8月28日，包括招保萬金四大地產(chǎn)巨頭在內(nèi)的115家上市房企曬出了半年成績單。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，雖然2014上半年房企營收總體仍然呈現(xiàn)上升趨勢，但凈利潤卻在下降，呈現(xiàn)增收不增利的局面。

與利潤降低相比更為嚴重的是，在這115家房企中凈負債率超過100%安全警戒線的就有42家，占近四成左右，幾乎是去年27家的1.5倍之多，房企資金狀況堪憂。尤其是以福建房企為代表的“激進派”，有公司凈負債率甚至激增至300%以上，情況不容樂觀。

對此，業(yè)內(nèi)人士分析認為，目前房企的整體資產(chǎn)負債率水平基本處于歷史峰值。如果不能加速去化、回籠資金，房企的資金安全無疑將在今年面臨極大的考驗。而在資金的壓力下，房企半年報透露的下半年銷售策略幾乎雷同，那就是加大推盤力度，去庫存將成為三、四季度的首要任務(wù)。

凈利潤減少 現(xiàn)金流惡化

據(jù)報告顯示，115家上市房企整體經(jīng)營活動現(xiàn)金流情況呈進一步惡化趨勢。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，115家上市房企整體經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額從去年同期的-540億元減少至今年中期的-1020億元，同比大幅減少89%。

對此，國金證券分析師曹旭特表示，對2014年行業(yè)資金流入和流出項的預(yù)測，今年房地產(chǎn)企業(yè)資金盈余接近2008年的歷史*差水平。而從經(jīng)濟環(huán)境看，今年資金面的情況比較接近2011年水平，當(dāng)時融資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，金融機構(gòu)貸款占比已經(jīng)降至58%，這一切都和目前水平比較接近?！暗煌幵谟?，2011年房地產(chǎn)行業(yè)資金盈利比例達到6.8%，高于我們預(yù)測的2014 年行業(yè)僅1.8%的資金盈利比例水平。因此，按房地產(chǎn)行業(yè)自身規(guī)律演變，今年底開發(fā)商的資金鏈不會好于2011年的水平?！辈苄裉貜娬{(diào)。

在現(xiàn)金流之外，房企的凈利潤也不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示，115家上市房企實現(xiàn)凈利潤總額從去年同期的291億元下降至今年中期的281億元，減少了10億元，降幅為3.5%。其中，在“招保萬金”四大巨頭中，金地集團今年中期凈利潤降幅近五成，招商地產(chǎn)則下降了三成。相比之下，面對房地產(chǎn)行業(yè)已長達半年多的整體調(diào)整，保利地產(chǎn)和萬科A兩大千億龍頭房企仍保持了逆勢增長，期末分別實現(xiàn)凈利潤為38.22億元和48.09億元，同比分別增長12.19%和5.55%。

房企負債水平激增

更讓人擔(dān)憂的，是上市房企的真實負債率水平的全面高企，已經(jīng)接近峰值。從半年報數(shù)據(jù)來看，截至8月28日，115家上市房企整體資產(chǎn)負債率并沒有太大變化，從去年63%微增至今年中期的63.9%，看似平穩(wěn)，但剔除預(yù)收賬款后的負債率水平卻明顯上升，從去年的56.8%上升至2014年58.3%。

不僅如此，更多房企的凈負債率水平已超出安全警戒值。2013年上半年，這115家上市房企中凈負債率超過100%的有27家，而今年同期這一數(shù)字已達到42家。凈負債率高企的房企不僅包括資金鏈緊張的中小房企，也有像保利地產(chǎn)這樣的房企巨頭。保利地產(chǎn)半年報顯示，公司上半年凈負債率已高達118.8%，居四大巨頭之首。而除了萬科凈負債率微降之外，其余三大房企的這一指標(biāo)均呈上升趨勢，其中招商地產(chǎn)的增幅*大，從去年的23.%增至今年的41.2%。

部分擴張激進的房企資金鏈狀況更是讓人捏一把汗。去年至今，在一線城市瘋狂拿地、高速擴張的福建房企凈負債率普遍居行業(yè)前列。例如屢屢在京滬兩地高價拿地的泰禾集團，上半年凈負債率已從去年同期的192.7%飆升至今年的482.7%。

下半年加速去庫存是主基調(diào)

由于今年以來房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整，導(dǎo)致上市房企去化進程放緩，由此帶來的庫存壓力也達到高位。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，截至今年中期，115家上市房企庫存從去年同期的1.58萬億元，增至今年1.97萬億元，增幅高達25%。

有分析師認為，從**量分析，現(xiàn)有庫存處于歷史較高水平，一線城市合計庫存僅比上輪周期高點低11%；二線城市庫存則在2013年下半年即開始快速上升，目前已經(jīng)超過上輪周期高點的26%。

去庫存、加速周轉(zhuǎn)已成為下半年房企保證資金安全、提升業(yè)績的當(dāng)務(wù)之急。以四大龍頭房企為代表，雖然上半年業(yè)績有增有減，但無一例外地都將大量供貨集中在下半年。