今年6月份以來,全國20大重點(diǎn)城市土地平均溢價(jià)率達(dá)到14.6%,其中住宅平均溢價(jià)率為12.75%,商業(yè)用地溢價(jià)率為18.85%。而去年8月份至今年5月以來,這20大重點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率均低于5%。鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,廈門、樂山、青島,成都等城市有不少地塊溢價(jià)率超過30%,其中樂山在5月底成交的三宗住宅用地,溢價(jià)率均超過50%。
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),前5月上海共成交29幅經(jīng)營性用地,成交金額85.12億元,同比去年前5月減少76.49%,僅完成去年全年土地收入的三成,土地出讓金呈現(xiàn)急劇萎縮的趨勢。此外,上海去年前5月住宅用地平均溢價(jià)率為90.33%,而今年前5月這一數(shù)字僅為6.81%。2012年6月6日,上海成功出讓8幅地塊,總成交金額26.74億元,總成交面積為38.08萬平方米。8幅地塊中有5幅溢價(jià)成交 ,其中嘉定新城D10-24地塊溢價(jià)率高達(dá)435.5%。這些地塊共吸引79家房企參與競拍,當(dāng)中不乏綠地、佳兆業(yè)等大型開發(fā)企業(yè)。除上海外,近期多個(gè)城市都密集出現(xiàn)了地塊高溢價(jià)率成交的情況。
今年2月份,為促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行,避免交易價(jià)格出現(xiàn)大起大落。國土部要求今年招拍掛環(huán)節(jié)中所有“溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的房地產(chǎn)用地,以及流標(biāo)、流拍地塊均要通過土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)及時(shí)上報(bào)。
記者:出現(xiàn)多個(gè)重點(diǎn)城市土地平均溢價(jià)率走高現(xiàn)象,究竟是什么原因?
謝逸楓:隨著樓市“紅五月”對后期市場的利好因素,以及地方政府下半年供地放量,部分企業(yè)拿地動(dòng)作開始偏向積極。高溢價(jià)率地塊頻繁成交,平均溢價(jià)率從原來的不足5%飆升到14.6%,這就說明,在經(jīng)歷了長時(shí)間的冷清之后,土地市場將在下半年迎來復(fù)蘇階段,成為下半年土地市場回暖的助推器。
謝逸楓:平均溢價(jià)率走高且頻繁成交主要原因有五個(gè)方面,一是高優(yōu)品質(zhì)地塊入市。政府加大市中心優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量,刺激市場,成為土地市場新的亮點(diǎn)。二是拿地門檻下降。政府將土地出讓底價(jià)下調(diào),通過下降拿地資金壓力及地塊“性價(jià)比”吸引手握現(xiàn)金欲新增土地儲備的房產(chǎn)。三是房企資金的回籠到位。5月多家房企銷售業(yè)績和銷售面積暴漲。四是房企拿地積極性提高。調(diào)控微調(diào),市場逐漸回暖信號強(qiáng)烈。貨幣和信貸政策調(diào)整,降準(zhǔn)降息,銷售成交火熱。房企融資相對輕松,對市場信心逐漸恢復(fù)。五是政府加大土地供應(yīng)量。今年前五月地方財(cái)政因流拍而減少的土地收入已經(jīng)超過百億。另外是今年政府土地供應(yīng)壓力大。
記者:為什么土地出讓金嚴(yán)重下滑坡?
謝逸楓:這主要與調(diào)控形勢沒有明顯放松有直接關(guān)系。此外,由于房產(chǎn)不能做土地抵押貸款,無法融資,在資金相對緊張的情況下,拿地自然比較謹(jǐn)慎。今年前5個(gè)月,土地市場上的糟糕表現(xiàn)也與地塊位置不好有關(guān)。多數(shù)地塊的位置并不好,不是處在城區(qū)。與此同時(shí),拿地條件卻非常高,這使得許多想拿地的房企望而卻步。從成交數(shù)據(jù)上看,土地市場已連續(xù)3個(gè)月的成交宗數(shù)跌至個(gè)位數(shù),其冷清程度幾乎可與2008年相比。目前的數(shù)據(jù)確實(shí)與2008年很相似,但本質(zhì)上是不同的。2008年爆發(fā)了全球金融危機(jī),現(xiàn)在則是房地產(chǎn)調(diào)控,只要調(diào)控出現(xiàn)放松,土地市場就會馬上復(fù)蘇。
記者:土地市場火熱升暖,是否意味著土地市場回暖?
謝逸楓:此前全國大部分城市土地市場都沒有如此火爆。6月以來,隨著土地供應(yīng)節(jié)奏的加快和優(yōu)質(zhì)地塊的推出,并且整體土地樓面價(jià)的起始價(jià)格更低,土地市場已開始逐步升溫,歷***低迷的時(shí)期已經(jīng)度過,但明顯回暖的現(xiàn)象并不會出現(xiàn)。前5個(gè)月,比住宅市場的火熱,土地市場可謂是一片冷清,住宅市場和土地市場呈現(xiàn)冰火兩重天。一方面是由于樓市和政策走向依然充滿諸多不確定性因素,開發(fā)商拿地積極性不太高,輕易不會出手。另外一方面是土地市場陷入低迷已成為不爭的事實(shí)。接下來,土地政策是否會出現(xiàn)微調(diào)成為多方博弈的關(guān)鍵所在。即便是上半年整體土地市場低迷的現(xiàn)狀無法改變,但6月住宅用地有望改變“零成交”的現(xiàn)狀。
記者:下半年土地市場如何走勢?
