近日，央行做出了“合力支持個(gè)人住房信貸”（央五條）的表態(tài)，雖然這一舉措被外界解讀為“救市的開始”，但現(xiàn)實(shí)之中樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)還十分遙遠(yuǎn)，大部分開發(fā)商只是欲借機(jī)去庫存。

央五條的出臺(tái)，對(duì)于飽受存貨增加和去化速度趨緩的中國(guó)地產(chǎn)商來說，無疑是一個(gè)去庫存回籠資金的絕好時(shí)機(jī)。萬科、保利、中海等一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)在內(nèi)部做出加快向市場(chǎng)投放房源，加快去化速度的策略和部署。如果商業(yè)銀行對(duì)央五條“落實(shí)到位”，為刺激購(gòu)房者盡快做出購(gòu)買決策，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始考慮“一次降價(jià)到位”的定價(jià)策略。在這樣的背景下，“央五條”之后的中國(guó)樓市并非會(huì)立刻出現(xiàn)“惜售漲價(jià)”的局面，而短期內(nèi)的房?jī)r(jià)探底則成為大概率事件。

商業(yè)銀行尚處在“消化期”

“除非降低存款準(zhǔn)備金率，或者放松存貸比管制，否則，我不是十分看好這次‘央五條’之后各商業(yè)銀行的執(zhí)行力度。”中原地產(chǎn)華北區(qū)**分析師張大偉表示，從去年年底開始的這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，主要原因就是住房按揭貸款的緊縮。

據(jù)悉，自央五條出臺(tái)至今，大部分住宅項(xiàng)目辦理按揭貸款的銀行審批時(shí)間并沒有縮短，仍維持在15-20天的時(shí)間，同時(shí)也沒有出現(xiàn)銀行大面積為首套、首次改善購(gòu)房客戶提供利率優(yōu)惠的情況。顯然，商業(yè)銀行對(duì)“央五條”顯然還處在“消化吸收”的階段?！拔覀?cè)?jīng)多次與銀行溝通，并且分析了這輪住房貸款緊縮的原因?！?月15日清晨，某全國(guó)性房企副總裁表示，此輪房貸緊縮是銀行根據(jù)自身商業(yè)利益做出的選擇，而不是由監(jiān)管層的統(tǒng)一布置而來，相反，從2013年年末以來，國(guó)務(wù)院的多份文件中，都曾提出要支持居民首套購(gòu)房。

張大偉表示，由于住房貸款還款周期長(zhǎng)，利率水平、收益相比小微企業(yè)貸款等業(yè)務(wù)明顯偏低。因此，在貸款規(guī)模受到壓縮的情況下，銀行更樂于選擇那些收益率較高的業(yè)務(wù)，從而壓縮房貸的比例。而目前，除非央行降低準(zhǔn)備金率，或者放松貸存比約束，否則銀行很難違背商業(yè)利益做出大規(guī)模支持住房貸款的實(shí)質(zhì)舉動(dòng)。

房?jī)r(jià)或?qū)⒍唐凇疤降住?/strong>

一邊是謀劃加快去化庫存，開發(fā)企業(yè)的另一邊盯準(zhǔn)的則是土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。按照此前歷次市場(chǎng)調(diào)整的慣例，土地市場(chǎng)的下行趨勢(shì)通常會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)的3-4個(gè)月之后出現(xiàn)，“低價(jià)拿地，高價(jià)賣房”向來是中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的理想狀態(tài)所在。“低點(diǎn)買地需要足夠的現(xiàn)金儲(chǔ)備，不加快回款是做不到的，而這可能誘發(fā)開發(fā)商通過一次降價(jià)到位，刺激購(gòu)買，再配合上住房信貸支持的窗口期，把需求轉(zhuǎn)化為購(gòu)買力，回籠資金的可能性?！敝袊?guó)房地產(chǎn)研究發(fā)展中心研究員徐同則向記者表示。

“在短期價(jià)格筑底之后，開發(fā)商的資金鏈條得以平衡，促銷回款的沖動(dòng)將有所減弱,因?yàn)橐坏﹥r(jià)格筑底出現(xiàn)，在銀行加快審批剛需首改住房貸款的東風(fēng)之下，多半會(huì)伴隨著成交量的快速放大，而成交量向來是改變市場(chǎng)預(yù)期的關(guān)鍵因素?！毙焱瑒t說。他還表示，在這個(gè)時(shí)期，市場(chǎng)預(yù)期可能會(huì)逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變，在轉(zhuǎn)變的初期階段，價(jià)格可能呈現(xiàn)出一定程度的回升，但是，如果央行不放水，銀行出于利潤(rùn)的考慮，也難以大規(guī)模繼續(xù)加大對(duì)住房貸款的支持，而沒有銀行的支持，市場(chǎng)需求則無法轉(zhuǎn)變成現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力，這將促使在一定時(shí)間的“長(zhǎng)期”內(nèi)，樓市價(jià)格處于相對(duì)穩(wěn)定的階段。