有媒體報道，近幾個月，浙江杭州、江蘇無錫、福建寧德、江蘇新沂等地都有業(yè)主因個人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例，這些案件中，業(yè)主大多聲稱“無力還款”。

出現(xiàn)這樣的窘?jīng)r，有些人可能是投機不成蝕把米，有些人可能根本沒意識到買房其實也是一種交易。房地產(chǎn)買賣比證券類投資標的交易起來復雜得多，流動性也較差，買房者也無需時刻盯盤免于市場波動帶來的心理壓力，但本質(zhì)上買房就是一種金融市場上的交易。

經(jīng)典房段子

投資股票危險嗎？毫無疑問，八虧一賺一平。投機期貨危險嗎？加了杠桿自然不在話下，九虧一賺比例都稍顯低了。那么，如果有人要你用三倍杠桿，押下你五年積蓄，透支未來十年收入和家庭命運，去買一個股息比存款利率還低，市賬率超過8倍，連續(xù)漲了十年已經(jīng)漲了十倍，且還在源源不斷增發(fā)，交易手續(xù)費5%，資本利得稅20%的“股票”。

你一定罵他瘋了！可是很多人勇敢地沖進去了。近些年的房地產(chǎn)其實就是這樣的股票，為什么換了房子大家的膽子就大了，標準就不同了？這個段子真的很棒，原創(chuàng)者是中國銀行的一位**交易員，他把房地產(chǎn)交易的精髓用百余字就描述得這么清楚，實在是高！

我們來分解一下，房屋具備兩重屬性，即商品屬性和資產(chǎn)屬性。其中，商品屬性還可以再細分，一是自然屬性，即房子用來住，體現(xiàn)出使用價值；二是社會屬性，即房子可以買賣和出租，體現(xiàn)為價值。

涉及到錢，涉及到高的房價，房屋的資產(chǎn)屬性自然凸顯，所以在當下，簡單地把房屋視為資產(chǎn)是應該的。資產(chǎn)是用來交易的，而交易需要考慮基本面、技術(shù)面、政策面、資金面、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、資金成本，以及資產(chǎn)配置等。所以本質(zhì)上買房就是一種金融市場上的交易。

商品房的杠桿

首先來看段子中提到的杠桿，買房的杠桿有多大呢？

這體現(xiàn)在首付上，據(jù)梳理，首套房首付起初為二成，2005年3月上調(diào)至三成，2008年11月又曾下調(diào)至二成，2011年1月，再次調(diào)至三成。也就是說，首付三成，七成貸款，相當于用了2倍多的杠桿。

至于二套房，作為改善型需求，首付比例前些年也是隨著調(diào)控政策而一直變化。2007年9月，首付為四成，2010年4月改為五成，2011年1月又改為六成，甚至一線城市在2013年4月起相繼改為七成。

從總量上看，自1994年5月中國人民銀行公布《住宅擔保貸款管理試行辦法》，加之工商銀行1995年出臺**個人住房擔保貸款管理辦法以來，截至2013年底，全國購房貸款余額為9萬億元。

而1995年—2013年以來中國商品住宅累計銷售額為36.58萬億元，即到2013年底，房貸余額占購房款總額的四分之一。即平均每套房四分之一的購房款為銀行貸款，再折算下，平均每套房都加了0.3倍杠桿。這里，總量計算也就是作個形象說明。

沒有交易遠見的悲哀

再回到上述那個經(jīng)典的段子。

所謂房子的股息比存款利率還低，股息指的是房子租金回報率，在上海這樣的一線城市，房屋租金回報一般在1.2%—3%左右，確實不如一年定期存款利率。市賬率也是市凈率，房子的市凈率即是房價比上房屋的固定資產(chǎn)價值，基本可等同建安成本，按照建安成本一般占房價15%計算，市凈率也就7~8倍。交易費、買賣稅收都好理解，無須多說。

好了，雖然驅(qū)動太多人買房的一個理由是剛需，但從交易角度來說，買房就是一場帶杠桿的高倉位的交易，如果是積蓄全部堆上甚至負債而為，那便是賭博了！

去年微博上曾流傳一篇文章，講的是一對夫妻準備好錢后,多方找門路去買房，選房時甚至用上EXCEL表格去打分，最終選到了一套好房。說實在，筆者看到這篇文章，既覺得他們辛苦，也覺得他們太可悲，拿錢去買房還要求人。更可悲的在于，他們花了那么多時間在細節(jié)上，卻不曾花些時間從高處遠眺下房地產(chǎn)市場的趨勢。

盡管4月以來，大部分限購城市都在明里暗里地松綁限購，放開買房落戶，銀行優(yōu)惠貸重出，甚至出臺財政補貼，但當前已很難讓房市重回前些年的輝煌了。

最后重申一句，現(xiàn)在買房不妨體會下交易的內(nèi)涵。太多的人將家庭甚至數(shù)代人的積蓄加上銀行的貸款押在一套房子上，真的很危險。做交易的人都清楚，高倉位、高杠桿的交易，操作起來壓力、風險都會很大，而且爆倉的概率也很高。