“新派”故事

作為北京*核心地段由舊樓改造而成的新型公寓，北京新派公寓自開業(yè)以來就吸引了不少團隊前來參觀。那么，這座位于*核心的舊樓究竟被改造成了什么樣？

據(jù)了解，這所公寓確與傳統(tǒng)的酒店、住宅均有所不同。白、深灰、綠、黑組成的外立面，是一種從比利時進口的材料。有健身房、藝術(shù)畫廊、樓頂花園等免費使用的公共空間。從廚房到衛(wèi)生間的裝修，都體現(xiàn)著它的特別。用蘋果手機的APP程序可以開門。大堂里提供飲料瓶回收機，每回收一個舊瓶子，可以充值公交IC卡。新派公寓里的WIFI信號，可以覆蓋樓內(nèi)每個角落。新派公寓創(chuàng)始人、賽富不動產(chǎn)基金合伙人王戈宏，希望在白領(lǐng)群體中推行一種新的生活方式，30分鐘的生活半徑，用收入的30%作為房屋開銷。

新派公寓的前身是森德大廈。2013年底，賽富不動產(chǎn)基金收購了這棟12層高的大廈。收購和裝修總計花費不超過1.6億。項目被改造成為100套公寓，面積15平方米至140平方米不等。主力戶型為40平方米至60平方米，租金每月6000元至9000元。

據(jù)了解，賽富不動產(chǎn)基金通過32個LP（有限合伙人）買入整個物業(yè)，最終使用分股的形式將權(quán)益返還給投資人，新派公寓在其中僅投入了1%份額，但根據(jù)協(xié)議，王戈宏擁有不少于20年的管理權(quán)。據(jù)王戈宏介紹，具體操作方式分為兩個部分。首先，用賽富不動產(chǎn)基金透過資本運作收購或整租、改造目標物業(yè)；然后，新派公寓管理公司被指派負責物業(yè)的出租經(jīng)營與管理。在基金封閉期內(nèi)，投資人的年化綜合收益率可以達到10%以上，項目IRR(內(nèi)部收益率)可以超過25%。三四年之后，如果市場不好沒有賣掉，新派公寓將按照4萬元/平方米的價格進行回購。“一旦放開REITS，白領(lǐng)公寓上市，PE值就會高很多。”王戈宏早前就表示。

目前據(jù)新派公寓開業(yè)一月有余，而出租率卻已經(jīng)超過50%。另據(jù)了解，新派還計劃在未來3至5年里，在國內(nèi)一線城市及主要省會城市打造50棟連鎖公寓。

舊樓改造成為新的商業(yè)地產(chǎn)模式

“新派”的故事或許并不新鮮，但一個嶄新的時代已經(jīng)確鑿無疑地到來了。一線城市和二線主流城市有越來越多的舊樓需要改造。在高和投資董事長蘇鑫看來，在大型房企還在癡迷于龐大體量開發(fā)的廣闊市場空間時，專業(yè)投資人的機會在于細分市場，其中更重要的是細分市場的專業(yè)能力和與金融的混搭能力。改造舊樓，提升資產(chǎn)價值，并對其進行資本化運作，這是高和投資擅長的方式。

高和投資正在北京操盤的一個寫字樓項目，被包裝為首座藝術(shù)寫字樓?！皹怯罡脑斓年P(guān)鍵就是將舊樓激活，賦予更多的內(nèi)容，創(chuàng)造更大的價值。公共藝術(shù)特有的精神性特質(zhì)賦予建筑更豐富的內(nèi)涵，有助于提升環(huán)境品質(zhì)，從而有效傳達出‘高端物業(yè)’的感受和體驗。”蘇鑫表示。

在香港，萬科也進行了類似的嘗試。今年4月，萬科以約8.6億港元買下香港一棟1963年落成的舊樓，共有8層51套住宅及7個沿街商鋪。

“京滬深穗等一線城市樓市已步入存量房時代，未來以‘舊樓改造，存量提升’的‘樓宇經(jīng)濟’模式將會得到越來越多的實踐。在存量時代到來的背景下，應(yīng)用專業(yè)的資產(chǎn)管理理念和先進的金融工具改造存量商業(yè)地產(chǎn)，提升其價值，是非常重要的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式?！?月11日，在首屆“樓宇經(jīng)濟”發(fā)展論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹這樣表示。