小產(chǎn)權房一直是公眾比較關注的話題，自2002年中國房地產(chǎn)市場開始繁榮，龐大的小產(chǎn)權房也伴之發(fā)展。據(jù)有關部門統(tǒng)計，截至目前全國小產(chǎn)權房面積超過60億平方米。雖然小產(chǎn)權房隊伍龐大，不過中央對小產(chǎn)權房“轉(zhuǎn)正”可謂是毫不放松。然而，就是在這樣的背景下，近期卻出現(xiàn)了一起小產(chǎn)權房公開轉(zhuǎn)正的特例，這是否意味著中央政策開始行動了呢？

5月初山東省**人民法院開庭審理的青島杰盛置業(yè)有限公司被股東要求解散案，卻暴露了一起小產(chǎn)權房“轉(zhuǎn)正”的特例。

據(jù)了解，通過“捆綁拍賣”的15棟小產(chǎn)權房位于青島市李滄區(qū)南王家**社區(qū)，目前正在以“適園雅居”的名稱對外銷售，其開發(fā)商即為杰盛置業(yè)。由于其與正在青島開幕的世界園林博覽會會場和萬科紅郡別墅相鄰，目前每平方米的價格超過1萬元。2004年10月，青島市規(guī)劃局在李滄區(qū)沒收了283棟小產(chǎn)權房，而10年后適園雅居作為**一個小產(chǎn)權房社區(qū)成功轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權房成為特例。

捆綁拍賣小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)正

2004年10月，青島市規(guī)劃局以清理違法建筑的名義僅在李滄區(qū)就沒收了283棟小產(chǎn)權房，適園雅居的15棟樓就在其中。按照要求，這些小產(chǎn)權房在沒收后被青島市規(guī)劃局移交給李滄區(qū)政府并在財政局備案。

其后，由于青島城市的快速發(fā)展，這些被沒收的小產(chǎn)權房則成了城市發(fā)展的“瘡疤”?！氨局鹬貧v史、面對現(xiàn)實、維護社會穩(wěn)定的原則，推進適園雅居保留違法建筑項目處置工作?！崩顪鎱^(qū)第50次區(qū)長辦公會議紀要記載。會議之前，適園雅居已經(jīng)完善了建筑質(zhì)量檢測、規(guī)劃等各種補辦手續(xù)。2008年3月新成立的北京雍倫佳苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成為接管違法建設項目的主體，向山東省國土廳申請農(nóng)村集體建設用地轉(zhuǎn)為國有建設用地，經(jīng)過鑒定，2009年青島市政府出臺（104）號文件，要求按照商品房的建設程序補辦手續(xù)，之后青島市規(guī)劃局出具了《規(guī)劃意見書》。2011年5月19日，李滄區(qū)生態(tài)商住區(qū)建設辦公室提出，適園雅居作為附加條件與土地一并進行招拍掛。“如果原項目承建人最終競得土地，則免繳建筑工程費用；如果未競得，最終競得人向原項目承建人繳納建筑工程費。”

由于涉及到小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)正非常敏感，青島市國土局基于慎重考慮首次采取了與李滄區(qū)政府聯(lián)合舉辦“捆綁拍賣”。2011年12月9日，杰盛置業(yè)作為原項目承建人以拍賣起叫價樓面價870元每平方米總價6564元中標，并承擔9638萬元的建筑工程費用。

“杰盛置業(yè)通過私刻印章欺騙李滄區(qū)政府，冒充原項目承建人參加競標?！北本┱型顿Y有限公司在一份反映材料中表示。

幕后操手逼退萬科

“為了避嫌，當時要求操作人在北京成立一家公司來接受適園雅居轉(zhuǎn)正的任務?！币环輽z察院詢問筆錄中記錄。

有關資料記載，適園雅居在沒收前是由所在地南王家**村村委會和青島瑞豐德公司共同開發(fā)。在青島市規(guī)劃局沒收前，小產(chǎn)權房適園雅居兩次被推倒，但后來又重新建起來了。沒收后，村委會有關成員被判刑事責任，青島瑞豐德公司有關負責人最終無罪。

北京雍倫佳苑公司就是在這樣背景下成立的。工商資料顯示，該公司成立于2008年1月17日，股東郝國瑞、李秀針分別占股51%和49%。之后該公司作為適園雅居項目承建人開始推動小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)正工作。工商資料顯示，青島瑞豐德公司法人代表名為郝安峰，山東濱州人，北京雍倫佳苑公司法人代表郝國瑞的父親。截至“捆綁拍賣”前，李滄區(qū)政府、李滄區(qū)生態(tài)辦在相關文件中均記載，北京雍倫佳苑公司被確定為適園雅居的項目承建人，開始完善適園雅居前期的規(guī)劃、建筑質(zhì)量鑒定等手續(xù)。

2010年1月17日，北京雍倫佳苑公司被轉(zhuǎn)讓并更名為北京政研投資公司。“之所以轉(zhuǎn)讓，各方面均認為北京雍倫佳苑公司承擔的任務已經(jīng)完成了，適園雅居轉(zhuǎn)正已不再需要?！鄙鲜鲋槿耸客嘎丁?010年1月18日，杰盛置業(yè)成立。工商資料顯示，該公司法人代表為薛曉明，郝國瑞的妻子，占股50%，另外一個股東李秀針占股50%。“沒有想到的是，因為有關人士的運作，青島市政府、李滄區(qū)和青島市國土局等單位只認北京雍倫佳苑公司為原項目承建人。”北京政研投資在文件中表述。

北京政研投資在呈送有關部門的證明中表示，沒有辦法的情況下，杰盛置業(yè)不得不私刻已經(jīng)不存在的北京雍倫佳苑公司印章，并報送青島市國土局“青島杰盛公司是北京雍倫佳苑公司的項目公司”。

經(jīng)過一系列操作后，杰盛置業(yè)由此成為小產(chǎn)權房適園雅居原項目的承接人，也是“捆綁拍賣”的既定競標人。根據(jù)當時記錄顯示，萬科在購買標書后被李滄區(qū)生態(tài)辦有關人士“勸退”。“萬科被勸退的原因是，杰盛置業(yè)向有關部門虛構了適園雅居已經(jīng)出售了568套小產(chǎn)權房?！北本┱型顿Y公司出具的證據(jù)顯示。

現(xiàn)場可以看到，適園雅居的東邊和南邊為萬科開發(fā)的**別墅萬科紅郡別墅，西邊是萬科生態(tài)城，北邊是青島世界園林博覽會的會址。據(jù)統(tǒng)計，適園雅居15棟樓總共668套小產(chǎn)權房，建筑面積7500多平方米。按照目前適園雅居的每平方米10000元的均價，市值超過7億元。

5月7日山東高院的審理顯示，杰盛置業(yè)如果被公司股東起訴解散成立，則意味著小產(chǎn)權房適園雅居之前的“捆綁拍賣”作廢。