近日，瑞士銀行發(fā)布2015-2016年度經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告，預(yù)計(jì)中國經(jīng)濟(jì)增速將從2015年開始跌破7%而進(jìn)入“六時(shí)代”。并認(rèn)為，拖累中國經(jīng)濟(jì)增速，使其可能跌破7%的主要因素是房地產(chǎn)業(yè)的下滑。2015年房地產(chǎn)新開工面積將繼續(xù)下跌10%-15%，并拖累GDP增長1.5%左右。

對(duì)此，中國國務(wù)院參事夏斌認(rèn)為，當(dāng)前的中國經(jīng)濟(jì)毫無疑問處在一種困局之中。從拉動(dòng)GDP增長的角度看，出口的貢獻(xiàn)不能給予太高的希望，消費(fèi)率的提高是一個(gè)漫長的過程。投資中制造業(yè)產(chǎn)能過剩，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)很難繼續(xù)維持高增長。因此要想保住GDP增長7.5%左右的目標(biāo)，房地產(chǎn)投資是關(guān)鍵的一環(huán)。

夏斌曾在今年六月份的一篇內(nèi)部報(bào)告中說，“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)走勢(shì)關(guān)鍵看房市，房市下跌已成必然定勢(shì)”。而如果住房銷量下降，房價(jià)下降，存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能性。夏斌認(rèn)為，至少風(fēng)險(xiǎn)會(huì)分成四波出現(xiàn)，且不排除四波風(fēng)險(xiǎn)會(huì)并行出現(xiàn)。

第一波風(fēng)險(xiǎn)

房市價(jià)量齊跌，價(jià)格在跌但程度不高，量也在跌，賣不出去了，這種狀況現(xiàn)在已經(jīng)開始。房地產(chǎn)抵押貸款的資產(chǎn)質(zhì)量*早出問題，房地產(chǎn)企業(yè)的問題*早出現(xiàn)。抵押物的市值馬上下跌，開發(fā)貸款的質(zhì)量問題緊隨其后。

面對(duì)抵押物價(jià)格的下跌和開發(fā)貸款可能還不出來的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行行長的第一反應(yīng)是馬上收緊貸款，收舊貸款，不給新貸款。這樣做直接效應(yīng)是部分房地產(chǎn)企業(yè)馬上資不抵債，破產(chǎn)。間接效應(yīng)是GDP下跌，這是第一波。

第二波風(fēng)險(xiǎn)

收緊房企銀根的連鎖反應(yīng)是，涉及上下游40個(gè)行業(yè)的投資會(huì)進(jìn)一步深度下行。和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的水泥、鋼鐵、玻璃等40個(gè)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)產(chǎn)能過剩，如果房地產(chǎn)投資再進(jìn)一步下降，產(chǎn)能過剩問題更大。因此導(dǎo)致這批相關(guān)的非房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)出減少，或者減少投資，或者倒閉破產(chǎn)，進(jìn)一步影響全局性的投資和GDP，這是第二波。

第三波風(fēng)險(xiǎn)

地方GDP馬上下滑，地方政府破產(chǎn)。去年一年，地方政府和房地產(chǎn)相關(guān)的八項(xiàng)稅收加上土地出讓金的收入，一共有6.4萬億。狹義的土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴度達(dá)到53%，有些地方甚至高達(dá)100%多。

在這種情況下，如果房市價(jià)量齊跌，首先會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性減弱。今年5月份，武漢、沈陽、長沙、佛山已經(jīng)紛紛出現(xiàn)地方政府拍地拍不出去，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)銷量銷量下降，價(jià)格下跌，所以拿地積極性減弱，有些城市甚至頻頻出現(xiàn)劉盼現(xiàn)象。今年10個(gè)典型城市，5月份的土地收入已經(jīng)同比下降了25%。

地方政府由于資金壓力，沒有錢了，怎么辦?收縮基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，棚戶區(qū)改造資金配套不夠，保障房建設(shè)以及民生的其他投入都發(fā)生困難。直接影響是，地方GDP馬上下滑?，F(xiàn)在全國每年大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，80%都是銀行的錢，或者金融系統(tǒng)的錢。地方政府是用20%的土地收入來撬動(dòng)了這80%的基礎(chǔ)設(shè)施資金。地方政府普遍以土地抵押向銀行融資，如果地價(jià)進(jìn)一步下跌，對(duì)地方政府無疑是雪上加霜，GDP的增速前景更加暗淡。這個(gè)時(shí)候，地方政府如果急了，**的出路是加快拍賣土地。

