廣東廣大(北京)律師事務所

　　1、開發(fā)商收取選號費是否有法律依據(jù)？

　　莊律師：開發(fā)商收取選號費的行為無法律依據(jù)。如果該選號費在雙方未能簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商應當無條件退還；若開發(fā)商不退環(huán)選號費，可通過向當?shù)亟ㄎ对V或向當?shù)乜h級人民法院起訴的方式維權。

　　2、開發(fā)商收取“訂金”后，若開發(fā)商違約，是否應當雙倍返還？

　　莊律師：這是開發(fā)商欲規(guī)避法律責任的慣用做法。該“訂金”與可以雙倍返還的“定金”是不同的法律概念?！吨腥A人民共和國擔保法》規(guī)定：定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%。對于“訂金”是否可以適用雙倍返還的原則，目前沒有相關法律依據(jù)。

　　3、開發(fā)商收取“定金”后，是否無論何種原因?qū)е挛茨芎炇稹渡唐贩抠I賣合同》，都要雙倍返還？

　　莊律師：不是。根據(jù)《*高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

　　4、開發(fā)商所取得的“五證”和“兩書”，具體指哪“五證”和“兩書”？

　　莊律師：“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《建設工程開工證》、《商品房銷售（預售）許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。其中“五證”屬于行政許可的范圍和性質(zhì)，“兩書”是開發(fā)商根據(jù)法律規(guī)定自行制作并提供給業(yè)主的書面材料。

　　5、開發(fā)商沒有向業(yè)主出示“五證”，所簽署的《商品房買賣合同》是否有效？

　　莊律師：自2006年開始，北京市所有《商品房買賣合同》均需要通過網(wǎng)簽的方式簽署，如開發(fā)商沒有取得“五證”或“五證”不全的項目，是不能通過網(wǎng)簽的。如果開發(fā)商沒有在簽署《商品房買賣合同》前出示“五證”，購房人有權依法要求查看。如果購房人忘記查看開發(fā)商“五證”，也可以通過當?shù)亟ㄎW(wǎng)站核實開發(fā)商是否取得“五證”。

　　6、雙方簽訂《商品房買賣合同》后，在《商品房買賣合同》尚未辦理預售備案登記前，購房人反悔，不想繼續(xù)履行《商品房買賣合同》，是否可以以《商品房買賣合同》尚未生效為由，單方面解除合同，是否可以不承擔法律責任？

　　莊律師：購房人應當按照合同的約定承擔違約責任。《合同法》第八條規(guī)定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護?！?高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。

　　7、購買帶裝修修的商品房過程中，開發(fā)商在《商品房買賣合同》附件中，關于裝修標準的約定，只有裝修材料的品牌或同等檔次，沒有裝修材料具體規(guī)格型號，該怎么辦？

　　莊律師：購房人在購買帶裝修修的商品過程中，絕大多數(shù)都遇到這種困惑，至今沒有相關的法規(guī)對開發(fā)商開發(fā)建設的帶裝修修房屋裝修材料和裝修標準作出明確的規(guī)定。建議可以和開發(fā)商協(xié)商對部分主要裝修材料進行“封樣”，在收樓時以“封樣”作為驗收標準。發(fā)生爭議后，一般選擇適用《合同法》第六十二條的規(guī)定。

　　8、商品房交付時，開發(fā)商要求業(yè)主一并繳納契稅、公共維修基金和產(chǎn)權證代辦費，是否合理？

　　莊律師：根據(jù)新的《商品房買賣合同》示范文本，開發(fā)商可以與購房人在《商品房買賣合同》中約定購房過程中稅費的代繳納。如果購房人已經(jīng)和開發(fā)商事先在《商品房買賣合同》中有約定，則應當按照約定履行。如果雙方?jīng)]有約定，按照法定執(zhí)行。契稅的交納時間，法律規(guī)定應當在辦理轉(zhuǎn)移登記時繳納。

　　9、開發(fā)商要求在收樓時，必須先和前期物業(yè)公司簽署《物業(yè)管理合同》并繳納一年的物業(yè)費后，才能在物業(yè)公司領取鑰匙，是否違法？

　　莊律師：商品房買賣合同和物業(yè)管理合同屬于兩個不同的法律關系，這兩個法律關系是完全獨立的，開發(fā)商的要求屬于明顯的違法行為。雖然在《商品房買賣合同》中，已經(jīng)對前期物業(yè)管理有明確的約定，但是開發(fā)商交付房屋的流程不符合法律規(guī)定，開發(fā)商應當履行《商品房買賣合同》中約定的房屋交付義務，不得附加任何條件。購房人如不簽署《物業(yè)管理協(xié)議》或不繳納物業(yè)費，屬于另外一個法律關系，應當通過其他法律途徑解決。

　　10、收樓時，開發(fā)商要求購房人支付燃氣初裝費，否則不予交房。購房人是否應當繳納燃氣初裝費？

　　莊律師：作為房屋的附屬設施，燃氣管道應由開發(fā)商負責安裝，業(yè)主支付的購房款應該包含了房屋以及附屬設施的相關費用。開發(fā)商收取燃氣初裝費沒有任何法律依據(jù)，購房人有權拒絕繳納。開發(fā)商以此拒絕交房的，購房人可以通過司法渠道追究開發(fā)商逾期交房的違約責任。