謝逸楓:在今年第二季度,預(yù)計(jì)房產(chǎn)將開始積極拿地,不排除年底扎堆供地。主要原因是今年前5個(gè)月房企新增土地儲備不足,再加上現(xiàn)在資金壓力開始有所緩解和6月即將入市的地塊質(zhì)量較高,以及部分城市近期出現(xiàn)了房地產(chǎn)政策微調(diào),這都會增強(qiáng)開發(fā)商的拿地信心。今年上半年土地市場陷入低谷,因而下半年的土地出讓壓力較大,加之多次出現(xiàn)“前低后高”的供地格局。
2012年6月11日,北京土地儲備中心官網(wǎng)顯示,于6月7日開始掛牌招標(biāo)的通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)西海子棚戶區(qū)Ⅶ-14、15地塊F3其他類多功能用地由北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司分別以1.5576億元和1.888億元獲得。資料顯示,這兩幅地塊均位于北京通州溫榆河河畔的西海子公園東南側(cè),東至東關(guān)西一路,南抵新華大街,西達(dá)吉祥路(西海子?xùn)|路),北到Ⅶ-12地塊;地塊占地面積分別為12990平方米、15743平方米,建筑面積依次為1.32萬和1.6萬平方米。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),通州運(yùn)河核心區(qū)同類型地塊的樓面價(jià)大多不超過9000元/平米。1.18萬元/平米的樓面價(jià)比去年同地段成交的地塊上漲了34.1%,與去年通州的商業(yè)用地平均樓面價(jià)5550元/平米相比,漲幅則為112.6%,為通州同類地塊的新高。
據(jù)北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù),今年以來北京共成交57宗土地,土地出讓金累計(jì)為135.6億元,同比縮水129億元,降幅達(dá)48.7%。今年以來,北京成交的住宅用地僅有7宗。建筑規(guī)劃面積124.7萬平方米,出讓金為72.5億元,均比去年同期明顯減少。今年5月,北京住宅用地出現(xiàn)“零成交”,顯示出在調(diào)控之下,北京土地市場低迷觸底。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),今年5月,北京市的土地出讓金累計(jì)為0.7億元,環(huán)比大幅下跌98%,同比大幅下跌98.2%。
5月樓市成交量的不斷升溫與土地市場的冷淡態(tài)勢形成鮮明對比,住宅供地節(jié)奏緩慢,全國300個(gè)城市土地供應(yīng)量環(huán)比上升,同比下跌,住宅類用地跌幅*大。從成交情況看,全國300個(gè)城市共成交土地2154宗,環(huán)比減少5%,同比減少21%,其中,住宅用地542宗,與上月持平,同比減少33%。同時(shí),5月重點(diǎn)城市土地市場依然較為冷淡,開發(fā)商入市積極性不高,盡管部分大型房企開始集中圈地,但所拿地塊多位于三、四線城市,一線城市一直處于遇冷狀態(tài),深圳已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月無住宅用地推出與成交。
5月14-5月20日期間,監(jiān)測的20個(gè)主要城市宅地推出達(dá)35宗,環(huán)比增加了18宗;成交方面達(dá)到9宗,環(huán)比增加了6宗,其中天津成交面積*大。市場整體成交量相比上周明顯上升,其中三四線城市最為突出。而一線城市中,北京、上海以及深圳均有地塊成交。在限購等多重樓市政令之下,年初土地市場甚為冷清,萬科今年2、3月份連續(xù)兩個(gè)月拿地為零,而金地前4個(gè)月拿地更是為零,政策持續(xù)地價(jià)還未見底,今年土地市場將會呈現(xiàn)冷清局面。金地集團(tuán)手握186億元貨幣資金,鑒于去年公司少有拿地舉動(dòng),今年將關(guān)注土地市場可能出現(xiàn)新的機(jī)會,預(yù)計(jì)金地集團(tuán)今年將拿出106億元左右的資金購買土地。
萬科、保利以及招商地產(chǎn)三家A股龍頭房產(chǎn)在拿地上已花費(fèi)141億元,三家公司拿地主要集中在住宅以及商住兩用地上。上述三家公司集中在天津、成都、西南,貴州、青島以及唐山等二三線城市拿地,其拿地地價(jià)相比一線城市便宜不少。隨著市場小幅反彈,土地市場成交也漸熱。近期萬科、保利等房企在土地市場屢現(xiàn)身影,四處圈地。2012年5月17日,保利地產(chǎn)以2890元/平米的樓面價(jià)拿下成都青羊區(qū)萬家灣地塊,溢價(jià)率15.6%;18日,萬科再次聯(lián)手五礦建設(shè),以約1.56億元的價(jià)格拿下河北香河3宗住宅建設(shè)用地,可建樓面面積約22.1萬平方米,折合樓面地價(jià)僅706元/平方米。