自開年以來，中國房地產(chǎn)市場就開始出現(xiàn)下滑，伴隨著量價(jià)齊跌，一些城市也開始出臺(tái)微刺激政策，市場上多種聲音不絕于耳。那么，中國房地產(chǎn)市場形勢如何？是泡沫已經(jīng)破裂，是拐點(diǎn)，還是短周期調(diào)整？下面來看看專家們怎么說。

房價(jià)接連調(diào)整

中國房地產(chǎn)市場形勢如何？是泡沫已經(jīng)破裂，是拐點(diǎn)，還是短周期調(diào)整？

中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌：我認(rèn)為是短周期調(diào)整和拐點(diǎn)出現(xiàn)兩者的結(jié)合。但拐點(diǎn)有兩種解釋，一種是小拐點(diǎn)，一種是大拐點(diǎn)，大拐點(diǎn)就是正增長變負(fù)增長，小拐點(diǎn)就是增速放緩。我愿意將目前的市場狀況看成是小拐點(diǎn)，銷售增幅下降，但是不可能全面下滑。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)周期性的盤整，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場是買漲不買跌，一項(xiàng)政策出臺(tái)后，或經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化，就容易出現(xiàn)觀望。一定觀望期后，積壓的需求量會(huì)隨后釋放出來。 2010年4月到2011年底，我們整個(gè)是下滑的，但是2012年后突然就爆發(fā)了，這種勢頭保持到了2013年。2014年需求釋放減緩了，實(shí)際上從去年四季度就平穩(wěn)下來了，這是樓市客觀的小周期，現(xiàn)在處于小周期下行階段。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠：2012年是拐點(diǎn)，2013年出現(xiàn)局部反彈，主要是一二線城市，一些三四線城市幾乎沒什么銷售。三四線城市明顯供應(yīng)過大，而老百姓的收入有限?，F(xiàn)在一線城市是價(jià)格泡沫，三四線城市是量的泡沫。雖然中國通過調(diào)控和改變預(yù)期創(chuàng)造了一些需求，但長期不可能改變房地產(chǎn)供求關(guān)系。我覺得房價(jià)會(huì)一浪一浪調(diào)整，因?yàn)闀?huì)有政府調(diào)控改變百姓預(yù)期的情況發(fā)生，但是最終調(diào)整多少，還是要看政府調(diào)控的力量與市場力量的博弈，所以要做出價(jià)格判斷并不容易。我認(rèn)為最終每平方米房價(jià)會(huì)降到2個(gè)月平均工資以下。

某指數(shù)研究院研究總監(jiān)杜丙國：在城市市場分化加劇、觀望氣氛漸濃及去年同期高基數(shù)的影響下，今年1~4月我國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)略顯低迷。但是從中長期來看，我國房地產(chǎn)市場仍處在規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大的上行區(qū)間，目前的“拐點(diǎn)”只是短期預(yù)期影響下的波動(dòng)變化，2014年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價(jià)繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)”的特點(diǎn)。

房地產(chǎn)市場為什么會(huì)在2014年出現(xiàn)下滑呢？

顧云昌：房地產(chǎn)除了市場因素外，還受到宏觀經(jīng)濟(jì)影響、房地產(chǎn)調(diào)控政策影響。宏觀經(jīng)濟(jì)層面，現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)增速放緩，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場增速放緩，這是相輔相成的。對房地產(chǎn)產(chǎn)生影響的主要是貨幣政策，現(xiàn)在是穩(wěn)健偏緊的，去年四季度以來，對房地產(chǎn)的信貸比較緊，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場缺乏資金，銷售放緩。

至于房地產(chǎn)本身的調(diào)控政策，國家層面沒什么變化，實(shí)際上現(xiàn)在的情況主要是宏觀經(jīng)濟(jì)層面信貸政策和房地產(chǎn)周期的變化，造成了市場相對下行。2012年我們就預(yù)測2013年是前高后穩(wěn)，實(shí)際上也是如此。今年完全不同，能不能實(shí)現(xiàn)前低后穩(wěn)，還要看宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及貨幣政策的情況，也和各地是否采取寬松政策有關(guān)。

謝國忠：房地產(chǎn)泡沫是巨大的貨幣泡沫的體現(xiàn)，而這個(gè)泡沫已經(jīng)開始下行了。貨幣是兩條線，一看貨幣是不是貶值，二看還有人能借錢嗎?，F(xiàn)在家庭負(fù)債較高，地方政府也借了那么多錢，貨幣又有貶值的壓力，二者相加，貨幣泡沫走不下去了，所以房地產(chǎn)泡沫也走不下去了。