在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同

　　商品房的買(mǎi)賣(mài)不同于其他日常生活消費(fèi)品的買(mǎi)賣(mài)，因?yàn)槠浣灰字芷陂L(zhǎng)，涉及資金量大，技術(shù)問(wèn)題多，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜，所以對(duì)程序要求比較嚴(yán)格。但因?yàn)檫@樣或那樣的原因，可能導(dǎo)致退房的情況出現(xiàn)。出現(xiàn)退房情況歸集起來(lái)主要有四種原因：一是購(gòu)房者違約；二是賣(mài)方違約；三是雙方都不違約，但雙方就退房問(wèn)題達(dá)成一致意見(jiàn)；四是雙方都違約，但協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)。在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。下面介紹一下在購(gòu)房的不同階段出現(xiàn)退房情況時(shí)如何辦理相關(guān)的手續(xù)。

　　一、訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)階段

　　當(dāng)購(gòu)房者已交訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)，但還沒(méi)有簽訂正式《商品房預(yù)售合同》的情況下：如果購(gòu)房者已向賣(mài)方支付了訂金(定金或認(rèn)購(gòu)金)，但沒(méi)有說(shuō)明所交款項(xiàng)的性質(zhì)，也沒(méi)有任何約定，這種情況購(gòu)房者都可直接向賣(mài)方或其代理人要回所交款項(xiàng)。

　　如果賣(mài)方所售項(xiàng)目有《預(yù)/銷(xiāo)售許可證》或產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者與賣(mài)方有約定，所交款項(xiàng)為定金，且如果買(mǎi)賣(mài)雙方就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》達(dá)不成一致意見(jiàn)，最終沒(méi)有簽訂合同，所交款項(xiàng)予以沒(méi)收，定金一律不退。姜濤與劉桂林(劉桂林博客,劉桂林新聞,劉桂林說(shuō)吧)律師認(rèn)為，這種約定有違公平公正的原則，應(yīng)屬?gòu)?qiáng)迫交易的行為，這種情況如賣(mài)方拒不退還定金，購(gòu)房者可直接向法院起訴，但《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條對(duì)這種約定似乎是認(rèn)同的。

　　二、已做預(yù)售登記階段

　　買(mǎi)賣(mài)雙方已到房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)做了預(yù)售登記，但房屋還未交付使用，這個(gè)階段如果一方想退房首先要與對(duì)方協(xié)商，看能否達(dá)成一致意見(jiàn)，如果雙方達(dá)成了一致意見(jiàn)，要以書(shū)面形式表示出來(lái)，簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應(yīng)包括雙方同意解除原房屋買(mǎi)賣(mài)合同、違約責(zé)任由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)、如何退款、如何履行等問(wèn)題。

　　如果買(mǎi)賣(mài)雙方中一方違約，且達(dá)不成一致意見(jiàn)，那么主張解除合同的一方，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達(dá)不成退房協(xié)議，可直接向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。此外，雙方還應(yīng)到房地產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)預(yù)售登記手續(xù)。

　　三、入住階段

　　在房屋竣工后，購(gòu)房者已辦理了入住手續(xù)，交了政府部門(mén)應(yīng)收的稅費(fèi)之后，但房產(chǎn)證還沒(méi)有辦理下來(lái)之前退房的，這個(gè)階段要求退房的一般都是購(gòu)房者，大多是賣(mài)方違約。這個(gè)階段除與上述第二個(gè)階段要求一致外，還涉及到物業(yè)、裝修損失、稅費(fèi)、搬離時(shí)間等問(wèn)題。如賣(mài)方違約，裝修損失應(yīng)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，確定裝修損失。購(gòu)房者還應(yīng)與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同，賣(mài)方所代收的稅費(fèi)也應(yīng)退還。如達(dá)不成協(xié)議，購(gòu)房者可向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。

　　四、房產(chǎn)證辦理完畢階段

　　房產(chǎn)證辦理完畢之后，房屋的所有權(quán)已完成了轉(zhuǎn)移，除非合同里有約定，否則一般情況下購(gòu)房者是不能退房的。如果賣(mài)方已為購(gòu)房者辦理完畢房產(chǎn)證，但是賣(mài)方墊資，且合同有約定如購(gòu)房者拒不按約定履行付款義務(wù)，賣(mài)方是可以提出解除合同的，要求購(gòu)房者退房并承擔(dān)相應(yīng)的損失。這種情況需雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)或注銷(xiāo)手續(xù)。