雖然近期政策環(huán)境有所改變，地市和樓市均逐漸回暖，但房地產(chǎn)行業(yè)仍然積壓著超過(guò)2.2萬(wàn)億元存貨。

CRIC研究中心提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度末，A股139家房企存貨達(dá)2.23萬(wàn)億元，環(huán)比上升5%。其中，4家大房企存貨環(huán)比微增3%；15家中型房企存貨較年初上升了25%；120家小房企增幅居中。部分庫(kù)存消化周期超18個(gè)月、同比漲幅超1倍的房企包括：大名城漲128%至26.36個(gè)月，蘇寧環(huán)球漲154%至22.57個(gè)月，深振業(yè)同比增長(zhǎng)135%至18.53個(gè)月。

而據(jù)12月9日中原地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告顯示，北上廣深等一線(xiàn)城市的住宅土地成交全面創(chuàng)造歷史記錄。截至12月7日，3274.59億元的土地成交額不僅提前突破2013年創(chuàng)造的歷史記錄，也是首次突破3000億大關(guān)，全年將有望突破3500億。

對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟表示，房地產(chǎn)行業(yè)的整體趨勢(shì)還是體現(xiàn)為存貨的增加。存貨過(guò)高會(huì)占用房企的資金，使資金成本進(jìn)一步升高，也會(huì)影響到房企的周轉(zhuǎn)速度，使得去庫(kù)存的壓力進(jìn)一步加大。

庫(kù)存仍然呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究員陳開(kāi)朝表示，房企存貨包括已購(gòu)置土地、新開(kāi)工后建設(shè)投入以及拿到預(yù)售許可證的可售部分 （包括未竣工待售和已竣工待售）。

CRIC研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從庫(kù)存走勢(shì)看，A股139家房企的庫(kù)存從2010年末的8833億元，到2011年末的1.26萬(wàn)億元，到2012年末的1.5萬(wàn)億元，2013年1.9萬(wàn)億元，再到2014年第三季度的2.23萬(wàn)億元，持續(xù)攀升。

從增速看，2011年139家房企庫(kù)存同比增長(zhǎng)43%，2012年同比增長(zhǎng)19%，2013年同比增長(zhǎng)26%，2014年三季度末較年初增加22%。今年房企銷(xiāo)售普遍受阻，但庫(kù)存依然保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

CRIC的研報(bào)指出，前幾年庫(kù)存快增是因?yàn)榇蠛眯星槔瓌?dòng)，庫(kù)存中很大部分是土地投入，屬于正常的庫(kù)存增長(zhǎng)；今年房企拿地銳減下庫(kù)存繼續(xù)激增，是因?yàn)殇N(xiāo)售端遇阻，屬于非“常態(tài)”的庫(kù)存增長(zhǎng)。

陳開(kāi)朝分析，從房?jī)r(jià)與庫(kù)存走勢(shì)看，2010年-2013年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格每年漲6%-8%，庫(kù)存則維持20%-40%的增速。2013年及以前，房?jī)r(jià)主要跟供需有關(guān)，行業(yè)庫(kù)存對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小。2014年以來(lái)，房企拿地力度銳減，建設(shè)投入雖然也有所下滑，但在高周轉(zhuǎn)下，建設(shè)投入依然保持較快的增速。今年由于總體行情調(diào)整，銷(xiāo)售端受阻，所以房企可售、待售部分淤積導(dǎo)致庫(kù)存急劇上升——說(shuō)明行業(yè)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)在不斷集聚?！敖衲陰?kù)存積壓的眾房企普遍會(huì)采取積極的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作，加大打折促銷(xiāo)力度，整體房?jī)r(jià)因此下滑或持穩(wěn)?！?/p>

土地儲(chǔ)備也凸顯出房企面臨高存貨的壓力。中金公司近期研究報(bào)告顯示，目前很多房企的土地儲(chǔ)備規(guī)模還是比較大的。比如萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備規(guī)模為10000萬(wàn)平方米，保利地產(chǎn)為7660萬(wàn)平方米，恒大為15100萬(wàn)平方米。

住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌表示，銷(xiāo)售下滑是造成存貨上升的主因之一，房企去庫(kù)存有待市場(chǎng)的整體轉(zhuǎn)暖，開(kāi)發(fā)商也需要在價(jià)格上做文章，拓展更多的銷(xiāo)售渠道，去以?xún)r(jià)換量。

15家中型房企凈負(fù)債率達(dá)137%

陳晟表示，目前房產(chǎn)行業(yè)的主要形勢(shì)是千方百計(jì)去庫(kù)存，對(duì)一些中小企業(yè)甚至?xí)斐缮嫔系膲毫?。?kù)存的高企，也使一些地區(qū)的房?jī)r(jià)滯漲。對(duì)于一些非常有把握的城市，房企可以進(jìn)行一定的土地儲(chǔ)備，而不是大面積的土地儲(chǔ)備。放開(kāi)限購(gòu)、降息等政策面的利好，不能從根本上解決庫(kù)存問(wèn)題，根本原因是市場(chǎng)供需壓力。

“總體上看，同樣是庫(kù)存快速增長(zhǎng)，但不同的行情下，對(duì)房企的意義迥然不同：行情好時(shí)，高庫(kù)存將支持企業(yè)快速擴(kuò)張，盈利、負(fù)債、資金運(yùn)營(yíng)等財(cái)務(wù)指標(biāo)不斷改善；行情不好時(shí)，高庫(kù)存會(huì)推高企業(yè)負(fù)債率，財(cái)務(wù)趨于惡化?！标愰_(kāi)朝表示。

