

等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計(jì)劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會(huì)增加，生活水平自然會(huì)上升；如果這類人選擇本金法的話，前期還款壓力會(huì)非常大。

等額本金法因?yàn)樵谇捌诘倪€款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時(shí)間還款能力強(qiáng)的貸款人，當(dāng)然一些年紀(jì)稍微大一點(diǎn)的人也比較適合這種方式，因?yàn)殡S著年齡增大或退休，收入可能會(huì)減少。

就拿公積金貸款100萬，分30年還貸來說：選擇等額本息還款，月均還款4774.15元；選擇等額本金還款，第一個(gè)月需還款6111.11元，從第二個(gè)月開始還款額逐月減少，大概到還款的第11年開始，月還款額會(huì)比4700元越來越少。

兩種還款方式并沒有很大的優(yōu)劣之分，每個(gè)人可根據(jù)自身情況選擇。等額本息月還款額度固定，壓力均衡；等額本金對(duì)于經(jīng)濟(jì)寬裕的人來說能讓以后的生活更加寬松、節(jié)約成本。

2.提前還貸

另外，有的人經(jīng)濟(jì)情況越來越好，在某一時(shí)期想選擇提前還貸，早日甩去“房奴”的包袱，也少還點(diǎn)利息，但是也要算準(zhǔn)時(shí)機(jī)再還才是真的劃算。比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。此外，部分提前還貸后，剩下的貸款市民應(yīng)選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。

因?yàn)?，銀行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時(shí)間成本來計(jì)算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了。而且，在降息過程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。

3. 公積金轉(zhuǎn)賬還貸

在申請(qǐng)購房組合貸款時(shí)，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時(shí)，*大程度地降低每月公積金的還款額；*大程度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟(jì)可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。

這樣，月還款額的結(jié)構(gòu)中就會(huì)呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)省的利息就很可觀。