但越加快拍賣土地，地價(jià)跌得越快，這是必然結(jié)果。地價(jià)跌得越快，會(huì)從房地產(chǎn)企業(yè)、地方債等各種渠道，激化銀行資產(chǎn)質(zhì)量的惡化。這樣的話，使整個(gè)社會(huì)債務(wù)慢慢陷入倒塌的惡性循環(huán)，銀行就不敢貸了。

第四波風(fēng)險(xiǎn)

群體性事件集中爆發(fā)。隨著銀行對(duì)房企的信貸緊縮，理財(cái)市場上的違約事件頻頻出現(xiàn)，由此群體性事件和社會(huì)不穩(wěn)定因素在短時(shí)間內(nèi)會(huì)集中爆發(fā)?，F(xiàn)在整個(gè)社會(huì)都在討論剛性兌付不兌付的問題。

對(duì)此，夏斌堅(jiān)決主張不能剛性兌付，否則老這么下去，中國的金融市場秩序怎么建立?但是不剛性兌付，老百姓怎么辦?夏斌的觀點(diǎn)是要堅(jiān)決打破剛性兌付，目前可暫時(shí)有些變通措施。

金融天生具有內(nèi)在的不穩(wěn)定性和順周期的特點(diǎn)。中國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行傳導(dǎo)機(jī)制的主要特征是什么?是“土地財(cái)政”，以土地為杠桿，撬動(dòng)金融。通過撬動(dòng)金融，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。

在土地財(cái)政、金融杠桿、經(jīng)濟(jì)增長三者緊密相聯(lián)的扭曲局面沒有徹底改變之前，在房市泡沫想戳破又不敢戳破而剛剛開始有點(diǎn)戳破之初，房市的價(jià)量齊跌，土地收入的減少，會(huì)引起銀行資產(chǎn)質(zhì)量的惡化，銀行從自保角度出發(fā)，會(huì)緊縮信貸，由此必然會(huì)發(fā)生整個(gè)社會(huì)債務(wù)陷入自我緊縮的循環(huán)之中。

一旦發(fā)生以上情況，夏斌預(yù)計(jì)，今年的GDP即使在微刺激的政策下能夠渡過7.5%左右的難關(guān)，但是未來兩年內(nèi)，仍然有可能下滑到6%以下，中國經(jīng)濟(jì)將陷入嚴(yán)重的蕭條和中等收入陷阱。如果中央政府沒有事先的政策干預(yù)，這是完全有可能發(fā)生的大概率事件。因此夏斌認(rèn)為，現(xiàn)在如果沒有其他準(zhǔn)備，不是提前開始一點(diǎn)一點(diǎn)布局干預(yù)，2015年，2016年跌到6%完全可能。因此，中央政府應(yīng)該要從*壞的打算入手，做好各種準(zhǔn)備。

近日，央行發(fā)文下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率0.4個(gè)百分點(diǎn)，這被市場機(jī)構(gòu)視為繼930房貸新政后房地產(chǎn)市場又一政策利好。調(diào)整后，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率降為6.15%，較此前利率下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，在一定程度上降低了購房成本，因此此次降息被部分機(jī)構(gòu)解讀為中國央行再次出手救市。

數(shù)據(jù)顯示，隨著各地房貸政策調(diào)整，房企為消化庫存繼續(xù)加大推盤力度，部分購房者選擇入市，房價(jià)環(huán)比降幅收窄。70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均降幅分別比9月份收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。這也是房價(jià)環(huán)比降幅連續(xù)第二個(gè)月收窄，樓市筑底的態(tài)勢(shì)顯露無遺。

而中金的一份報(bào)告則預(yù)測，隨著中國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步下滑，貨幣寬松勢(shì)在必行，未來將有多次降息和降低存款準(zhǔn)備金率政策推出。如果預(yù)測成真，信貸政策這個(gè)“金箍”松開，房價(jià)這個(gè)“孫猴子”也可能再次放肆，那么，“剛需族要抓住買房機(jī)會(huì)”將不再是提醒，而是警報(bào)。