任志強(qiáng)

華遠(yuǎn)地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)今日參加第一財(cái)經(jīng)財(cái)富嘉年華“趨勢(shì)”經(jīng)濟(jì)論壇時(shí)表示，二三線城市房地產(chǎn)遇到的問題并不大，反倒是一線城市銷售下降巨大，房地產(chǎn)進(jìn)入下行通道是不成立的。

他認(rèn)為，棚改區(qū)改造力量用的越多，對(duì)市場(chǎng)破壞力越大。但棚改其實(shí)是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商*有益處，開發(fā)商可以借機(jī)拿到低息貸款，并且資金回籠快。任志強(qiáng)還說，北京永遠(yuǎn)是中心，一百個(gè)上海也代表不了北京。

未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向 

在談到為何房地產(chǎn)投資增速下降時(shí)，任志強(qiáng)表示，一是和前期土地購置有關(guān)。土地購置是一個(gè)先進(jìn)指標(biāo)，當(dāng)其處于負(fù)增長(zhǎng)的第二、第三年，通常房地產(chǎn)價(jià)格是上漲的，土地也是上漲，隨后就出現(xiàn)一個(gè)低潮，然后再出現(xiàn)土地負(fù)增長(zhǎng)。明年的供求關(guān)系，按照現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)，排除棚改等因素，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)又會(huì)發(fā)生變化，今年的開工負(fù)增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致明年9月份出現(xiàn)需求上漲。

今年上半年房地產(chǎn)銷售下降，引起了一些市場(chǎng)上的爭(zhēng)論。但實(shí)際情況并不是這樣的。今年1-5月份是持續(xù)下降的，但1-6月份已經(jīng)開始出現(xiàn)回升。6月份比5月份的情況略有好轉(zhuǎn)。7月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒有出來，但是從某些地區(qū)來看，可能會(huì)有好轉(zhuǎn)，因?yàn)榇蟛糠值貐^(qū)開始取消了限購政策，甚至有一些地方采取了降息、降稅、政府財(cái)政補(bǔ)貼等方面來刺激樓市。

任志強(qiáng)認(rèn)為，一個(gè)月的數(shù)據(jù)可能還不足以說明，要用更長(zhǎng)時(shí)間的數(shù)據(jù)來說明整體情況。但從目前來看，進(jìn)入下行通道是不成立的。

任志強(qiáng)說，所有人都認(rèn)為二三線城市遇到的問題*多，中國沿海地區(qū)和一線城市問題不大，但實(shí)際上錯(cuò)了。從投資上來看，并沒有明顯看到中西部地區(qū)投資增速下降。但是從銷售來看，影響*大的是東部地區(qū)。一二線城市多數(shù)地區(qū)銷售下降巨大，反而三四線城市或者是四五線城市更多是正增長(zhǎng)。也就是說，中西部并沒有因?yàn)榄h(huán)境變化出現(xiàn)了大幅度崩盤。

他解釋說，嚴(yán)格來說，我們只統(tǒng)計(jì)70個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)，比如房?jī)r(jià)。但在銷售和開工數(shù)據(jù)當(dāng)中，也包括了其他500多個(gè)城市，包括縣級(jí)和地級(jí)。我們還有2.59萬個(gè)鎮(zhèn)，這些鎮(zhèn)占的數(shù)量很大。

和房地產(chǎn)關(guān)系*密切的就是城鎮(zhèn)化

任志強(qiáng)還指出，和房地產(chǎn)關(guān)系*密切的就是城鎮(zhèn)化。如果中國的城鎮(zhèn)化速度已經(jīng)到了一個(gè)截止的地步，就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)過剩的問題，或者說從預(yù)售市場(chǎng)轉(zhuǎn)入二手市場(chǎng)。但是現(xiàn)在來看并沒有這樣，城鎮(zhèn)化從30%之后到70%之前都是高速增長(zhǎng)的過程，全世界多數(shù)過程都是這樣的發(fā)展路徑。我們目前嚴(yán)格來說，也只是第一第二個(gè)階段，是從農(nóng)村進(jìn)入城市，從小城市進(jìn)入大城市的階段，還沒有進(jìn)入第三階段——郊區(qū)城鎮(zhèn)化形成大城市圈。

但人們會(huì)提出一個(gè)問題，就是當(dāng)人口向大城市集中的時(shí)候，大城市人口的密度就會(huì)高?？蓮娜丝诿芏日{(diào)查來看并不是這樣的。按照建成區(qū)比例，北京是全國倒數(shù)第四的人口密度。

1萬億的棚改為4萬億的拉動(dòng)

