今年三月份以來，樓市交易逐步回暖，仿佛跟2009年房?jī)r(jià)上漲有同樣的境遇。不過不同的是，2009年房?jī)r(jià)增速快的大背景是2008國家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)購房的“救市”政策，而如今，“限購”、“限貸”調(diào)控政策未放松，因而隨州房產(chǎn)在線觀點(diǎn)認(rèn)為，2012年樓市不會(huì)復(fù)制2009年的“繁榮”景象。
近日，河南省關(guān)于七折房貸利率優(yōu)惠的指示，“高調(diào)”地刺激了人們的神經(jīng)，關(guān)于政府是否“救市”的討論再次掀起。很快，河南銀監(jiān)局權(quán)威人士表示，網(wǎng)上所傳河南房貸新政是誤傳，鄭州金融辦相關(guān)人士也否認(rèn)了房貸有相關(guān)新政。盡管如此人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期明顯升高。
政策基調(diào)：從鼓勵(lì)購房到堅(jiān)持調(diào)控
2008年，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)襲卷而來，我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭受創(chuàng)傷之后，房地產(chǎn)作為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的“抓手”挺身而出。進(jìn)入2012年，國際環(huán)境來看，全球經(jīng)濟(jì)雖然走出谷底，但是復(fù)蘇依然不穩(wěn)，歐元區(qū)的威脅依然沒有接觸，美國第三輪量化寬松正在醞釀中。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，但是經(jīng)濟(jì)增速下滑的風(fēng)險(xiǎn)不可避免。這與2009年基本類似。
但是對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控，中央的態(tài)度與2009年截然相反。
隨州房產(chǎn)在線編輯整理發(fā)現(xiàn)，6月份樓市諸多政策消息，亦真亦假。如：6月12日，發(fā)改委針對(duì)“發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌”的報(bào)道作出澄清，表示該部門最近沒有人接受過該媒體記者采訪，有關(guān)報(bào)道純屬捏造。6月14日，央行新聞發(fā)言人已就“央行特急文件調(diào)整利率及其涉及房貸利率”一事作出回應(yīng)：中央銀行和監(jiān)管部門對(duì)個(gè)人住房貸款一直實(shí)施有效的政策引導(dǎo)和審慎性監(jiān)管。個(gè)別媒體稱“央行特急文件規(guī)定首套房貸利率*低可七折”，有意曲解央行政策意圖，有市場(chǎng)炒作之嫌。銀監(jiān)會(huì)也做出相似陳述。6月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人表示，當(dāng)前各地要堅(jiān)決按照中央要求，繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)工作。特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果。6月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新說，明年將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，要繼續(xù)落實(shí)地方政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的責(zé)任。將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。
一周之內(nèi)，四部委接連發(fā)布涉房調(diào)控的表態(tài)，一方面說明在市場(chǎng)觀望相持的敏感期，輿論風(fēng)險(xiǎn)高期；同時(shí)也表明，目前中央對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度依舊嚴(yán)謹(jǐn)，并無明顯的放松跡象。
中央的多番明確表態(tài)并沒有化解地方政府微調(diào)的“沖動(dòng)”，在三令五申之下，地方政府的“小動(dòng)作”有所增加甚至有高調(diào)之嫌。
據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，自2011年下半年以來，北京、上海、杭州、重慶、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長(zhǎng)春、蕪湖、從化、馬鞍山、沈陽等33個(gè)城市分別從不同角度出臺(tái)了樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購政策、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等。除蕪湖、佛山、成都等因?yàn)槲⒄{(diào)觸碰到了限購紅線，政策頒布不久就被“叫?！蓖猓渌呋径嫉玫侥S。
