廣東廣大(北京)律師事務(wù)所

　　1、開發(fā)商收取選號費(fèi)是否有法律依據(jù)？

　　莊律師：開發(fā)商收取選號費(fèi)的行為無法律依據(jù)。如果該選號費(fèi)在雙方未能簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)無條件退還；若開發(fā)商不退環(huán)選號費(fèi)，可通過向當(dāng)?shù)亟ㄎ对V或向當(dāng)?shù)乜h級人民法院起訴的方式維權(quán)。

　　2、開發(fā)商收取“訂金”后，若開發(fā)商違約，是否應(yīng)當(dāng)雙倍返還？

　　莊律師：這是開發(fā)商欲規(guī)避法律責(zé)任的慣用做法。該“訂金”與可以雙倍返還的“定金”是不同的法律概念。《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%。對于“訂金”是否可以適用雙倍返還的原則，目前沒有相關(guān)法律依據(jù)。

　　3、開發(fā)商收取“定金”后，是否無論何種原因?qū)е挛茨芎炇稹渡唐贩抠I賣合同》，都要雙倍返還？

　　莊律師：不是。根據(jù)《*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

　　4、開發(fā)商所取得的“五證”和“兩書”，具體指哪“五證”和“兩書”？

　　莊律師：“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。其中“五證”屬于行政許可的范圍和性質(zhì)，“兩書”是開發(fā)商根據(jù)法律規(guī)定自行制作并提供給業(yè)主的書面材料。

　　5、開發(fā)商沒有向業(yè)主出示“五證”，所簽署的《商品房買賣合同》是否有效？

　　莊律師：自2006年開始，北京市所有《商品房買賣合同》均需要通過網(wǎng)簽的方式簽署，如開發(fā)商沒有取得“五證”或“五證”不全的項(xiàng)目，是不能通過網(wǎng)簽的。如果開發(fā)商沒有在簽署《商品房買賣合同》前出示“五證”，購房人有權(quán)依法要求查看。如果購房人忘記查看開發(fā)商“五證”，也可以通過當(dāng)?shù)亟ㄎW(wǎng)站核實(shí)開發(fā)商是否取得“五證”。

　　6、雙方簽訂《商品房買賣合同》后，在《商品房買賣合同》尚未辦理預(yù)售備案登記前，購房人反悔，不想繼續(xù)履行《商品房買賣合同》，是否可以以《商品房買賣合同》尚未生效為由，單方面解除合同，是否可以不承擔(dān)法律責(zé)任？

　　莊律師：購房人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。《合同法》第八條規(guī)定：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！?高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

　　7、購買帶裝修修的商品房過程中，開發(fā)商在《商品房買賣合同》附件中，關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定，只有裝修材料的品牌或同等檔次，沒有裝修材料具體規(guī)格型號，該怎么辦？

　　莊律師：購房人在購買帶裝修修的商品過程中，絕大多數(shù)都遇到這種困惑，至今沒有相關(guān)的法規(guī)對開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的帶裝修修房屋裝修材料和裝修標(biāo)準(zhǔn)作出明確的規(guī)定。建議可以和開發(fā)商協(xié)商對部分主要裝修材料進(jìn)行“封樣”，在收樓時(shí)以“封樣”作為驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。發(fā)生爭議后，一般選擇適用《合同法》第六十二條的規(guī)定。

　　8、商品房交付時(shí)，開發(fā)商要求業(yè)主一并繳納契稅、公共維修基金和產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)，是否合理？

　　莊律師：根據(jù)新的《商品房買賣合同》示范文本，開發(fā)商可以與購房人在《商品房買賣合同》中約定購房過程中稅費(fèi)的代繳納。如果購房人已經(jīng)和開發(fā)商事先在《商品房買賣合同》中有約定，則應(yīng)當(dāng)按照約定履行。如果雙方?jīng)]有約定，按照法定執(zhí)行。契稅的交納時(shí)間，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)繳納。

　　9、開發(fā)商要求在收樓時(shí)，必須先和前期物業(yè)公司簽署《物業(yè)管理合同》并繳納一年的物業(yè)費(fèi)后，才能在物業(yè)公司領(lǐng)取鑰匙，是否違法？

　　莊律師：商品房買賣合同和物業(yè)管理合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，這兩個(gè)法律關(guān)系是完全獨(dú)立的，開發(fā)商的要求屬于明顯的違法行為。雖然在《商品房買賣合同》中，已經(jīng)對前期物業(yè)管理有明確的約定，但是開發(fā)商交付房屋的流程不符合法律規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行《商品房買賣合同》中約定的房屋交付義務(wù)，不得附加任何條件。購房人如不簽署《物業(yè)管理協(xié)議》或不繳納物業(yè)費(fèi)，屬于另外一個(gè)法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)通過其他法律途徑解決。

　　10、收樓時(shí)，開發(fā)商要求購房人支付燃?xì)獬跹b費(fèi)，否則不予交房。購房人是否應(yīng)當(dāng)繳納燃?xì)獬跹b費(fèi)？

　　莊律師：作為房屋的附屬設(shè)施，燃?xì)夤艿缿?yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)安裝，業(yè)主支付的購房款應(yīng)該包含了房屋以及附屬設(shè)施的相關(guān)費(fèi)用。開發(fā)商收取燃?xì)獬跹b費(fèi)沒有任何法律依據(jù)，購房人有權(quán)拒絕繳納。開發(fā)商以此拒絕交房的，購房人可以通過司法渠道追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任。