他指出，在政府獲得地價(jià)過程當(dāng)中，政府的投資行為導(dǎo)致出現(xiàn)了另外一些現(xiàn)象。“比如說我們棚改是用政府投資拉動(dòng)，我個(gè)人覺得就是一個(gè)因果倒置。棚改區(qū)改造力量用的越多，對(duì)市場(chǎng)破壞力越大?！?/p>

前面3600萬保障性住房的問題還沒有解決，同時(shí)又增加了1200萬套新的概念。3600萬套原來是5年計(jì)劃，一年要投700萬套，相當(dāng)于全部開發(fā)商住宅竣工總量。即便是在去年，也只完成了700萬套。開發(fā)商就建那么多的房子，換句話說，只建那么多房子的市場(chǎng)，如果說有更多房子沖擊市場(chǎng)，就變成了另外一個(gè)情況，既包括開發(fā)商竣工，也包括了非開發(fā)商竣工的部分。今年的統(tǒng)計(jì)報(bào)表當(dāng)中，真正屬于商品房開發(fā)的只有50%，另外50%都是和政府相關(guān)的包括保障性住房、棚改區(qū)住房等等。市場(chǎng)化在逐漸減少而不是擴(kuò)大。

任志強(qiáng)說：“我對(duì)一萬億的棚改稱之為4萬億的拉動(dòng)。什么意思呢？用4萬億讓經(jīng)濟(jì)立刻強(qiáng)起來了。網(wǎng)上有人說，1萬億侵犯了開發(fā)商的權(quán)利，我表示反對(duì)，棚改對(duì)開發(fā)商是*有利的，因?yàn)榭梢阅玫介_行的低息貸款?！?/p>

問答實(shí)錄

主持人：任總，你覺得城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)有什么影響？

任志強(qiáng)：城鎮(zhèn)化首先要有房子，不管這個(gè)房子是開發(fā)商生產(chǎn)還是政府生產(chǎn)，但是總歸要有人生產(chǎn)，如果有租房的需求就一定有人買房，因?yàn)橐峁┏鲎猓趪獾淖鈾C(jī)構(gòu)比較完善，中國這樣的機(jī)構(gòu)不給完善，尤其是我們的文化，更多人希望買，所以毫無疑問它是一個(gè)機(jī)遇，但是這個(gè)機(jī)遇不是說政府創(chuàng)造的城鎮(zhèn)化機(jī)遇產(chǎn)生的，而是農(nóng)民從農(nóng)村中解放出來，如果我們的土地政策不能把農(nóng)民完全解放出來的話，我們的戶籍制度還是限制人民的自由流動(dòng)的話，反而它還是會(huì)下降的。

主持人：很多三四線城市已經(jīng)放松限購限貸了，這意味著什么？有沒有可能接下來一線城市會(huì)出現(xiàn)這種措施呢？

王德培（福卡研究所**研究員）： 如果一個(gè)政策讓很多家庭不得不離婚，說明這一定不是一個(gè)好的政策，我們已經(jīng)看到這種情況出現(xiàn)，如果我們的政策會(huì)導(dǎo)致這樣的偏差，或者沒法走門，只能走窗戶，這一定不是這個(gè)好政策，現(xiàn)在取消是因?yàn)橛腥苏f開發(fā)商要死了，要救開發(fā)商，我個(gè)人不覺得，打個(gè)比喻，一個(gè)人掉到河里，你不救他嗎？有人說因?yàn)殚_發(fā)商都黑，所以不能救開發(fā)商，但是如果他們都死了，你們有房子住嗎？有開發(fā)商也是政府允許的，不要從單一的角度去看問題，實(shí)際上我們真正限購的一共48個(gè)城市，真正取消的大概已經(jīng)有41個(gè)城市，或者半取消的，7個(gè)城市沒有表態(tài)，其中有4個(gè)是一線城市，我個(gè)人覺得不會(huì)輕易取消，包括上海，一定要設(shè)一個(gè)門檻，不是用房?jī)r(jià)更高的門檻。

主持人：任總開始帶來的題目并不是中國的城鎮(zhèn)化和市場(chǎng)，你的題目是中國的樓市拐還是不拐，房子買還是不買？后來你把這個(gè)名字改了，站在觀眾的角度，再次對(duì)你提這個(gè)問題。

任志強(qiáng)：我明確說的有是中國不存在經(jīng)濟(jì)下行的通道問題，即使是一個(gè)調(diào)解期，也不是下行，所以房地產(chǎn)也不是下行，如果我們遲遲沒有解決房地產(chǎn)的城鎮(zhèn)要素問題的話，它也不是拐的問題，往哪兒拐呢？我不認(rèn)為拐，2012年的時(shí)候下降27%，所有人都說今年要完蛋了，最后不是都變成正數(shù)了，有三個(gè)問題我們沒法確定，比如說放不放貨幣問題，我們決定不了，基礎(chǔ)設(shè)施加大到什么程度，我們決定不了，棚戶區(qū)的改造我們決定不了。

