12月2日，習(xí)近平主持深改組第七次會(huì)議，審議《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》并提出包括“堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損”在內(nèi)三條底線原則。

盡管農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的基本方案，已經(jīng)經(jīng)過(guò)中央深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組的審議，有望正式破題。但是，外界期許較強(qiáng)、短期回報(bào)較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻已經(jīng)被明確為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的“禁區(qū)”。

未來(lái)2個(gè)月中試點(diǎn)方案或有進(jìn)一步說(shuō)明

“關(guān)鍵要看試點(diǎn)的方案如何編制，如何批準(zhǔn)，才能確定這次土地管理制度改革能邁多大的步子?！?2月4日，一位參與國(guó)土資源部村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)基本方案的權(quán)威人士表示，國(guó)土資源部已經(jīng)著手試點(diǎn)方案編制的前期準(zhǔn)備工作。

12月2日，中共中央總書(shū)記、國(guó)家主席習(xí)近平主持深改組第七次會(huì)議，對(duì)國(guó)土資源部牽頭上報(bào)的《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》）進(jìn)行審議，并提出下一步工作的意見(jiàn)和建議。在審議過(guò)程中，中央提出，土地管理制度改革要在試點(diǎn)之后循序展開(kāi)。

國(guó)土資源部此次牽頭上報(bào)的土地管理制度改革方案實(shí)際上是三個(gè)方案，分別包括“農(nóng)村土地征收制度改革試點(diǎn)方案”“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入市改革試點(diǎn)方案”和“農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)方案”，這三個(gè)方案在2014年10月前后在國(guó)土資源部層面“基本成型”。

在此之前，中央深改組對(duì)土地管理制度改革總體方案給出了較為明確的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，即在2014年年底之前，報(bào)請(qǐng)中央深改組“初審”。為了按照這一進(jìn)度完成工作，國(guó)土資源部就原則性的、爭(zhēng)議較小的內(nèi)容，形成了“意見(jiàn)初稿”，報(bào)請(qǐng)中央深改組審議，審議之后中央深改組給出兩個(gè)基本建議，第一是進(jìn)一步細(xì)化《意見(jiàn)》的有關(guān)內(nèi)容，第二是在試點(diǎn)之后循序開(kāi)展。

“在編制三個(gè)試點(diǎn)方案的過(guò)程中，對(duì)于試點(diǎn)城市、地區(qū)的選擇，以及具體試點(diǎn)方案的制定，國(guó)土資源部都有前期的準(zhǔn)備和考慮，在未來(lái)1-2個(gè)月當(dāng)中，應(yīng)該會(huì)有比較明確的說(shuō)法。”某相關(guān)威人士稱(chēng)。

試點(diǎn)城市尚未確定

到目前為止，國(guó)土資源部尚未公開(kāi)發(fā)布試點(diǎn)城市、地區(qū)的具體信息。不過(guò)，國(guó)土資源部選擇試點(diǎn)地區(qū)的原則，已經(jīng)基本確定，這些選擇試點(diǎn)城市、地區(qū)的原則，也已經(jīng)得到中央深改組的認(rèn)可。

目前，國(guó)土資源部已經(jīng)確定的“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)試點(diǎn)城市、地區(qū)”的基本原則是，小范圍內(nèi)選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、欠發(fā)達(dá)、不發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，在這三個(gè)領(lǐng)域中，有望各選擇1-2個(gè)城市和地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)。這并非是“原則”的全部。據(jù)了解，試點(diǎn)工作將優(yōu)先在國(guó)家綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)和國(guó)家發(fā)展改革委綜合改革試點(diǎn)、農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)、農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)、新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)、宅基地改革試點(diǎn)、征地制度改革試點(diǎn)以及存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地?cái)?shù)量較多的市縣中選擇。

此外，在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，優(yōu)先選擇國(guó)家確定的扶貧市、縣作為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。

按照當(dāng)前國(guó)土資源部的工作計(jì)劃，對(duì)于選定的試點(diǎn)區(qū)域，將首先要求試點(diǎn)區(qū)域所在地國(guó)土資源主管部門(mén)制定試點(diǎn)工作方案，由于試點(diǎn)方案將涉及到規(guī)劃、土地、稅收、財(cái)政、產(chǎn)業(yè)等多方面的問(wèn)題，因此，試點(diǎn)方案在上報(bào)國(guó)土資源部后，將與財(cái)政部、人民銀行、農(nóng)業(yè)部等進(jìn)行聯(lián)合審核，審核通過(guò)后才能最終下發(fā)實(shí)施。

“一些關(guān)鍵性的概念如何理解，實(shí)際上要看具體的試點(diǎn)方案當(dāng)中如何厘定，比如"經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地"如何界定，是否只是現(xiàn)有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)所使用的土地？這些都要看具體的試點(diǎn)方案才能有比較明確的認(rèn)識(shí)。改革，本來(lái)就是在實(shí)踐中探索?！鼻笆鰴?quán)威人士稱(chēng)。

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)被列為禁區(qū)

在《意見(jiàn)》經(jīng)過(guò)中央深改組審議之前，國(guó)土資源部實(shí)際上就已經(jīng)編制了“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入市改革試點(diǎn)方案”。這個(gè)方案當(dāng)中，涉及到了相對(duì)較為具體的農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的路徑和方式 。“試點(diǎn)方案”提出，賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)的擁有者，對(duì)有償供地方式的選擇權(quán)。同時(shí)，試點(diǎn)方案還規(guī)定集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地限定在規(guī)劃確定的產(chǎn)業(yè)用地范圍內(nèi)，按照存量?jī)?yōu)先、增量補(bǔ)充的原則順序入市。并且，入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地原則不在村莊內(nèi)安排。

國(guó)土資源部一位不愿具名的官員表示，盡管“試點(diǎn)方案”對(duì)農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)有頗多創(chuàng)新，但是，一個(gè)前提是不能改變的，即一切流轉(zhuǎn)按照“用途管制”為基本原則，即無(wú)論采用何種方式入市、流轉(zhuǎn)、交易，均不能突破對(duì)土地用途的既定管制方針。

另有消息確認(rèn)確認(rèn)，在向中央?yún)R報(bào)的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)被列為明確的“禁區(qū)”。即入市流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，一律不得用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)，是不能突破的一條“隱性紅線”。而在此之前，外界寄望在農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)過(guò)程中，留出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的空間，通過(guò)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織入股、直接轉(zhuǎn)讓等方式，使農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員分享土地資產(chǎn)價(jià)格上漲的“所謂紅利”。

業(yè)內(nèi)權(quán)威人士表示：“如果允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)，那么實(shí)際上會(huì)導(dǎo)致地方政府更樂(lè)于在短期內(nèi)通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但是，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，是沒(méi)有任何意義的?！?/p>