近日，有消息稱(chēng)有關(guān)部門(mén)或正制定REITs試點(diǎn)方案，首期有望在北京、上海、廣州、深圳四地試點(diǎn)。知情人士認(rèn)為，此輪REITs試點(diǎn)的主要方式是公募，未來(lái)有望通過(guò)交易所掛牌交易，建立一套透明的運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制，為以后“真REITs”向非政策性住房領(lǐng)域拓展打好基礎(chǔ)。

北上廣深成為試點(diǎn)城市

房地產(chǎn)企業(yè)熱盼已久的融資工具房地產(chǎn)信托投資基金在經(jīng)歷諸多監(jiān)管層面的反復(fù)與轉(zhuǎn)折之后，終于有望取得階段性的突破。REITs是房地產(chǎn)信托投資基金的簡(jiǎn)稱(chēng)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。在國(guó)外，REITs通過(guò)資本市場(chǎng)向公眾投資者發(fā)行，不過(guò)中國(guó)內(nèi)地現(xiàn)有金融監(jiān)管框架，并不支持以REITs形式向公眾投資者募集資金并返還回報(bào)。

據(jù)悉，根據(jù)住建部和有關(guān)部門(mén)的部署和要求，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)特大型城市，正在根據(jù)本地實(shí)際情況，分別編制REITs試點(diǎn)方案，試點(diǎn)方案有望于近期初步編制完成。試點(diǎn)方案編制完成后將聽(tīng)取住建部和有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)，進(jìn)行修改之后，北京、上海、廣州、深圳有望先行開(kāi)展REITs發(fā)行和交易試點(diǎn)工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期面臨的融資難問(wèn)題，將看到“徹底改觀”的希望。

REITs可能成為一個(gè)做空房地產(chǎn)的工具

實(shí)際上，REITs被提上包括中央政府在內(nèi)的議事日程，并非首次。2008年底在出臺(tái)4萬(wàn)億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃后，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理的溫家寶曾召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)，提出要?jiǎng)?chuàng)新融資方式，通過(guò)并購(gòu)貸款、REITs、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。

根據(jù)這一精神，央行于2009年年初初步拿出了REITs試點(diǎn)的總體構(gòu)架，并初步擬定了“REITs試點(diǎn)管理辦法”。但是，在當(dāng)時(shí)央行的REITs試點(diǎn)總體框架中，REITs仍以信托的方式發(fā)行，不在資本市場(chǎng)或形態(tài)類(lèi)似的公募市場(chǎng)掛牌交易。而本次試點(diǎn)，有望形成一些突破——本次住建部部署北京、上海、廣州、深圳四城市編制REITs試點(diǎn)方案，實(shí)際上是作為“積極培育房屋租賃市場(chǎng)。要構(gòu)建完善的房屋租賃市場(chǎng)體系”下的一項(xiàng)工作進(jìn)行的，而這項(xiàng)工作是未來(lái)一段時(shí)間，中央政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要工作思路。

專(zhuān)業(yè)人士表示，推出REITs在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下無(wú)疑利大于弊。但通過(guò)REITs來(lái)幫助房企解決現(xiàn)金流的同時(shí)，考慮到市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)狀仍未改觀，如果管理不當(dāng)，也有可能引發(fā)負(fù)面問(wèn)題。一旦REITs在二級(jí)市場(chǎng)建立成熟了，它也可能成為一個(gè)做空房地產(chǎn)的工具。

有分析人士指出，我國(guó)此前在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的推動(dòng)上并不順利，主要是投資周期長(zhǎng)以及收益率較低。而據(jù)知情人士透露，未來(lái)新版REITs有望引入地方政府的國(guó)資房企或城投公司，他們承接了大量保障性與政策性住房的建設(shè)，也是資產(chǎn)打包的絕好資產(chǎn)。

（原標(biāo)題：北上廣深試水房地產(chǎn)信托投資基金 可做空房地產(chǎn)）