近日，廣東省地稅局制定出臺(tái)了《廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》），就清算省內(nèi)房企的土地增值稅提出詳細(xì)要求，文件已于7月1日正式實(shí)施。掀起了房地產(chǎn)市場(chǎng)土地增值稅“清繳風(fēng)暴”。

《規(guī)程》提出，只要納稅人“已竣工驗(yàn)收（備案）的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，或“取得清算項(xiàng)目最后一份銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的”，或“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失，經(jīng)縣以上地方稅務(wù)局局長(zhǎng)批準(zhǔn)的”，三者只要符合其中一個(gè)條件，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)都可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

拖延清繳難再續(xù)

一直以來(lái)，我國(guó)土地增值稅都存在征管不力的現(xiàn)象。按照此前執(zhí)行的《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為稅基，并按照30%-60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。按理，如此高的累進(jìn)稅率，土地增值稅理論上應(yīng)該不會(huì)低。但實(shí)際上，2012年我國(guó)土地增值稅征收額只有區(qū)區(qū)2719億元，不僅遠(yuǎn)少于土地出讓收入的2.69萬(wàn)億元，甚至少于契稅的2874億元。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴表示，土地增值稅的征收包括預(yù)征和清算。預(yù)征的部分可以嚴(yán)格執(zhí)行，操作沒(méi)有難度。而清算的部分，根據(jù)以往的法規(guī)操作較難。一般情況下，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要等到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工，并完成銷(xiāo)售的85%以上才能進(jìn)行清算，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，從拿地、開(kāi)發(fā)到竣工一般要2-3年，遇上銷(xiāo)售不利，就要等到項(xiàng)目取得銷(xiāo)售許可證滿三年后才能對(duì)之進(jìn)行清算。由于認(rèn)定較困難，會(huì)導(dǎo)致征收不力，許多土地增值稅的收繳也會(huì)不了了之。

某地產(chǎn)公司副總裁表示，以往開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇自持部分比例的商業(yè)地產(chǎn)或住宅，使得項(xiàng)目未達(dá)到清算條件從而規(guī)避最后清算，“比如說(shuō)一個(gè)項(xiàng)目自帶的商業(yè)部分超過(guò)了20%，就算住宅產(chǎn)品全部賣(mài)完，只要開(kāi)發(fā)商選擇持有這部分商用物業(yè)不賣(mài)，就達(dá)不到清算條件。但如今《規(guī)程》明確規(guī)定剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的均要進(jìn)行土地增值稅清算，這對(duì)于試圖通過(guò)自持物業(yè)規(guī)避清算的開(kāi)發(fā)商將造成重大打擊。”

廈門(mén)土臺(tái)增值稅清繳文件

除廣州之外，廈門(mén)地方稅務(wù)局近日也發(fā)布了《廈門(mén)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》征求意見(jiàn)稿，并將于今年9月實(shí)施。

根據(jù)征求意見(jiàn)稿，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的等情況，可由稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)要求納稅人辦理清算申報(bào)。規(guī)定納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合可清算條件且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)清算通知書(shū)的，應(yīng)當(dāng)在收到清算通知書(shū)之日起90日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)。此次廈門(mén)修訂的土地增值稅清算新辦法中，并不涉及稅率調(diào)整。

中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅金融法研究所教授施正文曾表示，土地增值稅政策1994年便設(shè)立，多年過(guò)后，政策本身出了一些漏洞。土地增值稅實(shí)行預(yù)征清算制度，即納稅人在項(xiàng)目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得收入，如果因成本確定以及其他原因無(wú)法計(jì)算土地增值稅，可先預(yù)提預(yù)征，項(xiàng)目全部竣工后再進(jìn)行清算。不過(guò)，在實(shí)際操作中，因清算過(guò)程涉及環(huán)節(jié)太多，不少項(xiàng)目存在未按時(shí)進(jìn)行清算問(wèn)題。

有業(yè)內(nèi)人士表示，地方一直在等國(guó)家稅務(wù)總局的執(zhí)行細(xì)則，希望規(guī)范明確土地增值稅預(yù)征和清算環(huán)節(jié)的法規(guī)政策，但因遲遲未能出臺(tái)，各地醞釀根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r出臺(tái)細(xì)則，以彌補(bǔ)土地增值稅征收?qǐng)?zhí)行中存在的政策缺口。

清繳增值稅會(huì)壓垮中小房企嗎

當(dāng)下房企的資金鏈已愈發(fā)緊繃，此時(shí)加大土地增值稅的清算力度，會(huì)否成為壓垮房企的最后一根稻草？

朱一鳴認(rèn)為，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的潛在影響，土地增值稅預(yù)征比清算的影響更大。這是因?yàn)橥恋卦鲋刀惖念A(yù)征時(shí)點(diǎn)在項(xiàng)目投資周期內(nèi)，正是需要大量資金投入的時(shí)候，如果嚴(yán)格執(zhí)行，會(huì)對(duì)企業(yè)的當(dāng)期利潤(rùn)和現(xiàn)金流構(gòu)成相當(dāng)大的沖擊。但清算環(huán)節(jié)主要發(fā)生在商品房交易環(huán)節(jié)，此時(shí)開(kāi)發(fā)商正處于項(xiàng)目回款周期內(nèi)，直接壓力不是特別大。

“即便以后嚴(yán)格征收，長(zhǎng)期看對(duì)高周轉(zhuǎn)低毛利企業(yè)的影響有限?！敝煲圾Q認(rèn)為，應(yīng)付土地增值稅是各企業(yè)應(yīng)交未交的稅額，同時(shí)已經(jīng)計(jì)提并預(yù)繳，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的清算條件，各企業(yè)已經(jīng)計(jì)提了土地增值稅清算準(zhǔn)備金，并對(duì)該部分土地增值稅清算準(zhǔn)備金對(duì)所得稅的影響確認(rèn)了遞延所得稅資產(chǎn)。從2012年企業(yè)應(yīng)交土地增值稅的情況來(lái)看，部分企業(yè)應(yīng)交土地增值稅較高，因此在未來(lái)的清算上將不存在問(wèn)題。