子欲養(yǎng)而親不待，是很多中國(guó)兒女心中無法言表的痛，隨著老齡化的加速逼近，以老齡地產(chǎn)和老齡護(hù)理為代表的老齡消費(fèi)是一塊可以預(yù)期的“大蛋糕”。由于中國(guó)老齡化太快，很多方面都顯得猝不及防，養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏明確的盈利模式，正在走“摸著石頭過河”的老路。對(duì)于地產(chǎn)商來說，*大的挑戰(zhàn)在于如何從過去“賺快錢”變?yōu)橐蚤L(zhǎng)期投資的“賺慢錢”。

各路資金押注養(yǎng)老地產(chǎn) 

9月末，全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室發(fā)布《中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2014）》，報(bào)告稱，中國(guó)老年人口的消費(fèi)潛力將從4萬億元左右增長(zhǎng)到106萬億元左右，占GDP的比例將從8%增長(zhǎng)到33%。老齡金融業(yè)和老齡房地產(chǎn)業(yè)將是增長(zhǎng)的兩大亮點(diǎn)。

根據(jù)這項(xiàng)報(bào)告，老齡房地產(chǎn)包括養(yǎng)老社區(qū)、老齡服務(wù)機(jī)構(gòu)、異地養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目、城市老年公寓、現(xiàn)有住房的適老化改造、二手老齡房地產(chǎn)等。報(bào)告還預(yù)測(cè)，到2025年和2034年，中國(guó)老齡人口將分別突破3億和4億，中國(guó)將擁有全球*大的老齡房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。

2013年被譽(yù)為中國(guó)“養(yǎng)老地產(chǎn)”元年，萬科、保利等多家國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)商在全國(guó)范圍內(nèi)布局養(yǎng)老地產(chǎn)，而在此前兩年，以泰康人壽為代表的保險(xiǎn)資金早已率先進(jìn)入了這一領(lǐng)域。

2010年9月，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，保險(xiǎn)資金正式獲準(zhǔn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，保險(xiǎn)系企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資將超過2000億元。

泰康是中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的先行者，早在2009年11月，保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)了泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計(jì)劃；2012年4月，泰康人壽推出了國(guó)內(nèi)第一款保險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的“幸福有約”綜合養(yǎng)老計(jì)劃；同年6月，養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平奠基。泰康將北京的養(yǎng)老社區(qū)命名為“燕園”，這塊位于白浮橋濕地附近的地塊，依山傍水，走京藏高速40分鐘就可以到北四環(huán)。泰康董事長(zhǎng)陳東升曾透露，這一地塊是2011年土地市場(chǎng)低迷時(shí)泰康以不高的價(jià)格拍到的，后來2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)突飛猛進(jìn)，泰康一轉(zhuǎn)手就可以多賺15億，但他“不想賣”，還是決定來做“泰康之家”，并將泰康之家與泰康資產(chǎn)、泰康養(yǎng)老并列為泰康三大板塊。

除了泰康之外，合眾人壽、平安、新華等保險(xiǎn)公司也先后進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，有些項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，有些仍然停留在“炒概念”的階段，一些保險(xiǎn)公司拍到的養(yǎng)老地塊仍然在沉睡。導(dǎo)致項(xiàng)目難以啟動(dòng)的原因各種各樣，*重要的一條是難以找到合適的盈利模式。

從“賺快錢”到“賺慢錢”

與保險(xiǎn)公司可以追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)未卜的盈利前景對(duì)于地產(chǎn)商來說挑戰(zhàn)更加明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，業(yè)內(nèi)入手養(yǎng)老地產(chǎn)的地產(chǎn)商超過80家，上市公司就有30家左右，其中，不乏以“養(yǎng)老”為名圈地搞房地產(chǎn)開發(fā)的。

萬科、保利等知名地產(chǎn)商也在嘗試不同的養(yǎng)老地產(chǎn)模式。萬科在養(yǎng)老社區(qū)、嵌入式養(yǎng)老服務(wù)中心以及自持老年公寓三個(gè)方向上都有嘗試。位于杭州良渚文化村的隨園嘉樹樓盤以“養(yǎng)老服務(wù)”為賣點(diǎn)，配有40余項(xiàng)適老性能設(shè)計(jì)。

早在2010年，北京萬科推出“幸福匯”項(xiàng)目，自持老年公寓，同時(shí)配備護(hù)理機(jī)構(gòu)、健康會(huì)所等適合老年人的服務(wù)設(shè)施。今年10月，上海萬科**養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目落地上海萬科城市花園——社區(qū)內(nèi)嵌入式的養(yǎng)老服務(wù)中心“智匯坊”。通過小區(qū)內(nèi)萬科活動(dòng)中心改造，增補(bǔ)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，為小區(qū)客戶提供養(yǎng)老服務(wù)。也是在10月，保利地產(chǎn)的第二個(gè)養(yǎng)老公寓上?！拔魈?和熹會(huì)”投入使用，這是保利繼2012年**北京養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目后的新一個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)品。和熹會(huì)養(yǎng)老公寓也被保利集團(tuán)視作地產(chǎn)開發(fā)銷售之后的又一商業(yè)模式。

