9月末，央行和銀監(jiān)會發(fā)布了房貸新政，至今已經(jīng)過去半個月，新政立竿見影，效果顯著。多家代理機構(gòu)和房企的銷售數(shù)據(jù)顯示，十一黃金周開始，一些項目來訪量大增，此前的來訪開始轉(zhuǎn)化為實際簽約量，10月前半月成交明顯回暖。

銷售理想 成交回暖

據(jù)萬科集團提供的數(shù)據(jù)顯示，今年十一期間新推盤30多億，認購80億，去年十一認購30多億，同比增長120%。如果9月推盤和十一連起來看，從9月1日至10月8日，推盤290億，認購270億，比9月單月的數(shù)據(jù)好了很多。除萬科之外，多家券商調(diào)研顯示，十一期間整個行業(yè)銷售都比較理想，大部分主要房企認購數(shù)字都高于2013年，應(yīng)該是一倍左右增長。

第三方市場研究機構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，雖然商業(yè)銀行房貸細則尚待落地，但效果已經(jīng)顯現(xiàn)，訪客量、來電量均有增加。業(yè)內(nèi)也對“銀十”樓市行情持樂觀態(tài)度。

克爾瑞監(jiān)測的37個城市數(shù)據(jù)顯示，十一黃金周共成交商品住宅138.36萬平方米，較2013年、2012年同期分別增長3%和9%，其中13個二線城市市場回升最為明顯，較同期分別上漲14%和21%。這還不包括假期因素使得多數(shù)城市網(wǎng)簽滯后，大量隱性成交未在數(shù)據(jù)上及時體現(xiàn)。

中原地產(chǎn)10月前7天房地產(chǎn)相關(guān)收入較9月同比上漲138%，新房收入增長198%，二手房收入增長123%。不過，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有滯后性，十月初的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)反映的是9月末的實際銷售。大部分城市在十一假期新開盤認購有改善，杭州、武漢、寧波、深圳、東莞、福州、昆明等，實際認購改善幅度約10%-20%，但無錫、濟南、寧波等城市數(shù)據(jù)平平。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵表示，十一假期銷量整體上有10%-20%回升，這是在銀行細則未出的情況下，房貸新政對市場心理產(chǎn)生了積極影響，預計還將持續(xù)。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)在10月份下半月會有所體現(xiàn)。成交方面，不少業(yè)內(nèi)人士都認為，隨著市場景氣實際好轉(zhuǎn)，四季度開發(fā)商推盤量會擴大。

平價走量 房價不太可能大幅上漲

雖然銷量大增，但新政發(fā)布后房價并沒有太大的上漲趨勢。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，大部分城市沒有房價上漲動力，上述傳聞應(yīng)是房企從營銷的角度，營造漲價預期和市場氛圍，引導市場向有利于銷售的方向轉(zhuǎn)向。從房價慣性看，目前房價下跌城市數(shù)量仍然是主流，大多數(shù)大中城市仍然面臨房價下降的壓力。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，9月全國100個城市（新建）住宅平均價格環(huán)比增長-0.92%，連續(xù)5個月下跌，跌幅擴大0.33個百分點。

從近期入市的新樓盤來看，定價以平穩(wěn)為主。深圳的華潤城、北京的中冶德賢公館等，都采取了平價入市策略。

萬科有關(guān)人士認為，新政并不能扭轉(zhuǎn)房價下降預期。去年房價上漲是過頭了，市場一定要糾正。預判四季度會是繼續(xù)降價的態(tài)勢，甚至會有更多樓盤降價，房價下跌會更加明朗，降價的比例和范圍會更寬，而且購房人會更加果斷。

張宏偉認為，品牌開發(fā)商力拼“銀十”與上市公司年報銷售業(yè)績的策略并不會改變，開發(fā)商會使出渾身解數(shù)在最后3個月*大限度跑量，扭轉(zhuǎn)大中城市今年樓市不給力的大勢。因此，對于第四季度的大中城市樓市來講，要想出現(xiàn)成交量逐步回升的樓市“翹尾”行情，房價尤其是上市公司的項目的價格就不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價現(xiàn)象。

“千萬不要認為9·30之后就可以長期維穩(wěn)甚至回暖，這只是一個銷售窗口期而已，而不是轉(zhuǎn)折點?！币拙又袊?lián)席總裁丁祖昱表示，這個窗口期僅有2-4個月的時間，其中10-11月份肯定不錯，12月和明年1月則很難說。

存量時代 去庫存仍是首位

央行9·30房貸新政釋放貨幣層面放松的信號，一定程度上有助于消除房地產(chǎn)市場下行風險。但多位業(yè)內(nèi)人士指出，樓市庫存依然處于高位，“去庫存”是首要選擇，樓市已進入存量房時代，房地產(chǎn)市場已進入供過于求的“新常態(tài)”。

上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬平方米、20167萬平方米和4052萬平方米，環(huán)比分別增長8.8%、3.5%和2.2%，尤其一線城市庫存已保持連續(xù)8個月環(huán)比正增長，且9月增幅又進一步擴大，庫存壓力巨大。

劉淵認為，一線城市庫存水平比較低，11-12個月庫存去化水平，存量**值與歷史高位持平，只要月銷量增加，庫存消化周期可以比較快回落。但二三線城市有15-20個月的庫存周期，實際庫存值遠高于歷史高位，且人口增長已經(jīng)放緩，40個城市過去5年約有30個城市人口增長率平均只有5%，很多二三線城市新房發(fā)展活躍度已經(jīng)達到了一線城市的水平。大多數(shù)二三線城市會有長時間的調(diào)整，短期內(nèi)不會再有價格的上漲。

德信資本董事長陳義楓認為，房地產(chǎn)行業(yè)正在進入存量時代，未來中國的新房竣工面積、銷售面積非常難以突破2013年的峰值，今后增量很難跨越，可是存量永遠是增加的，并購因此成為永恒的主題。