2014年，隨州市認(rèn)真貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，著力調(diào)結(jié)構(gòu)、促發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，市場(chǎng)供需基本平衡。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)發(fā)展?fàn)顩r(2014年1月-9月)

（一）商品房供給面積有升有降

全市今年新開(kāi)工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面積133.49萬(wàn)平方米，比去年同期134.18萬(wàn)平方米減少0.69萬(wàn)平方米，下降幅度0.5%，全市商品房預(yù)售許可上市面積124.89萬(wàn)平方米，比去年同期113.39萬(wàn)平方米增加11.5萬(wàn)平方米，增幅10.14%，其中：

隨州中心城區(qū)新開(kāi)工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面積83.89萬(wàn)平方米，比去年同期96.35萬(wàn)平方米減少12.46萬(wàn)平方米，下降幅度12.94%，商品房預(yù)售許可上市面積60.81萬(wàn)平方米，比去年同期83.05萬(wàn)平方米減少22.24萬(wàn)平方米，下降幅度26.78%。

廣水市新開(kāi)工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面積25.1萬(wàn)平方米，比去年同期27.5萬(wàn)平方米減少2.4萬(wàn)平方米，下降幅度8.7%；商品房預(yù)售許可上市面積31.14萬(wàn)平方米，比去年同期21.76萬(wàn)平方米增加9.38萬(wàn)平方米，增幅43.1%。

隨縣新開(kāi)工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面積24.5萬(wàn)平方米，比去年同期10.33萬(wàn)平方米增加14.17萬(wàn)平方米，增幅137%；商品房預(yù)售許可上市面積32.94萬(wàn)平方米，比去年同期8.58萬(wàn)平方米增加24.36萬(wàn)平方米，增幅284%。

（二）商品房銷售面積略有上升

全市商品房銷售合同備案面積114.14萬(wàn)平方米，比去年同期103.4萬(wàn)平方米增加10.74萬(wàn)平方米，增幅10.38%。其中：

隨州市中心城區(qū)商品房銷售合同備案面積76.61萬(wàn)平方米，比去年同期的73.59萬(wàn)平方米增加3.02萬(wàn)平方米，增幅4.1%。

廣水市商品房銷售合同備案面積25.55萬(wàn)平方米，比去年同期的20.82萬(wàn)平方米增加4.73萬(wàn)平方米，增幅22.7%。

隨縣商品房銷售合同備案面積11.98萬(wàn)平方米，比去年同期的8.99萬(wàn)平方米增加2.99萬(wàn)平方米，增幅33.25%。

（三）商品房?jī)r(jià)格小幅上漲

隨州中心城區(qū)商品住宅綜合平均交易價(jià)格為3959元/平方米，比2013年均價(jià)3723元/平方米，上漲了236元，上漲幅度6.34%。

廣水市商品住宅綜合平均交易價(jià)格為2862元/平方米，比2013年均價(jià)2760元/平方米，上漲了102元/平方米，上漲幅度3.7%。

隨縣商品房住宅綜合平均交易價(jià)格為2785元/平方米，比2013年均價(jià)2590/平方米，上漲了195元/平方米，上漲幅度7.5%。

（四）購(gòu)房人群保持穩(wěn)定

我市本地人群（戶籍所在地為隨州市）繼續(xù)成為購(gòu)房主力軍，購(gòu)房面積、購(gòu)房套數(shù)分別占總成交面積、套數(shù)的91.91%、95.34%。近幾年來(lái)，我市本地人群一直是城區(qū)購(gòu)房的主力軍，購(gòu)房面積、購(gòu)房套數(shù)均占到總成交面積、套數(shù)的90%以上。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的問(wèn)題

雖然2014年1－9月我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，但是還存在一些問(wèn)題，主要有以下幾個(gè)方面：

（一）新建商品房庫(kù)存量偏大

截2014年9月底，歷年累計(jì)至今待售的商品房和已開(kāi)工在建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目商品房（規(guī)劃建設(shè)面積），全市總計(jì)待售面積約332.7萬(wàn)平方米，其中：

隨州中心城區(qū)待售面積175.7萬(wàn)平方米（其中商業(yè)用房27.7萬(wàn)平方米，住房148萬(wàn)平方米）；

廣水市（包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)）待售面積113萬(wàn)平方米（其中商業(yè)用房31.6萬(wàn)平方米，住房81.4萬(wàn)平方米）；

隨縣（包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)）待售面積44萬(wàn)平方米（其中商業(yè)用房15萬(wàn)平方米，住房29萬(wàn)平方米）。

（二）商品房交付延期現(xiàn)象較為普遍

主要反映在合同約定交房的時(shí)間不規(guī)范，開(kāi)發(fā)企業(yè)自定交房時(shí)間過(guò)短，等到了交房期，供水、供電、供氣等設(shè)施不到位，有的甚至單棟房屋質(zhì)量驗(yàn)收還未完結(jié)，違規(guī)交房，延期交房，導(dǎo)致購(gòu)房者強(qiáng)烈不滿，糾紛不斷，投訴不斷，房產(chǎn)部門又難以解決。