就在其他城市通過各種方式試探調(diào)控松動(dòng)底線之時(shí)，上海卻反其道而行之。進(jìn)一步的政策是，凡單身、非上海籍購房者，無論是否已有繳納社?；騻€(gè)人所得稅證明，目前已被列入購房限制范疇。
開發(fā)商策略：從捂盤惜售到降價(jià)促銷
樓市回暖跡象明顯的情況下，房企剛剛?cè)谫Y得來的錢就被派到了土地市場(chǎng)。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2012年1月至5月，萬科、中海、華潤等多家開發(fā)商均有成功融資案例。于是，沉寂了些許時(shí)日的土地市場(chǎng)近段時(shí)間似乎也開始回暖，恒大13.22億元廣州拿地、萬科3.8億元廣州拿地、中鐵置業(yè)22.87億元貴陽拿地、龍湖12.8億元拿下成都武侯晉陽地塊。
有分析人士認(rèn)為，開發(fā)商及時(shí)補(bǔ)倉主要是吸取2009年無房可賣的教訓(xùn)。
2009年，新盤開售前徹夜排隊(duì)成為當(dāng)年樓市的一道風(fēng)景，真真假假的房托與購房者之間的“互動(dòng)”成就了一個(gè)又一個(gè)“日光盤”，也將房?jī)r(jià)一路推高至****的高度。為了盡量拖延樓盤銷售時(shí)間，開發(fā)商開始“捂盤”。開發(fā)商開盤前的種種，在曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)的電視劇《蝸居》中展露無遺。
2009年房?jī)r(jià)的瘋狂上漲，不僅給開發(fā)商帶來了豐厚的利潤，當(dāng)年年初及時(shí)購房的人，如果選擇了地理位置上佳的樓盤，隨后在不到一年的時(shí)間里也坐享了房?jī)r(jià)近50%的上漲。當(dāng)時(shí)記者調(diào)查過的地鐵5號(hào)線大屯路東站附近的金泉家園，2009年初其新售樓盤均價(jià)每平方14000元左右，2009年末2010年初之時(shí)，該盤早已越過20000元關(guān)口，后來隨著15號(hào)線的修建，至今，金泉家園的二手房每平方米已經(jīng)33000元左右。
如今房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然成交比較旺盛，房?jī)r(jià)也有走高的跡象，但開發(fā)商“以價(jià)換量”的思路并未改變。
北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年端午節(jié)前兩天（22日-23日）北京新建住宅簽約876套，二手房住宅簽約279套，合計(jì)簽約1155套，這一數(shù)字比今年五一小長(zhǎng)假的前兩天簽約量上漲55.9%，而同比去年端午假期的前兩天成交量增加289%。
開發(fā)商促銷的手段五花八門，在電子信息時(shí)代，雖然大多數(shù)開發(fā)商都沒有將樓盤搬到網(wǎng)上進(jìn)行銷售，但卻都和房產(chǎn)頻道或是門戶網(wǎng)站進(jìn)行了深度合作以此達(dá)到雙贏。
打折、買房送車、買房送家具這些手段已經(jīng)不再新穎，但每當(dāng)市場(chǎng)不是特別景氣時(shí)，還是會(huì)有開發(fā)商用來促銷。廊坊的紐約公園三期就退出了買房送車活動(dòng)，所送車的品牌根據(jù)所選房子區(qū)別，目前在售房源為88平米南北通透兩居和119平米通透三居，65平米一室兩廳，均價(jià)6800元/平米，買三居送福特車，買兩居送雪佛蘭。
為了盡快回籠資金，開發(fā)商可是各顯神通。南京仙林悅城5月10日啟動(dòng)了“你買房，我還貸”活動(dòng)，凡是參與365團(tuán)立方活動(dòng)并在活動(dòng)期間認(rèn)購的網(wǎng)友，開發(fā)商將按首付3成、貸款7成、基準(zhǔn)利率95折、月供30年計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)，無償幫購房者還12個(gè)月月供。
與哈爾濱的海吉雅·樂都項(xiàng)目推出的“0元購房”相比，南京仙林悅城的開發(fā)商還是比較“吝嗇”。海吉雅·樂都推出惠民行動(dòng)返款共分12種，根據(jù)不同的返款模式，返款金額略有不同。以10年返款為例，購房10年后可以享受開發(fā)商一次性返還全部購房款，也就是所謂的“0元購房”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，海吉雅·樂都的12種返款方式滿足的剛需族、剛改族和投資客的需求。
這些形式各異的購房促銷方式，也從側(cè)面說明了當(dāng)前大環(huán)境不太景氣，開發(fā)商必須讓利，以價(jià)換量，盡量回籠資金。隨州房產(chǎn)在線整理報(bào)道。