記者在調(diào)查中了解到，當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)主流的盈利模式主要是會(huì)員制、押金制、租售并舉制等幾種模式。在這些模式之下，養(yǎng)老地產(chǎn)高額的開放成本和長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)成本根本無法回收，基本上處于“全行業(yè)”虧損的狀態(tài)。一位專門從事養(yǎng)老地產(chǎn)研究的人士稱，地產(chǎn)商是習(xí)慣于賺快錢的，房子蓋好了賣出去，生意就算做完了，而養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈特別長(zhǎng)，建完房子只是完成了一部分，更關(guān)鍵的是后續(xù)的管理。“開發(fā)商變成了管理者，賣房子的變成了護(hù)工，他們之前確實(shí)沒有這樣的經(jīng)驗(yàn)，所以很多項(xiàng)目走到一半都走不下去?！边@位人士說。

陳東升在9月初首屆中美醫(yī)療峰會(huì)上接受媒體采訪時(shí)稱，當(dāng)前養(yǎng)老特別熱，很多企業(yè)稱要投資，但真正進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的并不多，因?yàn)轲B(yǎng)老不是個(gè)暴利行業(yè)，這種商業(yè)模式對(duì)資金要求量大、沉淀時(shí)間長(zhǎng)、市場(chǎng)回報(bào)慢。但他相信，養(yǎng)老的商業(yè)模式一旦產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模、走上軌道，就不會(huì)受到經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，是符合保險(xiǎn)公司要求長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的和追求高回報(bào)資金的性質(zhì)。未來10年泰康人壽將投資1000億元用于全國(guó)約15個(gè)連鎖養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。陳東升說，以養(yǎng)老為代表的醫(yī)養(yǎng)板塊是核心戰(zhàn)略，是做了20年、30年、50年的準(zhǔn)備。

很多老年人其實(shí)并不關(guān)心開發(fā)商是否能賺到錢，他關(guān)心的是自己付出的高額養(yǎng)老費(fèi)用能否得到等值的服務(wù)，尤其是醫(yī)療護(hù)理方面的服務(wù)能否保障。這也正是當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)上的一大短板。很多以“養(yǎng)老”為賣點(diǎn)的地產(chǎn)項(xiàng)目，由于對(duì)于入住者年齡沒有硬性的限制，使得養(yǎng)老地產(chǎn)成為一個(gè)噱頭，在這些社區(qū)中一些開盤買房時(shí)針對(duì)老年人的承諾在入住一段時(shí)間便會(huì)難以為繼。難以為繼的背后深層的原因在于國(guó)內(nèi)老齡康復(fù)護(hù)理服務(wù)業(yè)處于嚴(yán)重供給不足的狀態(tài)。根據(jù)老齡辦對(duì)城鄉(xiāng)老年人口健康情況的調(diào)查，在平均約19年的余壽中，健康余壽只有9年左右，其余10年基本上是帶病或失能狀態(tài)。

老齡辦調(diào)查還顯示，現(xiàn)有的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)絕大部分只能提供日常生活照料，僅有10%以護(hù)理康復(fù)為主。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中醫(yī)護(hù)人員數(shù)量少、學(xué)歷低，護(hù)理人員年齡大、技能差的現(xiàn)象很普遍。民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中醫(yī)護(hù)人員的比例僅有12%左右。30歲以下的青年護(hù)工比重僅為7%，絕大部分護(hù)理人員年齡在四五十歲以上。護(hù)理人員的缺乏和護(hù)理質(zhì)量的低下已經(jīng)是制約中國(guó)高端養(yǎng)老業(yè)發(fā)展的一大瓶頸，這個(gè)問題顯然不是保險(xiǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)商依靠自身的力量能夠解決的。

還有不到200天，“燕園”將迎來第一批住客，泰康養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)體系由生活服務(wù)體系、醫(yī)護(hù)康復(fù)體系、活力文化體系三大部分構(gòu)成，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合成為吸引老年人入住的一大特色。

高端過剩低端缺乏

也許正是由于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景不明，投身這個(gè)領(lǐng)域的商家以“理想”來為自己打氣。宋衛(wèi)平的綠城烏鎮(zhèn)雅園就曾被形容為“理想主義”在養(yǎng)老事業(yè)勇往直前的典型。一些業(yè)內(nèi)人士也對(duì)開發(fā)商提出善意的提醒，做老齡產(chǎn)業(yè)要有愛心，不能總想著賺大錢。這聽起來不像“在商言商”，但反映出了中國(guó)的現(xiàn)實(shí)——中國(guó)超過99%的老年人是沒有像劉仁一樣有支付能力的。

養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的局面是“有錢的人還沒老，老了的人卻沒錢”，養(yǎng)老社區(qū)普遍將自己的目標(biāo)人群定位為“高知、高干、高管”人群。然而，先富起來的人畢竟是少數(shù)，如何找到消費(fèi)能力與高收費(fèi)相匹配的客戶是銷售養(yǎng)老地產(chǎn)首先要解決的問題。

記者在北京周邊調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)基本上都是打“**牌”，每年養(yǎng)老費(fèi)用在10萬以上，此外還要繳納數(shù)量不等的入門費(fèi)。

（原標(biāo)題：養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏明確的盈利模式 高端過剩低端缺乏）