主持人：那么在刺激的情況下，你覺得是該買還是不買？

任志強(qiáng)：既然政府在為你保底，你為什么不敢買？

記者：謝國忠（獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家）博士贊成這個(gè)觀點(diǎn)嗎？

謝國忠：我認(rèn)為房地產(chǎn)是長(zhǎng)周期的市場(chǎng)，不管政府是什么行為，它可能對(duì)這個(gè)周期有一個(gè)延續(xù)，稍微長(zhǎng)一點(diǎn)，但是不可能改變，周期性的規(guī)律，所以房地產(chǎn)原來我覺得2012年是拐點(diǎn)，為什么呢？它有很多原因，包括中國的出口，全世界的刺激給中國帶來的好處，中國老百姓原來的負(fù)債率比較低等等因素，4萬億就是鼓勵(lì)大家去炒，因?yàn)榛鶖?shù)比較低，所以可以炒起來。2013年的時(shí)候又炒了一把，我當(dāng)時(shí)認(rèn)為是反彈，有些做地塊的都是靠信托，高利貸去做地塊，所以不可能長(zhǎng)的了。今年又下來了，中國進(jìn)入了一個(gè)比較長(zhǎng)期的房地產(chǎn)階段，香港97年見底，03年見底，大概也有六七年，日本到今天都沒見底，因?yàn)槿毡镜膯栴}是房地產(chǎn)泡沫下滑的時(shí)候還出現(xiàn)了人口下降，所以房地產(chǎn)就變成了無底洞。中國至少未來我們不去看，五年里面房?jī)r(jià)應(yīng)該不漲。

主持人：所以您的觀點(diǎn)是建議大家不買。

謝國忠：如果你有空房子趕快賣掉。有反彈的時(shí)候你跳進(jìn)去，熊市的反彈是*害人的，A股從6000點(diǎn)掉到3000多點(diǎn)的時(shí)候，很多人跳進(jìn)去，然后又反彈到4000點(diǎn)。牛市里面每次反彈都是買入的機(jī)會(huì)，熊市里面每次反彈都是賣出的機(jī)會(huì)。

主持人：一位建議買，一位建議賣，王老師站在誰的立場(chǎng)？

王德培（?？ㄑ芯克?*研究員）：線上線下都一樣，線上看到謝博士很囂張，線下回答的很曖昧，我希望您待會(huì)兒再明確一下百分比，我的態(tài)度就是觀察開發(fā)商的幸福指數(shù)，如果他們?cè)絹碓诫y受，那就是我們買房子的春天，時(shí)點(diǎn)在哪里？今年年底明年年初，我的理論推導(dǎo)是什么？房?jī)r(jià)波動(dòng)向下，總體橫盤，結(jié)構(gòu)分化，我的態(tài)度很鮮明，節(jié)點(diǎn)很鮮明。根據(jù)剛才任總的話題，會(huì)不出現(xiàn)投機(jī)性的事情，上一輪是大量的資本參與炒作，以溫州炒房團(tuán)為首，但是這支劍還懸在我們頭上，就是房產(chǎn)稅，今天我們的GDP在下行，打頭陣的就是房地產(chǎn)，隨你們需弄，你們買你們頂吧，三年左右，房產(chǎn)稅肯定要收的，為什么？現(xiàn)在基本上國家的稅收還是生產(chǎn)領(lǐng)域，你想想看今天如果被任總忽悠的去買房的人，這就是中華人民共和國未來廣大的稅基，投機(jī)性的買房可能會(huì)受到遏制，自我的遏制，不可能囂張到上一輪的行情。

任志強(qiáng)：我一會(huì)兒要趕火車，我說幾分鐘，王院長(zhǎng)說懸的一把劍是房產(chǎn)稅，上海2000多萬人一年才交兩億的稅，算什么劍??？實(shí)質(zhì)性的更少，你們不用擔(dān)心這個(gè)東西，我們叫房地產(chǎn)稅，地是國家的，房子是自己的，如果一個(gè)法律制度能把兩個(gè)不同產(chǎn)權(quán)制度的東西混一起，那是一個(gè)奇跡，中國還沒有生出這種奇跡的人，所以你不用擔(dān)心，一定會(huì)統(tǒng)一，如果統(tǒng)一的話你有不用擔(dān)心了，反正70年以后也是你的，你現(xiàn)在交一點(diǎn)沒什么可怕的，我沒覺得是問題。而且中國這么多窮人，沒有解決貧苦問題，窮人和富人的住房差別很小，你是0.8，我是0.5，中國有50年左右的福利分配，像拆遷、棚改、保障性住房，不是差別很大，150平米以上的住房真的有很多嗎？20%左右。

