“9·30房貸新政”后，央行的意外降息對市場起到了一定的鞭策作用，同時(shí)也刺激了觀望者入市的積極性。然而，“這并不意味著樓市信貸環(huán)境已經(jīng)變得寬松”，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“樓市"惜貸"常態(tài)化還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行。”

降息短期內(nèi)不會(huì)提振樓市

基準(zhǔn)利率的調(diào)整著實(shí)讓許多準(zhǔn)置業(yè)者減輕了買房負(fù)擔(dān)。嚴(yán)躍進(jìn)對此做了一個(gè)計(jì)算：如果購房者購買一套總價(jià)為100萬元的商品住房，按照3成首付則需要貸款70萬元。如果按照此前6.55%的利率計(jì)算，按照貸款20年的期限和等額還款的方式計(jì)算，那么本金和利息需要償還總共125.75萬元，月供為5239.64元。按照目前新的貸款政策，即按照6.15%的利率計(jì)算，那么同樣的按揭貸款模式下，本金和利率需要償還總共121.81萬元，每月還款為5075.78元。這樣計(jì)算，月供能少還163.86元。總共按揭期間可以少還3.94萬元。

“對于一個(gè)剛需購房者而言，買一套100萬元的住房能夠節(jié)約4萬元的按揭貸款成本，如果加上能夠獲取低于基準(zhǔn)利率的購房貸款，以及加上各類契稅減免和各類補(bǔ)貼的話，那么至少能夠節(jié)約5萬元的購房成本。這對于部分工薪階層以及首付款籌集都比較困難的群體來說，自然是減輕一筆很大的負(fù)擔(dān)。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。

因此，有人士表示，隨著購房成本的降低，一線城市將有率先復(fù)蘇的跡象，而整個(gè)房地產(chǎn)市場，也將有從低迷泥潭爬出的可能性。

從新房和二手房市場的反應(yīng)來看，降息和公積金貸款利率的下調(diào)使得一線樓市回暖跡象明顯。在降息后的**周末（11月22日~23日），北京共有5盤入市，22日當(dāng)天開盤的項(xiàng)目總銷售額突破11億元。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)，降息落地四天來，北京二手房交易合同簽訂量較之前的四天大漲117%。

此外，上海、天津等一二線城市的市場也表現(xiàn)顯著。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中原地產(chǎn)北京、上?？蛻糇稍兞枯^11月21日當(dāng)周上漲80%。偉業(yè)我愛我家上海、天津等城市的二手房業(yè)主和購房客戶到店咨詢量普遍上漲五成以上。

盡管一線樓市的咨詢量和成交量均有小幅增加，但是各地市場表現(xiàn)也不盡相同，非一線城市的項(xiàng)目對政策的反應(yīng)并不明顯。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長朱中一認(rèn)為，近年來房價(jià)持續(xù)快速上漲和部分城市盲目擴(kuò)張，在多重政策預(yù)期影響下，住房市場正在逐步回歸居住屬性，住房消費(fèi)也將更趨理性。如果高房價(jià)和購買力脫節(jié)的矛盾得不到解決，庫存消化還將是一個(gè)長期的過程。

與此同時(shí)，中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長胡志剛認(rèn)為，此次央行的降息政策，說明銀行整體對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好提高，房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境已經(jīng)發(fā)生較大改變，“風(fēng)景這邊獨(dú)好”的流動(dòng)性充裕景況很難再現(xiàn)。住房市場在逐步回歸居住屬性，房地產(chǎn)行業(yè)對流動(dòng)性的吸附能力在逐步降低，高房價(jià)和購買力之間的脫節(jié)問題短期內(nèi)難改觀，降息對房地產(chǎn)市場的提振作用不會(huì)很明顯。

去庫存仍是主要目標(biāo)

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，10月末，商品房待售面積58239萬平方米，比9月末增加1091萬平方米，其中住宅待售面積增加611萬平方米。因此，不少業(yè)內(nèi)人士表示，高庫存、結(jié)構(gòu)性過剩、房價(jià)偏高、購買力不足等判斷已經(jīng)基本成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

對此，張宏偉認(rèn)為，樓市仍然有去庫存的壓力，尤其是對于大多數(shù)二三四線城市來講，因此，從銀行信貸的角度來說，年初發(fā)生興業(yè)銀行停貸事件之后，銀行信貸轉(zhuǎn)向緊縮，銀行等金融機(jī)構(gòu)不會(huì)無限制再給房企更多的“救命錢”，甚至當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)為了控制投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開始對于中小企業(yè)“停貸”。

“從國際因素來看，由于美國QE退出及未來可能加息的動(dòng)作會(huì)導(dǎo)致國內(nèi)資本回流美國，國內(nèi)市場流動(dòng)性仍然會(huì)表現(xiàn)偏緊；從國內(nèi)因素來看，銀行存款準(zhǔn)備金率沒有降低，存款成本在上升，樓市仍然有去庫存的壓力，銀行等金融機(jī)構(gòu)還會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化對于樓市的"風(fēng)險(xiǎn)控制"。因此，銀行"惜貸"還會(huì)常態(tài)化進(jìn)行，并不會(huì)因?yàn)榻迪⒍淖儭！睆埡陚ケ硎尽?/p>

與此同時(shí)，由于臨近年末、庫存高企，去庫存、回籠資金仍是開發(fā)商的主要目標(biāo)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，12月北京商品住宅市場預(yù)計(jì)將有30個(gè)項(xiàng)目入市，相比去年12月的市場增加了25%。一方面庫存壓力尚未消除，另一方面推盤量不斷上升，因此市場人士預(yù)計(jì)，年底前開發(fā)商的銷售壓力依然難以緩解。