CRIC研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度末，A股139家房企凈負(fù)債率為101%，季度同環(huán)比分別上升24個(gè)百分點(diǎn)和1個(gè)百分點(diǎn)。不同規(guī)模的房企分化較大：4家大房企凈負(fù)債率為62%，環(huán)比下降2個(gè)百分點(diǎn)，負(fù)債水平合理；15家中型房企凈負(fù)債率為137%，環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)，逼近高位警戒線(xiàn)；120家小房企凈負(fù)債率109%，環(huán)比微增1個(gè)百分點(diǎn)。這15家中型房企包括中糧地產(chǎn)、華僑城A、金融街、金科股份、陽(yáng)光城、泰禾集團(tuán)、嘉凱城、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、濱江集團(tuán)、北京城建、首開(kāi)股份、世茂股份及北辰實(shí)業(yè)等。

對(duì)于大型房企和中型房企的劃分，克而瑞方面表示，A股大型房企就是大家熟知的招保萬(wàn)金，中型房企主要是年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)或年?duì)I業(yè)收入接近或超過(guò)100億元的房企，很多是曾經(jīng)進(jìn)入過(guò)TOP50榜單的房企。

上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，凈負(fù)債率方面，如果高周轉(zhuǎn)房企突破150%，非高周轉(zhuǎn)房企突破120%，企業(yè)會(huì)面臨很大的資金運(yùn)營(yíng)壓力，尤其是長(zhǎng)短債比較小且融資不暢的房企，很可能發(fā)生資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)?！鞍瓷鲜鰳?biāo)準(zhǔn)，15家中型房企六成已突破120%高位，四成突破150%高危線(xiàn)，明顯進(jìn)入高危狀態(tài)?！?/p>

很顯然，去庫(kù)存和市場(chǎng)需求的波動(dòng)有明顯的關(guān)聯(lián)。在新城控股**副總裁歐陽(yáng)捷看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不足的原因之一，還包括城鎮(zhèn)化人口增速放緩。

樓市成交受制于庫(kù)存

臨近年底，土地市場(chǎng)似乎迎來(lái)暖冬。上周，中指院監(jiān)測(cè)的40個(gè)主要城市共推出各類(lèi)土地187宗，較上周增加85宗，推出面積887萬(wàn)平方米，較上周增加386萬(wàn)平方米；南京、武漢和天津推出量較大。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)依然維持高熱度，相比三四線(xiàn)城市看得見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，房企更加扎堆一線(xiàn)城市。同時(shí)，信貸政策的松綁使得一線(xiàn)樓市已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)的跡象，這種情況下，房企再次開(kāi)始進(jìn)入土地市場(chǎng)。隨著各類(lèi)救市政策的出現(xiàn)，四季度部分企業(yè)可能進(jìn)入土地市場(chǎng)抄底。部分熱點(diǎn)地塊，競(jìng)爭(zhēng)將比三季度有所增加。

中指院報(bào)告還顯示，二線(xiàn)城市供應(yīng)量上漲七成，二線(xiàn)代表城市共推出土地147宗，較上周增加59宗，推出面積800萬(wàn)平方米，較上周增加338萬(wàn)平方米，環(huán)比增加73%。

成交上看，張大偉說(shuō)，整體市場(chǎng)成交量雖然相比上月末有所降溫，但依然處于高位，預(yù)計(jì)12月市場(chǎng)成交將依然處于高位。他還同時(shí)介紹說(shuō)，11月主要城市客戶(hù)看房量均有明顯上漲。其中表現(xiàn)*明顯的是一線(xiàn)城市，北京、上海客戶(hù)咨詢(xún)量上漲80%以上。二手房業(yè)主更是堅(jiān)挺報(bào)價(jià)，小部分業(yè)主開(kāi)始有提價(jià)意向。

不過(guò)，樓市整體成交火熱程度仍然受制于高庫(kù)存，即便一線(xiàn)城市也存在同樣問(wèn)題。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至12月7日，北京新建商品住宅庫(kù)存量為93430套，雖然在政策環(huán)境的利好下，客戶(hù)的入市積極性有所增加，但是與9萬(wàn)余套的庫(kù)存相比，房企的去化壓力依然較大。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅介紹，當(dāng)前北京樓市庫(kù)存主要集中在郊區(qū)新城，近段時(shí)間入市的樓盤(pán)同樣是以昌平、房山、通州等新城板塊為主，同一個(gè)區(qū)域多個(gè)樓盤(pán)同時(shí)推盤(pán)，再加上區(qū)域內(nèi)前期并未消化的庫(kù)存，造成在售項(xiàng)目銷(xiāo)售壓力巨大，區(qū)域庫(kù)存有所攀高。

二線(xiàn)城市也同樣面臨類(lèi)似問(wèn)題，杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，杭州市區(qū)11月的庫(kù)存一度突破15萬(wàn)套，其中住宅近10萬(wàn)套，創(chuàng)下歷史新高?？硕饠?shù)據(jù)顯示，雖然杭州11月去化周期較10月大幅減少了21%，但截至11月底杭州的去庫(kù)存周期仍約13.7個(gè)月。

鏈家分析師張旭認(rèn)為，目前各線(xiàn)城市都存在庫(kù)存壓力，樓市成交逐漸回暖基調(diào)已經(jīng)較為確定，但是不會(huì)出現(xiàn)恐慌性購(gòu)買(mǎi)，房?jī)r(jià)仍會(huì)保持平穩(wěn)。

（原標(biāo)題：上市房企庫(kù)存超2萬(wàn)億元 年末或以?xún)r(jià)換量減壓）