日前銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星公開表示，大力支持首套住房需求，抑制投資和投機(jī)性的住房需求。這是距離央行喊話力挺首套房貸后銀行主管部門的又一次公開表態(tài)，但這似乎都未打動(dòng)商業(yè)銀行放松居民首套貸的決心。多數(shù)商業(yè)銀行雖對(duì)首套房貸的審批速度有所加快，但仍執(zhí)行上浮5%的利率，部分銀行甚至上浮10%以上，只有少數(shù)外資銀行執(zhí)行利率優(yōu)惠，但優(yōu)惠力度也較小。

　　我們一方面要為商業(yè)銀行鼓掌，因?yàn)樯虡I(yè)銀行已脫離計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的完全服從，轉(zhuǎn)而改為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下以利潤*大化為目標(biāo)、根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷變化的靈活決策機(jī)制。但另一方面我們還要為商業(yè)銀行擔(dān)心，在利率市場(chǎng)化進(jìn)程中商業(yè)銀行以利差為主要盈利手段的運(yùn)營模式仍未發(fā)生根本改變。

　　個(gè)人房貸本屬優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，按銀監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)，個(gè)人房貸占銀行整個(gè)房地產(chǎn)貸款的67%左右，個(gè)人房貸不良率不到百分之一。但去年年底至今，商業(yè)銀行持續(xù)收緊首套房貸又意欲何為?其內(nèi)在原因有三。

　　其一，在經(jīng)濟(jì)去杠桿周期，大力建設(shè)保障房、共有產(chǎn)權(quán)房及全國商品房庫存量增加的背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行格局日漸明朗。報(bào)告顯示，5月，百城(新建)住宅平均價(jià)格為10978元/平方米，環(huán)比下跌0.32%，是2012年6月以來首次環(huán)比下跌。其中，環(huán)比下跌的城市達(dá)到62個(gè)。在房價(jià)下行階段商業(yè)銀行若仍大量發(fā)放房貸，將意味著貸款抵押品價(jià)值的不斷下降，銀行風(fēng)險(xiǎn)隨之提高，一旦部分地區(qū)出現(xiàn)如溫州、鄂爾多斯式的房價(jià)下跌超30%現(xiàn)象，即跌幅超過首付款，可能出現(xiàn)斷供，類似情況2008年在深圳就曾出現(xiàn)。雖然此輪房價(jià)下降不至于引起全局性崩盤，但部分商品房供給量過大，地區(qū)房價(jià)下跌30%是完全有可能的，因此銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮收緊首套房貸是理性選擇。

　　其二，相比于房價(jià)下行，攬儲(chǔ)成本的快速增加是銀行收緊首套房貸的*根本原因。隨著利率市場(chǎng)化的推進(jìn)與互聯(lián)網(wǎng)金融規(guī)模的壯大，銀行近年來攬儲(chǔ)成本明顯提高，相應(yīng)個(gè)人房貸已由原先的銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)漸漸演變?yōu)殡u肋資產(chǎn)。更能表現(xiàn)市場(chǎng)利率的上海銀行間同業(yè)拆放利率6月到一年期利率，去年至今一直保持在5%左右，各種“寶寶”利率在近期雖有所下降，但仍保持在4.7%左右。我們以4.7%作為銀行協(xié)議存款利率計(jì)算，銀行的放貸成本要在此基礎(chǔ)上計(jì)入20%基本不產(chǎn)生收益的存款準(zhǔn)備金，因此，銀行的實(shí)際成本至少是5.875%，對(duì)比6.55%的銀行中長期貸款基準(zhǔn)利率，即使上浮5%到6.8775%，目前來說個(gè)人房貸業(yè)務(wù)也基本上是商業(yè)銀行學(xué)雷鋒的好人好事。而且，個(gè)人房貸周期一般都超過十年，其中可能會(huì)出現(xiàn)其他風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)增加銀行成本，成本提高必然會(huì)引起銀行收緊首套房貸。

　　其三，整個(gè)市場(chǎng)的資金傳導(dǎo)鏈條出現(xiàn)了問題導(dǎo)致銀行額度趨緊。一方面廣義貨幣還在以兩位數(shù)的速度增長，另一方面卻是存款準(zhǔn)備金處于高位，銀行額度一直處于緊張狀態(tài)，貸款額度被扭曲配置到產(chǎn)能過剩、地方融資平臺(tái)、地方虧損國企等低效部門。一邊是民營企業(yè)為持續(xù)經(jīng)營不得不承受高昂的、超過自身盈利水平的貸款利率，另一邊則是低效部門通過廉價(jià)資金過橋貸款盈利。因此額度趨緊導(dǎo)致的個(gè)人房貸收緊，是市場(chǎng)資金傳導(dǎo)鏈條出現(xiàn)問題的一個(gè)必然現(xiàn)象。 

　　綜上，在市場(chǎng)資金傳導(dǎo)出現(xiàn)問題、全國房價(jià)下跌與資金成本上漲的背景下，銀行收緊首套房貸是必然選擇，主管部門指望通過行政命令督促銀行放松是不現(xiàn)實(shí)的。 

　　要解決這一問題并不容易，需從清理低效部門、改變?nèi)谫Y體制與商業(yè)銀行融資模式、改變激勵(lì)機(jī)制等方面入手，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)化工程。

　　首先需理順市場(chǎng)資金傳導(dǎo)機(jī)制，減少地方政府對(duì)低效部門的補(bǔ)貼，低效部門過多的占用資金會(huì)大幅提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，并可能將商業(yè)銀行拖下水，因而必須讓低效部門盡早徹底退出市場(chǎng)。

　　其次，要在市場(chǎng)信用體系與懲罰機(jī)制完備建立的基礎(chǔ)上擴(kuò)大直接融資，提高利率市場(chǎng)化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)盤活存量、用好存量目標(biāo)。

　　再次，商業(yè)銀行需轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路，改變以利差為主要收入的盈利模式，立足服務(wù)企業(yè)的理念，善用自身多年積累的寶貴數(shù)據(jù)資源篩選客戶，分析需求，向阿里與互聯(lián)網(wǎng)金融學(xué)習(xí)，用大數(shù)據(jù)的思維模式降低信用與風(fēng)險(xiǎn)成本，提高自身盈利水平，這方面中信銀行已走在前面。

　　最后，銀行主管部門也應(yīng)積極調(diào)整管理思路，不再用喊話式的行政命令要求銀行，堅(jiān)定走金融市場(chǎng)化之路的決心，采取更加靈活的激勵(lì)方式。如近期針對(duì)“三農(nóng)”和小微企業(yè)貸款達(dá)到一定比例的商業(yè)銀行定向降準(zhǔn)就是很好的市場(chǎng)化激勵(lì)嘗試，未來未嘗不可引入對(duì)首套房貸達(dá)到一定比例的商業(yè)銀行定向降準(zhǔn)，以達(dá)到國家支持首套住房需求，抑制投資和投機(jī)住房需求的調(diào)控目標(biāo)。