中國房企集結(jié)在異國登陸，已經(jīng)成為地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的焦點。去年以來，諸多房企橫掃海外市場，動輒幾十億元人民幣買地的新聞屢見報端。從萬科、萬達、綠地、碧桂園等千億軍團大舉收購，到悶聲發(fā)大財?shù)闹行》科蟾L試水，中國“土豪”的足跡已遍布亞、非、歐、美四大洲。今年前三個月，房企海外投資總額已接近千億元，超過去年總投資額。

按照相關(guān)機構(gòu)的預測，2014年中國房企海外投資總量翻番并不成問題。然而，值得注意的是，中國房企海外擴張仍在起步階段，截至目前，僅有綠地、碧桂園等少數(shù)大型開發(fā)商實現(xiàn)海外項目的銷售交易，而大多數(shù)房企的海外拓展項目仍處于談概念、洽談、取地、規(guī)劃等前期試水階段。房企在國際化過程中所面臨復雜的政治、匯率、人才等諸多難題和風險還未完全暴露，考驗剛剛開始。

分散國內(nèi)風險 中國房企蜂擁海外淘金

數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，國內(nèi)房企在海外商業(yè)地產(chǎn)以及住宅開發(fā)項目的投資總額超過100億美元，同比增幅超過30%。其中商業(yè)地產(chǎn)的投資總額達76億美元，同比增長130%。而2012年和2011年的數(shù)字分別僅為33億美元和29億美元。這足以證明房企大佬們向全球進發(fā)的勃勃雄心。

2014年1月份，萬達董事長王健林在出席冬季達沃斯論壇時與英國首相卡梅倫會晤，并宣布萬達將在英國投資20億-30億英鎊用于城市改造，這是引發(fā)倫敦當?shù)伢@呼的中國樣本。在萬達的海外投資計劃中，其確定的海外投資總規(guī)模已接近500億元人民幣，未來10年還將計劃在全球8-10個主要城市進行投資。而隨后萬科也宣布與美國漢斯聯(lián)合開發(fā)的紐約曼哈頓項目動工，這是其繼中國香港、舊金山、新加坡后第四個海外布局的城市，也是在美國的首次嘗試。而在海外市場疾行已久的綠地，在觸角伸及四大洲11個國家15個城市后，宣布今年海外投資會在200億美元以上，明年則有望翻番。

據(jù)不完全統(tǒng)計，僅2014年前3個月，房企在海外市場的總投資額達到近千億元人民幣，已超過去年全年投資額，其中英國、澳大利亞和美國*受投資青睞。在機構(gòu)預測中，中國房企海外投資總量在2014年翻番不成問題。

與持續(xù)增長的海外投資金額相對應的是，房企大幅增長的海外銷售目標。

綠地董事長張玉良對2014年要實現(xiàn)200億元的海外銷售目標信心滿滿，這與去年的30億元銷售水平已呈數(shù)倍增長。碧桂園總裁莫斌也表示，未來5年海外市場份額將占碧桂園銷售總額的1/3，而按照王健林的預期，到2020年，萬達也要有1/3的收入來自海外，即大約300億美元。

對于房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外的做法，蘭德咨詢總裁宋延慶表示，這是增厚規(guī)模和利潤空間的迫切需要。中原地產(chǎn)張大偉認為，隨著國內(nèi)市場遇冷，房企轉(zhuǎn)向海外投資是分散風險的選擇之一。而世邦魏理仕中國區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉則表示，國內(nèi)房地產(chǎn)投資嚴重受管控、信貸收緊、短期內(nèi)供應過剩的壓力令投資風險日益上升，相對而言，海外信貸則稍顯寬松。

政策匹配不恰當 “藍?！卑岛L險

到國外賣房子是需要膽識的，房企敢于冒險的動力源自中國富豪的移民與海外置業(yè)等。美國、加拿大、英國、澳大利亞、新西蘭、馬來西亞、新加坡、日本……在世邦魏理仕、仲量聯(lián)行等機構(gòu)的報告中，房企進行海外開發(fā)的熱點區(qū)域，與中國富人的移民、留學**地幾乎重合?！伴_發(fā)商目前在海外的投資，多數(shù)還是追隨高凈值人群在境外留學、置業(yè)的熱潮?！笔腊钗豪硎搜芯坎恐袊鴧^(qū)主管陳仲偉曾如是分析。華高萊斯國際地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理公衍奎也表示，房企海外開發(fā)的思路基本上是中國快消模式的翻版，底牌是大量移民、出國的中國富裕階層。

美國智庫皮尤研究中心去年12月17日的最新報告，再次肯定了中國移民在世界范圍內(nèi)舉足輕重的地位。報告顯示，中國在2013年移民輸出國排行榜上，從23年前第7躍至第4名，移民人數(shù)從410萬增至920萬，排在印度、墨西哥和俄羅斯之后，也是全球接受匯款第二多的國家。

張玉良坦承，我們看到了中國成長中的中產(chǎn)階級，要做中國市場的海外延伸，“我們感興趣的是中國人多的地方。”悉尼綠地中心、韓國綠地漢拿山小鎮(zhèn)等項目的熱銷，都主要來自中國買家的追捧。萬科總裁郁亮也表示，萬科的海外投資策略是為萬科的客戶在海外提供產(chǎn)品及服務。

然而，看似火熱的海外市場并非全是“藍?！保裁媾R著較為復雜的開發(fā)風險。中坤集團在冰島的項目就已擱淺，中航地產(chǎn)也因為當?shù)卣鰻柗礌柦K止了斯里蘭卡項目。

房企出海的*大風險主要還是政策匹配問題，” 中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，國外跟國內(nèi)的開發(fā)模式不一樣，和當?shù)卣年P(guān)系如何處理、土地的權(quán)屬也和國內(nèi)有所不同，這是“房企出?！钡?大障礙，其次才是經(jīng)常提到的市場環(huán)境，“一定要找到合適的合作伙伴，符合當?shù)卣攮h(huán)境?！?/p>

無論是萬科與美國頭號地產(chǎn)商鐵獅門的強強聯(lián)合，還是碧桂園與馬來西亞知名房產(chǎn)商大馬置地的親密無間，與當?shù)仄髽I(yè)合作的方式無疑是規(guī)避海外風險的聰明策略，可以有效地降低因中國企業(yè)對當?shù)卣摺⑷宋沫h(huán)境不熟悉導致的投資風險。然而，出海的中國房企勢必在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上作出讓步，難以在此類產(chǎn)品中加入中國房企的企業(yè)文化，對項目進行完善時也會增加投資成本，這些尷尬都需要化解。

早在上世紀80年代，曾出現(xiàn)過“日本買下美國”的壯景，然而隨著日本經(jīng)濟泡沫的破裂，一切又回歸常態(tài)?？磥恚袊昂胶＜摇眰兪欠衲軌虺晒Ρ茈U，還需時間檢驗。