“最后一次，還有加價(jià)的嗎？”“成交！恭喜競(jìng)買人！”那些發(fā)生在土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)的一幕幕，驚心動(dòng)魄程度絕不亞于**國際大片。每加價(jià)一次，巨大的成本投入都在考驗(yàn)舉牌人的心理底線。地塊，往往在經(jīng)歷了數(shù)十個(gè)對(duì)手間的上百輪對(duì)決后榮耀登場(chǎng)，成為房企實(shí)力的象征。然而，光環(huán)散去，當(dāng)一批地塊項(xiàng)目站上銷售前臺(tái)，卻已陷入“賣也不是，不賣也不是”的尷尬境地。

據(jù)走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，那些曾經(jīng)的地塊，如今大多陷入尷尬境地：要么快速開盤，想盡各種辦法回籠資金，甚至不惜犧牲利潤；要么連開盤都不敢開，指望能“挺”過難關(guān)；要么土地款無法按時(shí)付清，退地或轉(zhuǎn)手；要么舉債百億信托，以支持地塊開發(fā)；更有捂盤數(shù)年仍無法賣出成本價(jià)，計(jì)提上億減值準(zhǔn)備。而上述情況所涉及房企，既包括綠地、恒大這種民營大鱷，也包括中海、方興、中華企業(yè)等國企巨頭。

“在忽悠了市場(chǎng)和政府的同時(shí)，也忽悠了自己?！币晃环康禺a(chǎn)界**人士對(duì)眾多地塊的點(diǎn)評(píng)，一語中的。

恒大帝景——首付只需6%

30%的首付原本是購房的硬性規(guī)定，而恒大推出的政策則是，30%首付款可以分三年付清，簽約當(dāng)天只需付6%，余款分三個(gè)節(jié)點(diǎn)每年付8%。

三天前，恒大在杭州第一個(gè)真正意義上的超級(jí)大盤恒大帝景開盤。按照恒大一貫的風(fēng)格，開盤一般都是幾千人齊聚的“大場(chǎng)面”，熱鬧非常，這次也不例外。根據(jù)公開信息，本次恒大帝景銷售均價(jià)1.6萬元/平方米，開盤銷售超過5億元。一個(gè)杭州項(xiàng)目能夠開盤回款逾5億元，這無論對(duì)怎樣級(jí)別的房企來說，都實(shí)非易事。但是，恒大這筆賬，還應(yīng)該細(xì)算。

就杭州蕭山區(qū)域來看，恒大帝景是毫無疑問的地塊級(jí)項(xiàng)目。2013年9月3日，杭州蕭山拍出三塊商業(yè)用地，其中一塊地經(jīng)歷了高達(dá)142輪報(bào)價(jià)，最終以25.95億元成交，折合樓板價(jià)為10556元/平方米。風(fēng)頭正勁的恒大地產(chǎn)拿下了這一地塊項(xiàng)目。雖然當(dāng)時(shí)蕭山存量房源的去化周期高達(dá)21個(gè)月，但并沒有影響恒大拿地的沖動(dòng)?！皬默F(xiàn)在這個(gè)形勢(shì)來看，當(dāng)時(shí)恒大拿地的價(jià)格確實(shí)太尷尬了?！焙贾莘康禺a(chǎn)市場(chǎng)一**人士稱。

一位知情人士透露，恒大內(nèi)部對(duì)這個(gè)項(xiàng)目盈利前景的判斷還是挺悲觀的?！皬暮愦蟮劬?.6萬元/平方米的定價(jià)來看，其實(shí)公司還是想賺錢的。如果沒有額外的融資沉淀成本，恒大帝景起碼現(xiàn)在賣還不虧。但這個(gè)不虧有個(gè)前提，就是不能壓著，必須盡快回款。這也是恒大急著開售的原因?！鄙鲜鋈耸糠Q。

實(shí)際上，為了盡快賣房回款，恒大帝景的各類優(yōu)惠已經(jīng)超出市場(chǎng)想象，其推出了四層優(yōu)惠包括：開盤總價(jià)8.5折；存3000元減30000元；送家電基金2.3萬元以及10年物管基金46728元；總裁特惠折上9.3折。除此之外，更吸引人的是，原本硬性規(guī)定的首付30%的購房門檻，已經(jīng)被房企化為無形。恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，簽約當(dāng)天只需要付6%，余款分三個(gè)節(jié)點(diǎn)每年付8%。也就是說，即使實(shí)現(xiàn)總額5億元的銷售額，開發(fā)商實(shí)際回款金額也不足3000萬元。房企資金緊張程度與回款的壓力，也就可想而知了。

