隨著降價潮在全國蔓延，大型房企舉起降價大旗，上市房企業(yè)績出現進一步分化。根據中原地產市場研究部統計數據顯示，截至6月9日，已經發(fā)布銷售數據的全國19個上市房企5月份合約銷售額為738億元，環(huán)比微漲2.5%。

　　中小房企處境艱難

　　由于萬科、保利等龍頭企業(yè)加大降價促銷的力度，銷售額出現企穩(wěn)回升的勢頭，但以合生創(chuàng)展(合生·麒麟社 合生·世界村)為代表的中小型房企由于價格調整策略緩慢，導致銷售額持續(xù)下滑，完成全年目標幾無可能。

　　輝立證券分析師陳耕就此表示，隨著降價潮在全國樓市蔓延，下半年房地產市場并不樂觀，預計在6月后會出現大量中小型上市房企下調銷售目標的情況，在“強者恒強”的格局下，這些企業(yè)謀求轉型也迫在眉睫。

　　龍頭房企主導“降價潮”

　　作為房地產行業(yè)的傳統旺季，5月份通常才會迎來真正意義上的第一個成交高峰，但在市場需求不振、面臨深度調整的情況下，今年的“紅五月”并未出現。

　　根據克而瑞的統計數據顯示，全國24個典型城市5月份新建商品住宅共成交1343萬平方米，環(huán)比減少9%，同比減少24%;前5月共成交7038萬平方米，同比減少1623萬平方米，降幅達19%，5月整體市場依舊沒有明顯起色。

　　即便進入6月份，市場成交依然低迷。根據中原地產研究中心統計數據顯示，截至6月8日，全國54個重點城市合計住宅簽約套數為39162套，同比5月初同期的47630套下調比例達到了17.8%，其中除一線城市相對平穩(wěn)外，其他城市下調幅度均超過一成。

　　根據調查統計數據顯示，大型房企5月份銷售額出現集體回升的勢頭。與去年同期相比，今年5月份萬科合約金額同比上漲3%，增幅與上月持平，綠地集團同比增幅高達37%，較4月擴大17個百分點，保利地產(保利西山林語 保利新茉莉公館)同比增幅也由負轉正，金額同比從4月的下降12%變?yōu)樯蠞q10%。從環(huán)比觀察，保利、綠地、萬科5月銷售額環(huán)比漲幅分別高達47%、25%、14%，銷售回暖的跡象相當明顯。

　　對此，克而瑞研究中心經理陳開朝認為，5月重點房企業(yè)績回升企穩(wěn)，部分是因為地方救市力度加大，特別是首套銀行信貸有所放松，但更重要的是這些房企隨行就市加大了促銷力度，尤其是龍頭房企的降價意愿相當明顯。

　　以萬科為例，繼北京住總萬科橙(樓盤資料) 于3月率先降價后，其位于廣州的萬科歐泊、萬科金色家園均出現15%～30%的價格降幅并取得熱銷。綠地集團5月147億元業(yè)績中，上海綠地中心二期銷售貢獻了近30%，該項目5月成交單價僅為5.8萬元/平方米，周邊的住宅項目均在7萬/平方米以上。

　　中小型房企轉型迫在眉睫

　　與大型房企相比，多數中小型房企銷售業(yè)績持續(xù)下滑，這其中，首創(chuàng)置業(yè)(首創(chuàng)禧瑞都 芭蕾雨·悅都) 今年前5月累計簽約金額約51.3億元，按照全年280億元的銷售目標計算，完成度僅為18%;花樣年今年前5月累計銷售額為13.57億元，按照全年150億元的銷售目標計算，完成度僅為10%;合生創(chuàng)展今年前4月的銷售金額僅為12.21億元，同比跌幅高達65.2%。

　　根據德意志銀行近日發(fā)布的報告顯示，花樣年、合生創(chuàng)展、首創(chuàng)置業(yè)、中國海外宏洋、寶龍地產、中國奧園、建業(yè)地產及遠洋地產(遠洋萬和公館 遠洋一方)等地產商今年前四月銷售額僅達成其年度銷售目標的不到20%，預計上述房企或無法達成今年銷售目標。

　　陳耕認為，大型房企由于盤子夠大，定價策略靈活，加上融資渠道順暢，它們可以通過積極的定價策略犧牲利潤以*占市場份額，但中小型房企承受較高的融資成本，價格調整空間有限，在大型房企的降價攻勢下，未來將逐漸從市場邊緣化。

　　更致命的是，緊縮的信貸環(huán)境對于中小房企而言是“鋤弱扶強”的幫兇。綠城中國董事長宋衛(wèi)平此前曾透露，目前商業(yè)銀行只向行業(yè)TOP30的房企發(fā)放開發(fā)貸款，大量中小房企只能借助信托、民間高利貸等高息融資渠道，生存狀況惡劣。

　　隨著房地產市場進入分化時代，“強者恒強”的格局愈發(fā)明顯，像萬科、恒大等大型房企可以通過提高市場占有率保持業(yè)績增長，中小型房企未來要么退出市場，要么必須走上轉型之路，像花樣年通過分拆“彩生活”上市加快向輕資產轉型、合生珠江系向金融轉型以及朗詩地產向綠色科技地產轉型均是*好的例子。