相當(dāng)長的一段時間，房企上市融資、再融資的大門被關(guān)閉，也被禁止在交易市場發(fā)行債券、票據(jù)，并收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款。而今，隨著房地產(chǎn)行業(yè)“黃金時代”的遠(yuǎn)去，房企直接融資的大門也漸次打開。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來已有萬科、保利、招商、金融街、金科、華夏幸福等13家房企陸續(xù)公布中期票據(jù)融資計劃，總金額接近1000億元。

多家公司發(fā)行中期票據(jù)

9月16日，金融街公告稱，公司于9月12日審議通過發(fā)行中期票據(jù)的議案。公告顯示，金融街中期票據(jù)發(fā)行累計總額不超過52億元，期限為五年或以上，利率在不超過國家限定水平條件下由公司根據(jù)發(fā)行時市場情況與主承銷商協(xié)商確定，募集資金可用于符合國家政策支持的普通商品住房項目建設(shè)、補(bǔ)充流動資金及償還銀行貸款。

9月30日，華夏幸福宣布，該公司擬向中國銀行間市場交易商協(xié)會申請注冊發(fā)行不超過39億元的中期票據(jù)，期限不超過10年，發(fā)行利率將按照市場情況確定，募集資金將用于符合國家政策支持的普通商品房項目、補(bǔ)充流動資金、償還銀行貸款。

10月13日，金科股份公告稱，為改善公司債務(wù)融資結(jié)構(gòu)、降低財務(wù)成本，促進(jìn)公司可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，擬申請對全國銀行間債券市場機(jī)構(gòu)投資者注冊發(fā)行總額不超過人民幣39億元(含39億元)的中期票據(jù)。

10月20日，金隅股份公告，公司2014年第一期共20億元中期票據(jù)發(fā)行完畢，發(fā)行利率5.35%，期限5年。

11月11日，萬科發(fā)布公告稱，公司在境內(nèi)銀行間發(fā)行18億元中期票據(jù)的議案已經(jīng)獲得了董事會全票贊成，這筆18億票據(jù)期限為三年，發(fā)行利率將根據(jù)市場情況而定，資金將全部用于償還公司存量銀行貸款，從而降低公司綜合融資成本。

房企發(fā)行票據(jù)利率或低于開發(fā)貸

據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，房地產(chǎn)開發(fā)商融資主要來自三個方面：開發(fā)貸、信托、債券或票據(jù)。銀行出于對房地產(chǎn)風(fēng)險的擔(dān)憂，今年以來明顯壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸的額度，并對開發(fā)貸實行名單制管理，即只給名單之內(nèi)的房企貸款，能夠順利拿到銀行貸款的房企，基本都是大型品牌房企和區(qū)域性龍頭房企。利率方面，一到三年期貸款的基準(zhǔn)利率為6.15%，排名全國前20名的房地產(chǎn)開發(fā)商貸款利率是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%-20%，一些中小的開發(fā)商的貸款利率甚至上浮50%以上。綜合來看，房企開發(fā)貸的成本在8%-12%之間。

房地產(chǎn)信托對房企的要求雖說比銀行寬松，但也是根據(jù)房企的規(guī)模、業(yè)績和償付能力來確定利率。一般來講，房地產(chǎn)信托的利率在10%-15%之間，有些信托的利率可能達(dá)到20%甚至更高。因一些信托出現(xiàn)違約事件，今年房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模明顯下降，中小房企通過信托融資的難度也加大了。

中期票據(jù)市場上目前三年期AAA級企業(yè)發(fā)行利率為6.35%，高于基準(zhǔn)利率6.15%，但低于同期一般貸款的加權(quán)平均利率7.26%，也明顯低于信托融資利率。金隅股份已經(jīng)率先完成了20億的5年期的中期票據(jù)發(fā)行，票面利率為5.35%。而華夏幸福董秘朱洲在今年中期業(yè)績電話會上表示，上半年公司的總體融資成本在10%左右，公司計劃發(fā)行的39億中票成本在7%左右，利差至少有3個百分點。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科作為“地產(chǎn)一哥”，其經(jīng)營穩(wěn)定、資金實力強(qiáng)，參考其他房企的發(fā)行利率來看，萬科的發(fā)行利率可能在6%左右。相比于動輒貸款利率在8%甚至更高的開發(fā)貸而言，票據(jù)的利率要低得多，二者相差至少2個百分點。

融資大門漸開 馬太效應(yīng)明顯

今年3月，長達(dá)4年之久的房企再融資禁令解除，上市房企在銀行間債券市場發(fā)行中期票據(jù)也于9月“開閘”?！澳壳?，國內(nèi)中期票據(jù)市場存量規(guī)模在3.2萬億元左右。只要政策給空間，大家都會蜂擁而上?！笨藸柸鹧芯恐行难芯繂T沈曉玲介紹說。

再融資禁令雖然解除，但房企直接融資的門檻并不低，中期票據(jù)“準(zhǔn)入證”更不容易拿到。有證券機(jī)構(gòu)分析人士表示，參與發(fā)行或認(rèn)購的金融機(jī)構(gòu)要看具體房企的資產(chǎn)狀況等硬指標(biāo)，會有一系列跟蹤評級報告，信用等級高的龍頭房企或者國企更容易獲得認(rèn)可?，F(xiàn)在能發(fā)票據(jù)的都是大房企，中小房企沒那么容易。