（三）商品房登記辦證延期較為普遍。

影響商品房辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記辦證相關(guān)問(wèn)題的成因主要有以下幾個(gè)方面：

1、開(kāi)發(fā)企業(yè)的不規(guī)范建設(shè)（超規(guī)劃建設(shè)），導(dǎo)致商品房建設(shè)項(xiàng)目獲取不了規(guī)劃驗(yàn)收證明，開(kāi)發(fā)企業(yè)延遲了辦理房屋總登記的時(shí)間。

2、商品房建設(shè)項(xiàng)目分期建設(shè)的，由于分期建設(shè)的項(xiàng)目不能分期驗(yàn)收，先期建設(shè)的房屋不能先期辦理竣工驗(yàn)收備案證，有的小區(qū)分期建設(shè)時(shí)間跨度很長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)延遲了辦理房屋總登記的時(shí)間。

3、拆遷還建的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目落實(shí)不了相關(guān)協(xié)議，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)不能取得相關(guān)手續(xù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)延遲了辦理房屋總登記的時(shí)間。

4、部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)途中修改設(shè)計(jì)方案，導(dǎo)致工期拖延，延遲了交房、辦證時(shí)間。

5、已經(jīng)處罰過(guò)的樓盤，相關(guān)部門長(zhǎng)時(shí)間不能完善相關(guān)手續(xù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)延遲了房屋分戶登記辦證的時(shí)間。

6、少數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)與建設(shè)施工單位的經(jīng)濟(jì)糾紛，使相關(guān)手續(xù)不能到位，開(kāi)發(fā)企業(yè)延遲了交房、辦證時(shí)間。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景分析

（一）房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境趨穩(wěn)。十八屆三中全會(huì)于2013年11月9日在北京召開(kāi)，12日閉幕。本次大會(huì)以研究全面深化改革為使命，適逢中國(guó)改革的“窗口期”，對(duì)于會(huì)后出臺(tái)指導(dǎo)改革的總路線圖，社會(huì)各界給予高度關(guān)注。此次全會(huì)著重強(qiáng)調(diào)“市場(chǎng)決定性”，預(yù)計(jì)未來(lái)樓市政策將逐步擺脫過(guò)去全國(guó)一刀切的模式，各地樓市會(huì)根據(jù)不同城市特性產(chǎn)生分化，并加快探索房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，然而在長(zhǎng)效機(jī)制未成熟前，為保證樓市穩(wěn)定，現(xiàn)行調(diào)控手段仍將繼續(xù)實(shí)行。隨著中央進(jìn)一步明確“保障的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系總方針，預(yù)計(jì)在現(xiàn)代市場(chǎng)體系更加完善后，樓市調(diào)控將逐步去行政化，逐步改變“開(kāi)發(fā)商限價(jià)限售、融資受限；購(gòu)房者住房限購(gòu)、購(gòu)房限貸”的局面，回歸其市場(chǎng)化本質(zhì)屬性，市場(chǎng)將在資源配置中起決定性作用。未來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將不斷朝著平穩(wěn)、有序、健康的方向發(fā)展。

（二）市場(chǎng)供需可保持平衡。按照隨州市總體規(guī)劃和《2014年政府工作報(bào)告》年，“十二五”期間，我市將建設(shè)“雙百”城市（城市建成區(qū)面積達(dá)到100平方公里、人口達(dá)到100萬(wàn)），每年的城鎮(zhèn)化率都將提高2個(gè)百分點(diǎn)左右。因此，隨著我市城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，城鎮(zhèn)人口比重不斷增加，根據(jù)2013年和2014年房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)情況、土地供給情況和商品房銷售備案量等情況綜合分析，預(yù)計(jì)2014年，我市中心城區(qū)全年商品房供需總量均在100萬(wàn)平方米左右。

（三）房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定,繼續(xù)小幅上升。隨著人力資本、土地成本、建安成本等不斷上漲，匯集到商品房的表現(xiàn)就客觀存在房?jī)r(jià)上漲的必然性。2013年，中央明確了“保障的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系總方針，這在一個(gè)方面表明了中央的態(tài)度，即在解決住房困難家庭問(wèn)題的基礎(chǔ)上，適當(dāng)放開(kāi)行政對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)，努力實(shí)現(xiàn)“低端有保障、中端有支持、高端有需求”的住房供給模式。目前，在國(guó)家大的宏觀調(diào)控政策不變的情況下，預(yù)計(jì)我市2014年商品房?jī)r(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，但仍會(huì)呈現(xiàn)小幅上漲趨勢(shì)。