什么時(shí)候該買房子，什么時(shí)候不該買房子，剛才采訪的時(shí)候問我，我說有兩個(gè)條件，第一是人口都跑了，第二是政府沒錢了。如果政府在不斷加大投入，房子外頭的原因決定房子里頭的價(jià)格，比如說外頭多了個(gè)大馬路，多了高鐵，多了學(xué)校，多了其它的配套設(shè)施，你的房子就升值，你們看看是不是這樣。只要政府加大投入，這個(gè)房子的價(jià)格就得漲，人也是這樣的，如果沒有收入，你就得跑，從小城市跑大大城市，如果這個(gè)城市人都跑了，政府還有大量的投入嗎？沒人了你怎么投入？今天和明天的差別有多大？你非得等嗎？北京市已經(jīng)遇到了，三次搖號(hào)沒中的，老婆都該跑了，只要有需要就買房子，投資就要考慮。雖然我和謝博士，我們從04年開始吵，但是我們也是好朋友，意見可以不同，最終聽我的可能都發(fā)了財(cái)了。你們將來誰舉手說不承認(rèn)，謝博士那時(shí)候把房子賣了，賣的結(jié)果就是現(xiàn)在也沒房子住。

謝國忠：上海是美金支持的，有很多外國人買房子，05年5月份的時(shí)候見底了，06年掉了一半，07年起來，我跟著匯豐銀行做報(bào)告的時(shí)候，說07年會(huì)朝上走，加入全國性的泡沫，有泡沫并不代表掉，泡沫是一個(gè)膨脹的過程，等到它的力量消耗完了就會(huì)掉，如果你去參加泡沫的話，你自己要考慮，你腦子有多好，在泡沫爆之前能不能跑掉。

主持人：謝總不要再解釋了，解釋就是等于掩飾了?，F(xiàn)在進(jìn)入提問時(shí)間。

問：任總，不管你說買房還是不買房，我們看到很多城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)在調(diào)整，一些業(yè)內(nèi)人士說隨著房?jī)r(jià)的調(diào)整，土地成本占整個(gè)房?jī)r(jià)的比重確實(shí)有增無減，從您專業(yè)人士的角度來看，目前業(yè)內(nèi)公認(rèn)的這個(gè)土地成本比例大概是多少？現(xiàn)在有很多開發(fā)商比如說淘寶進(jìn)行合作，你對(duì)這個(gè)事情怎么看？

任志強(qiáng)：我們?cè)缙谧龅臅r(shí)候，土地占到45%左右，現(xiàn)在**的大概占到70%，因?yàn)閮r(jià)格高了，要占到70%，還沒算稅費(fèi)，所以政府一定是第一個(gè)投資者，在房地產(chǎn)領(lǐng)域*大的投資者就是政府，因?yàn)閾棋X*多的也是它，占地方財(cái)政*多的也是它，前年一共12萬億，中央一半，地方一半，所以這個(gè)你改變不了的。淘寶實(shí)際是解決了首付款的問題，在香港政府會(huì)調(diào)節(jié)，在市場(chǎng)不好的時(shí)候會(huì)降低首付比例，但是市場(chǎng)過于緊張的時(shí)候，會(huì)把首付提高到30%，美國也會(huì)調(diào)整，它是解決這個(gè)問題，中國現(xiàn)在解除限購了，沒有降低首付，按道理降低首付是市場(chǎng)調(diào)解的辦法，我覺得更應(yīng)該是市場(chǎng)調(diào)解的辦法。

問：我覺得北京房產(chǎn)會(huì)下跌，因?yàn)槿ブ行幕?，第二個(gè)去政治化、去省級(jí)化，第三個(gè)，北京空氣不好，所以我看到上海房產(chǎn)，北京看跌，同意嗎？

任志強(qiáng)：你太以為上海了不起了，上海是不是金融GDP比北京還低，你強(qiáng)調(diào)什么中心？就是上海人自己認(rèn)為的，你的高校能比北京多嗎？請(qǐng)問你的院士比北京多嗎？請(qǐng)問*優(yōu)秀的小學(xué)比北京多嗎？從小學(xué)開始你比北京多嗎？為什么領(lǐng)導(dǎo)把孩子送到北京上小學(xué)？不送的上海來呢？不用討論，北京永遠(yuǎn)是中心，一百個(gè)上海也代表不了北京。

主持人：任總，剛才您說好多人聽您的建議買房都賺錢了，剛才有觀眾說聽您說北京那么好，他想去北京買房了，你的建議是什么？

任志強(qiáng)：我說離天安門越近越好，可是你買得起嗎？