后限購時(shí)代樓市變奏

限購之后是限貸？

在剛剛過去的周末，哈爾濱成為第37個(gè)解禁限購的城市。在這場以6月為起點(diǎn)限購松綁的運(yùn)動(dòng)大潮中，地方政府在沒有中央明確反對的情況下，先后闖關(guān)放松樓市政策，手段越來越新，力度越來越大，“市場回歸”大有向“集體救市”演變的趨勢。留下堅(jiān)持限購的已經(jīng)所剩無幾，北上廣深等一線城市基本陷入包圍圈。樓市正在變奏，但結(jié)果卻仍舊撲朔迷離。這次變奏，到底是房地產(chǎn)咸魚翻身的一次**機(jī)會(huì)，還是徹底走向沒落的回光返照？限購和限貸會(huì)全面放開嗎？記者對呼和浩特、溫州、杭州、成都、天津五個(gè)地區(qū)樓市展開調(diào)查發(fā)現(xiàn)，政策和市場都在彷徨。

37個(gè)城市闖關(guān) 

除了北上廣深，其余城市早晚放開限購

限購，這個(gè)從2011年開始大規(guī)模執(zhí)行的樓市政策，在經(jīng)過了3年多的爭議之后，到了退場的時(shí)候。

從6月26日呼和浩特正式宣布放松限購之后，在一個(gè)半月的時(shí)間內(nèi)，全國已經(jīng)有37個(gè)城市或明或暗地放松了限購，限購的城市目前只剩下9個(gè)。業(yè)內(nèi)預(yù)期，除了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市外，其余城市早晚會(huì)放開限購。所謂“差別化調(diào)控”政策，最終會(huì)是：堅(jiān)守一線，放開二線。

從松綁到救市 

蹺蹺板政策讓市場更焦慮了

截至目前，對于取消限購，中央政府未發(fā)出任何支持或否定的態(tài)度，但這個(gè)節(jié)骨眼上，沉默很容易被理解為默認(rèn)。試探動(dòng)作一旦得到默認(rèn)，往往會(huì)演變成放縱。

從*開始名正言順的呼吁“讓市場發(fā)揮決定性作用”，到后來動(dòng)用財(cái)政手段，“市場回歸”演變成“救市重來”，調(diào)控似乎正走向另一個(gè)極端。然而，在這種蹺蹺板似的政策變動(dòng)中，市場不但沒有變得樂觀，反而愈發(fā)焦慮——樓市這一次還能起死回生嗎？

一線破局從限貸開始？

上海模式一旦坐實(shí)，易被其他三城復(fù)制

據(jù)記者的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于從一開始，限購與限貸政策就是以一個(gè)“組合拳”的形式打出，當(dāng)前大多城市也只在能力范圍內(nèi)放松了限購，因此效果有限。要想徹徹底底扭轉(zhuǎn)樓市局面，限貸是一個(gè)跨不過去的檻。

8月16日晚間，網(wǎng)絡(luò)**傳出一份銀行上海分行系統(tǒng)內(nèi)文件，基本內(nèi)容是重新定義了“首套房”概念：一是將外地購房貸款結(jié)清、本地?zé)o房的購房算為首套房；二是將2011年1月31日前有二套房貸記錄，但現(xiàn)已全部結(jié)清并且在上海無房的購房，也按首套政策執(zhí)行。

“截至目前了解到的情況是，該文是建行上海分行發(fā)的，政策核心是認(rèn)房不認(rèn)貸，實(shí)際情況還有待進(jìn)一步了解?！卑ㄒ拙又袊鴪?zhí)行總裁丁祖昱在內(nèi)的多位代理行與上海本地開發(fā)商負(fù)責(zé)人證實(shí)了《通知單》的存在，但對于《通知單》可能產(chǎn)生的效果，業(yè)內(nèi)明顯分為兩派。