中海御道路一號(hào)——零成交

在杭州，除恒大外，常被業(yè)內(nèi)人士提及的另一尷尬地塊，是中海御道路一號(hào)。

拿地的時(shí)候，中海實(shí)在是風(fēng)光無限。2012年10月，杭州推出一塊位于錢江新城邊上的**沿江**，吸引了萬科、濱江、方興、中海、保利等一線品牌房企進(jìn)場(chǎng)爭(zhēng)奪，三宗地塊的競(jìng)價(jià)用時(shí)竟超過4小時(shí)，最終中海地產(chǎn)以總價(jià)近55.9億元同時(shí)配建9.81萬平方米金融城**人才公寓成功摘牌，三宗地以總建面計(jì)算的綜合樓面地價(jià)高達(dá)18150元/平方米。

　然而這種計(jì)算方式并不能反映地塊真實(shí)地價(jià)。要測(cè)算中海地產(chǎn)實(shí)際付出的樓面地價(jià)，需要考慮配建**人才公寓的額外成本等因素。根據(jù)一份被中海公司認(rèn)可的內(nèi)部測(cè)算，這個(gè)名叫御道路一號(hào)的項(xiàng)目實(shí)際總的土地成本為61.5億元。加上基本的財(cái)務(wù)費(fèi)用和6000元/平方米的建安成本，其可售商品房理論上的剛性成本價(jià)已達(dá)38000元/平方米以上。若再加上營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用和其他隱性成本，中海御道路一號(hào)的一期成本在4萬元/平方米左右。

4萬元/平方米是什么概念？據(jù)了解，同為沿江豪宅，錢江新城金基曉廬、盛世錢塘等二線江景房二手價(jià)格在今年3月時(shí)曾達(dá)到3.4萬至3.8萬元/平方米不等，東方潤園等一線江景物業(yè)單價(jià)5萬至6萬元不等。以杭州同區(qū)域內(nèi)新房較次新房的溢價(jià)率超過15%的普遍規(guī)律來看， 御道路一號(hào)的二線江景房合理價(jià)格區(qū)間應(yīng)為3.8萬至4.2萬元/平方米。

據(jù)了解，中海御道路一號(hào)目并未正式開盤，銷售價(jià)格也沒有確定。但有消息人士稱，就在今年3、4月份，項(xiàng)目曾經(jīng)暗開過一次?？赡苁且蛘J(rèn)購情況不佳，項(xiàng)目索性對(duì)外宣稱尚未開盤。目前為止，中海御道路一號(hào)官方備案體現(xiàn)的成交數(shù)量為零。

“當(dāng)然，這只是二線江景的小戶型價(jià)格。中?？梢酝ㄟ^后期一線江景房的高溢價(jià)來收回利潤。但無疑，這個(gè)項(xiàng)目去化壓力和盈利壓力很大。正是因?yàn)樵摰貕K項(xiàng)目的壓力，中海在杭州其他樓盤不得不降價(jià)回款，引領(lǐng)了杭州本輪降價(jià)潮?！币晃缓贾蓍_發(fā)商稱。據(jù)悉，包括中海、金地、保利等高價(jià)地得主在杭州都開始品嘗苦果，其項(xiàng)目銷售排名大幅下滑。截至目前，中海已經(jīng)跌出杭州樓市銷售排名前30，金地跌出前20。

方興地產(chǎn)百億地塊：能否“挺過去”

除杭州外，上海等一線城市地塊情況同樣不容樂觀?！叭绻f2013年的地塊項(xiàng)目，*麻煩的要算臨港新城的地塊和方興地產(chǎn)的百億地塊了?！币晃簧虾７康禺a(chǎn)界人士稱。

