一個(gè)城市、地區(qū)的房地產(chǎn)是否存在泡沫，關(guān)鍵在于是否有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)支撐。有產(chǎn)業(yè)才有收入，有收入才能支撐房?jī)r(jià)。

南比北高

根據(jù)6月百城新建住宅價(jià)格指數(shù)，目前均價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元的城市共有16個(gè)。

這其中，除了北京、天津和大連外，其他13個(gè)城市均位于南方，且均在長(zhǎng)江以南的沿海地區(qū)。在直轄市之外，江蘇、福建和海南各有2個(gè)，廣東有3個(gè)，浙江則有4個(gè)之多。

除了這些均價(jià)過(guò)萬(wàn)元的城市，南方沿海很多城市也都逼近1萬(wàn)元大關(guān)，例如紹興均價(jià)達(dá)到9818元/平方米，東莞達(dá)到9658元，湖州為9171元，南通為9111元，金華為9276元，揚(yáng)州為9302元。而蘇州下屬的三個(gè)縣級(jí)市張家港、常熟、昆山每平方米分別為9991元、9380元、9124元。

“我們縣城現(xiàn)在房?jī)r(jià)起碼也是七八千元/平方米了?！眮?lái)自福建安溪的謝先生說(shuō)，安溪縣只是泉州下面的一個(gè)山區(qū)縣，但近幾年當(dāng)?shù)夭枞~發(fā)展起來(lái)后，很多山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人到縣城購(gòu)置物業(yè)，房?jī)r(jià)也水漲船高。

反觀北方地區(qū)，在北京、天津和大連之外，其他城市只有青島達(dá)到了9649元，鄂爾多斯9032元，其他城市鮮有超過(guò)9000元關(guān)口。例如像東北三個(gè)副省級(jí)省會(huì)城市沈陽(yáng)、長(zhǎng)春和哈爾濱，每平方米分別只有7785元、7117元、7218元。這樣的價(jià)格放到蘇浙、福建一帶也就跟一些縣城差不多。

為何南方房?jī)r(jià)普遍比北方高呢？

改革開(kāi)放后，南方沿海省份有大量的民營(yíng)企業(yè)興起，居民收入提高較快。反觀北方尤其是東北地區(qū)的很多老工業(yè)基地，企業(yè)破產(chǎn)關(guān)停后，工人下崗，不得不跑到南方就業(yè)。

“*根本的還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度與人口流入。”中原地產(chǎn)**市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，改革開(kāi)放后，南方沿海地區(qū)率先發(fā)展起來(lái)，內(nèi)陸省份以及很多北方省份的人涌向南方沿海城市，大量的人口來(lái)到這些城市后，融入城市的愿望強(qiáng)烈，這也促使了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的上漲。

經(jīng)濟(jì)差異

那么根據(jù)《價(jià)值線》雜志對(duì)2013年中國(guó)公共財(cái)政收入*高的50個(gè)城市對(duì)其人口吸引力進(jìn)行排名，人口凈流入前20名的城市中，僅有4個(gè)是北方城市，南方有16個(gè)，其中有14個(gè)地處東南沿海地區(qū)。

廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)對(duì)本報(bào)分析說(shuō)，一個(gè)城市、地區(qū)的房地產(chǎn)是否存在泡沫，關(guān)鍵在于是否有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)支撐。有產(chǎn)業(yè)才有收入，有收入才能支撐房?jī)r(jià)。改革開(kāi)放后，南方沿海省份有大量的民營(yíng)企業(yè)興起，居民收入提高較快。反觀北方尤其是東北地區(qū)的很多老工業(yè)基地，企業(yè)破產(chǎn)關(guān)停后，工人下崗，不得不跑到南方就業(yè)。

不過(guò)，隨著改革開(kāi)放由南到北，進(jìn)入新世紀(jì)后，北方不少省份發(fā)展也十分迅速。例如經(jīng)濟(jì)第三大省山東進(jìn)入本世紀(jì)后曾高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量曾一度逼近粵蘇；煤炭大省內(nèi)蒙古隨著能源價(jià)格的走高也駛上了快車道，從2002年到2009年，連續(xù)8年經(jīng)濟(jì)增速位居****，人均GDP更是超過(guò)了廣東；天津近年來(lái)隨著一系列大項(xiàng)目的進(jìn)入，經(jīng)濟(jì)增速也曾多年領(lǐng)跑全國(guó)，人均GDP位列各省份榜首；東北的遼寧人均GDP也位列廣東、福建之前。

但是，與人均GDP相比，北方省份的人均實(shí)際收入?yún)s與南方有一定距離。例如，雖然天津人均GDP****，但城鎮(zhèn)人均收入僅有上海的四分之三。遼寧和內(nèi)蒙古人均GDP超過(guò)了廣東，但人均收入?yún)s比廣東低得多。南方的福建雖然人均GDP只位列全國(guó)第九，但人均實(shí)際收入?yún)s高出遼寧、山東、內(nèi)蒙古不少。

“北方很多地方原來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的弊端仍未消除，市場(chǎng)發(fā)育不健全?！倍￠L(zhǎng)發(fā)說(shuō)，在這些地方只有體制內(nèi)的少數(shù)人收入比較不錯(cuò)，貧富差距很大。他認(rèn)為，北方省份的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對(duì)GDP增長(zhǎng)和政府收入的提高作用很大，但對(duì)就業(yè)和老百姓收入提高效果不大，也就是人們常說(shuō)的“只長(zhǎng)骨頭不長(zhǎng)肉”。相比之下，南方蘇浙、福建、廣東這些省份，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、中小企業(yè)十分發(fā)達(dá)，能帶來(lái)大量的就業(yè)和收入，也就是“藏富于民”。

氣候、地形影響

不過(guò)，除了經(jīng)濟(jì)因素外，其他一些諸如氣候、地形、戶型等因素也對(duì)房?jī)r(jià)的差異有所影響。

例如，海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般，但作為國(guó)際旅游島吸引了大量外地人尤其是北方人前來(lái)置業(yè)，因此三亞的房?jī)r(jià)仍高達(dá)24080元/平方米，超出一線城市廣州將近6000元，?？诘姆?jī)r(jià)也超過(guò)萬(wàn)元大關(guān)。

“北方人到海南這樣的地方很適應(yīng)，但是如果讓南方人去北方尤其是東北的話，他們難以忍受嚴(yán)寒，除了北京，南方人到北方買房的很少?！睆埓髠フf(shuō)。

地形差異對(duì)房?jī)r(jià)也有一定影響。丁長(zhǎng)發(fā)說(shuō)，北方很多城市像沈陽(yáng)、呼和浩特等地，有大片的平地和發(fā)展空間，供給十分充分，建造房屋的成本相對(duì)也比較低。而南方尤其是浙江和福建等地，由于山地丘陵多，這些地方的城市都比較小，可供建設(shè)的土地不多。這也是為何福建、浙江很多縣城的房?jī)r(jià)動(dòng)輒八九千、上萬(wàn)的一個(gè)重要原因。

其他方面，如戶型設(shè)計(jì)方面，北方的房子普遍戶型比較大，得房率（實(shí)際使用率）不如南方，南方的房子實(shí)際使用率相對(duì)比較高，這也對(duì)房?jī)r(jià)有所影響。

之所以會(huì)出現(xiàn)這種差距，根源還在于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。包括天津、山東乃至東北地區(qū)以重化工業(yè)、大型國(guó)企為主，主要靠投資拉動(dòng)，第三產(chǎn)業(yè)、輕工業(yè)、民營(yíng)中小企業(yè)占比偏低。這一格局內(nèi)在的東西就是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)。