自今年下半年以來，地方與中央相繼出臺了一系列房地產(chǎn)市場救市措施，實誠整體成交也略有回暖，然而這并不能阻止房價已經(jīng)連續(xù)7個月下跌的殘酷事實。

從目前的觀測來看，中國房地產(chǎn)市場的衰退格局已經(jīng)確立。下面我們就從一個中長期因素——人口結(jié)構(gòu)去分析。

很多人認為對于房地產(chǎn)市場而言，人口結(jié)構(gòu)是一個中長期因素，對短期影響有限。但根據(jù)《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中的詳細分析，就房地產(chǎn)市場而言，人口結(jié)構(gòu)這個中長期因素當前正處于一個量變向質(zhì)變的關(guān)鍵時點，再結(jié)合海外的歷史經(jīng)驗來看，人口結(jié)構(gòu)演變又可謂一個危險的信號。

2012年是人口紅利消失的轉(zhuǎn)折點

與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產(chǎn)確實存在很大的需求，那么哪些人才是買房的主力軍呢？人口結(jié)構(gòu)可以粗略分為老中青少幼，對應(yīng)到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購房的主體，或者說，勞動年齡人口（15歲～64歲）才是購房的主體。

2006年公布的《國家人口發(fā)展戰(zhàn)略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在2012年達到頂峰后將開始負增長。從**數(shù)值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續(xù)增長，但增幅明顯放慢，只增長了120萬。增幅減緩的*重要原因就是老齡化在加速。

過去近四十年的時間里，中國勞動力人口即15-64歲人口占比從57%升至74.5%。在此帶動下，國民總儲蓄率從30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但從2011年開始，中國的人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數(shù)據(jù)為72.8%。此外，2013年國家統(tǒng)計局在公布2012年經(jīng)濟數(shù)據(jù)時，特地強調(diào)15-59歲的勞動年齡人口數(shù)量第一次出現(xiàn)**下降，比上年減少345萬人。

勞動年齡人口在經(jīng)濟學中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨于消失，導致中國經(jīng)濟現(xiàn)在與未來需要過一個“減速關(guān)”。

中國社會科學院副院長蔡昉表示，2013年是人口紅利消失的轉(zhuǎn)折點，甚至根據(jù)最新的人口普查數(shù)據(jù)，這個轉(zhuǎn)折點2012年已經(jīng)到來了?？偠灾袊鴦趧幽挲g人口總量在2012年出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點，對于房地產(chǎn)市場而言，購買的主力軍規(guī)模已經(jīng)在減小了。這對于房地產(chǎn)市場來說不可為一個危險的信號。

購房適齡人口從2015年開始下降

分析房地產(chǎn)需求，相對于勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口，這個年齡段通常為25-49歲。

根據(jù)2010年全國人口普查數(shù)據(jù)，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據(jù)此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。

從城鎮(zhèn)人口看，2012年我國城鎮(zhèn)購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。再來看農(nóng)村的城鎮(zhèn)化人口，按照海通證券**經(jīng)濟學家李迅雷等人的測算，2012年起農(nóng)村只有總量4000萬-6000萬農(nóng)業(yè)勞動力可轉(zhuǎn)移。而按湖南省房地產(chǎn)研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農(nóng)村每年可以轉(zhuǎn)移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。

另外，申銀萬國研究報告指出，20-30歲適婚年齡女性的人數(shù)將在2015年以后逐漸下降，而目前增長速度已經(jīng)明顯放慢。結(jié)婚對數(shù)上升最快的時間是2005-2009年，年均增速達到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。與之對應(yīng)的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數(shù)量開始下降，房地產(chǎn)購買需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大改變，甚至出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的購買力不足。

總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結(jié)構(gòu)的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對于房地產(chǎn)需求而言，都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。

（原標題：房市2015年危險信號：購房適齡人口達峰值）