去年12月，受上海自由貿(mào)易區(qū)概念帶動(dòng)，上海浦東臨港新城土地拍賣創(chuàng)下溢價(jià)刷新紀(jì)錄。最終，一家名為上海錦繡投資有限公司的企業(yè)拿下兩幅商住用地，雖然總金額只有7.45億元，但平均溢價(jià)率接近400%，樓板價(jià)高達(dá)1.5萬/平方米。這個(gè)價(jià)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出彼時(shí)臨港新城住宅銷售均價(jià)?！奥犝f這家企業(yè)就是在深圳買了明斯克航母的企業(yè)，把航母開到臨港來也確實(shí)可能成為項(xiàng)目亮點(diǎn)。不過，這個(gè)盤要想有盈利，難度可能很大?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

不計(jì)成本闖上海的，不僅包括涉房不深的民營企業(yè)，也有大型央企。今年1月28日，方興地產(chǎn)以101億元的總價(jià)奪下上海市閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，溢價(jià)率高達(dá)111.59%，折合樓板價(jià)4.8萬元/平方米，刷新了上海宅地的總價(jià)紀(jì)錄。

方興地產(chǎn)可謂實(shí)力不俗，這家開發(fā)了上海金茂大廈的企業(yè)，是世界五百強(qiáng)中化集團(tuán)旗下房地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)。2009年以來，方興地產(chǎn)曾因?yàn)椤暗貕K”概念屢上媒體頭條?！　吧虾４髮幍貕K聽說明年初開售，首期價(jià)格要開在7萬至9萬元，后續(xù)可能上10萬元。這個(gè)價(jià)格在大寧這個(gè)區(qū)域，是有很大難度的。高端豪宅從配套到概念，都需要時(shí)間來打磨和營造。但方興地產(chǎn)作為在港上市的央企有一個(gè)優(yōu)勢(shì)：融資成本相對(duì)較低，資金實(shí)力較強(qiáng)。如果能挺過這個(gè)周期，就可能成為贏家?！毖ㄐ郾硎?。

底氣不足的地塊：計(jì)提逾億跌價(jià)準(zhǔn)備

實(shí)際上，2008年以來，每一輪樓市調(diào)整，都會(huì)有一些地塊項(xiàng)目遭遇“裸泳”的尷尬。從綠城2009年以36億元拿下的蘇州地塊，再到SOHO中國接手的上海外灘8-1地塊、南京中冶百億地塊，境遇之坎坷和尷尬，宛如一部部生動(dòng)的活教材。

而更尷尬的版本是來自中華企業(yè)。2009年，在聯(lián)手兩大險(xiǎn)資與證大集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)外灘8-1地塊的同期，中華企業(yè)也把目光投到了杭州?！奥犝f那時(shí)中華企業(yè)拿地意愿格外強(qiáng)烈，當(dāng)天，綠城宋衛(wèi)平難得親赴現(xiàn)場(chǎng)，大有志在必得之勢(shì)。而中華企業(yè)以28億元價(jià)格直接把宋衛(wèi)平‘拍死在沙灘上’?！碑?dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)界人士回憶。

只不過，到今天，這個(gè)樓板價(jià)1.8萬元的住宅項(xiàng)目尚未開售。作為杭州江干區(qū)域的住宅項(xiàng)目，區(qū)域可查的上半年銷售均價(jià)為2.2萬元/平方米左右，而中華企業(yè)的中企御品灣，要開到3.4萬元/平方米左右方可有盈利——超過周邊50%以上的定價(jià)，在今天的杭州樓市，簡(jiǎn)直是天方夜譚。

據(jù)悉，盡管開盤在即，但中企御品灣最終以毛坯還是帶裝修方式出售都尚未確定。中華企業(yè)也在2013年年報(bào)中注明，為杭州中企御品灣項(xiàng)目計(jì)提跌價(jià)減值準(zhǔn)備1.1億元。

當(dāng)然，地塊故事中，還有至今被大家關(guān)注的SOHO中國與復(fù)星集團(tuán)關(guān)于外灘8-1百億地塊的爭(zhēng)端，也少不了中冶集團(tuán)南京地塊一分為三、二次轉(zhuǎn)手的傳奇。

多年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的每一輪調(diào)整都以房?jī)r(jià)再次上漲告終?！安灰o，總有一天，高價(jià)地塊會(huì)被市場(chǎng)化解?！钡@次，那些曾經(jīng)的地塊，還會(huì)如此幸運(yùn)嗎？