一方觀點(diǎn)認(rèn)為，“目前讓樓市降溫的一個(gè)很大因素就是信貸池水位不夠，未來一旦注入流動(dòng)性，那么市場長時(shí)間觀望的信念會(huì)崩塌，部分受信貸收緊影響的觀望者，未來有望積極入市，”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，自內(nèi)蒙古呼和浩特市率先明文取消限購后，到目前為止在46個(gè)實(shí)施限購政策的城市中，已經(jīng)有37個(gè)城市或明文或私下默許放松了限購，但是從實(shí)際成交量來說，限購松綁并未帶動(dòng)成交量的上升，然而一旦限貸政策放松，將會(huì)對樓市帶來實(shí)質(zhì)性的提振。

另一方觀點(diǎn)則認(rèn)為，“文件”信號(hào)作用要大于實(shí)際效果。以北京中原地產(chǎn)**分析師張大偉為例，在他看來，這份文件并非全面放松限貸，很有可能只是適用于該行所謂“一樓一策”差別化信貸政策的合作樓盤，是為了解決開發(fā)商的資金壓力，將銀行擁有的開發(fā)貸轉(zhuǎn)變成購房人的按揭貸。這種措施對市場的實(shí)際影響有限，不會(huì)掀起大風(fēng)浪。但是也不排除是建行上海分行為了回籠開發(fā)貸所提出的短期政策。

盡管如此，仍難免引發(fā)業(yè)界聯(lián)想。有地產(chǎn)界人士認(rèn)為，這或許將成為一線城市繞開限購這道紅線，直接松綁限貸曲線救市的樣本。該份文件一旦落地而沒有被叫停，就很有可能被北京、廣州等一線城市復(fù)制。

記者調(diào)查了解到，目前北京尚未執(zhí)行這類政策，但不排除各大銀行也在研究此類辦法。業(yè)內(nèi)人士多數(shù)預(yù)期，北京出于對房價(jià)上漲過快以及控制人口的壓力，在短期內(nèi)放松商品房限購的可能性不大，但像上海一樣放松限貸，可能性相對較大。但這種可能性也僅是相對的，從目前的跡象來看，中央對房貸的支持仍僅限于真正的首套房購買者，因此北京等一線城市完全放開限貸仍是小概率事件。

北京完全放開限貸是小概率

記者調(diào)查了解到，目前北京尚未執(zhí)行這類政策，但不排除各大銀行也在研究此類辦法。業(yè)內(nèi)人士多數(shù)預(yù)期，北京出于對房價(jià)上漲過快以及控制人口的壓力，在短期內(nèi)放松商品房限購的可能性不大，但像上海一樣放松限貸，可能性相對較大。但這種可能性也僅是相對的，從目前的跡象來看，中央對房貸的支持仍僅限于真正的首套房購買者，因此北京等一線城市完全放開限貸仍是小概率事件。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，從上海的具體政策看，限購政策還不能松綁，但限貸政策或有松綁的空間。“限貸政策的松綁是有條件性的松綁，即將此類優(yōu)質(zhì)信貸資源優(yōu)先導(dǎo)入那些購房能力強(qiáng)、信用程度高的改善型需求者。而對于一些購房經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)差的剛需購房者，可能還難以享受此類信貸政策的優(yōu)惠?！?/p>

記者從北京地區(qū)部分銀行了解到，目前北京地區(qū)首套房貸仍未現(xiàn)任何松動(dòng)。貸款機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷” 指出，北京地區(qū)只有北京農(nóng)商行對首次購房人群出現(xiàn)利率方面的優(yōu)惠，但是辦理的條件也不少。而目前其他各大銀行首套房貸利率仍然執(zhí)行基準(zhǔn)利率，個(gè)別銀行甚至還要再上浮5%，并沒有出現(xiàn)優(yōu)惠或松動(dòng)的跡象。但卻也承認(rèn)，目前在批貸時(shí)限上與此前相比有了較大幅度的改善。

值得一提的是，就在剛剛過去的上周末，北京共有包括琨御府、龍湖長城源著、華潤密云橡樹灣、合生世界村在內(nèi)的十余個(gè)樓盤扎堆入市，其中開盤當(dāng)日即宣布售*的達(dá)到5個(gè)，既包括琨御府這樣的城中豪宅，也包括合生世界村等部分剛需盤，業(yè)內(nèi)分析，隨著新房市場調(diào)整到位，部分剛需及改善型需求者將逐步入市。