今年6月份以來，全國20大重點(diǎn)城市土地平均溢價率達(dá)到14.6%，其中住宅平均溢價率為12.75%，商業(yè)用地溢價率為18.85%。而去年8月份至今年5月以來，這20大重點(diǎn)城市的土地溢價率均低于5%。鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廈門、樂山、青島，成都等城市有不少地塊溢價率超過30%，其中樂山在5月底成交的三宗住宅用地，溢價率均超過50%。
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，前5月上海共成交29幅經(jīng)營性用地，成交金額85.12億元，同比去年前5月減少76.49%，僅完成去年全年土地收入的三成，土地出讓金呈現(xiàn)急劇萎縮的趨勢。此外，上海去年前5月住宅用地平均溢價率為90.33%，而今年前5月這一數(shù)字僅為6.81%。2012年6月6日，上海成功出讓8幅地塊，總成交金額26.74億元，總成交面積為38.08萬平方米。8幅地塊中有5幅溢價成交 ，其中嘉定新城D10-24地塊溢價率高達(dá)435.5%。這些地塊共吸引79家房企參與競拍，當(dāng)中不乏綠地、佳兆業(yè)等大型開發(fā)企業(yè)。除上海外，近期多個城市都密集出現(xiàn)了地塊高溢價率成交的情況。
今年2月份，為促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，避免交易價格出現(xiàn)大起大落。國土部要求今年招拍掛環(huán)節(jié)中所有“溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的房地產(chǎn)用地，以及流標(biāo)、流拍地塊均要通過土地市場動態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)及時上報。
記者：出現(xiàn)多個重點(diǎn)城市土地平均溢價率走高現(xiàn)象，究竟是什么原因？
謝逸楓：隨著樓市“紅五月”對后期市場的利好因素，以及地方政府下半年供地放量，部分企業(yè)拿地動作開始偏向積極。高溢價率地塊頻繁成交，平均溢價率從原來的不足5%飆升到14.6%，這就說明，在經(jīng)歷了長時間的冷清之后，土地市場將在下半年迎來復(fù)蘇階段，成為下半年土地市場回暖的助推器。
謝逸楓：平均溢價率走高且頻繁成交主要原因有五個方面，一是高優(yōu)品質(zhì)地塊入市。政府加大市中心優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量，刺激市場，成為土地市場新的亮點(diǎn)。二是拿地門檻下降。政府將土地出讓底價下調(diào)，通過下降拿地資金壓力及地塊“性價比”吸引手握現(xiàn)金欲新增土地儲備的房產(chǎn)。三是房企資金的回籠到位。5月多家房企銷售業(yè)績和銷售面積暴漲。四是房企拿地積極性提高。調(diào)控微調(diào)，市場逐漸回暖信號強(qiáng)烈。貨幣和信貸政策調(diào)整，降準(zhǔn)降息，銷售成交火熱。房企融資相對輕松，對市場信心逐漸恢復(fù)。五是政府加大土地供應(yīng)量。今年前五月地方財政因流拍而減少的土地收入已經(jīng)超過百億。另外是今年政府土地供應(yīng)壓力大。
記者：為什么土地出讓金嚴(yán)重下滑坡？
謝逸楓：這主要與調(diào)控形勢沒有明顯放松有直接關(guān)系。此外，由于房產(chǎn)不能做土地抵押貸款，無法融資，在資金相對緊張的情況下，拿地自然比較謹(jǐn)慎。今年前5個月，土地市場上的糟糕表現(xiàn)也與地塊位置不好有關(guān)。多數(shù)地塊的位置并不好，不是處在城區(qū)。與此同時，拿地條件卻非常高，這使得許多想拿地的房企望而卻步。從成交數(shù)據(jù)上看，土地市場已連續(xù)3個月的成交宗數(shù)跌至個位數(shù)，其冷清程度幾乎可與2008年相比。目前的數(shù)據(jù)確實與2008年很相似，但本質(zhì)上是不同的。2008年爆發(fā)了全球金融危機(jī)，現(xiàn)在則是房地產(chǎn)調(diào)控，只要調(diào)控出現(xiàn)放松，土地市場就會馬上復(fù)蘇。
記者：土地市場火熱升暖，是否意味著土地市場回暖？
謝逸楓：此前全國大部分城市土地市場都沒有如此火爆。6月以來，隨著土地供應(yīng)節(jié)奏的加快和優(yōu)質(zhì)地塊的推出，并且整體土地樓面價的起始價格更低，土地市場已開始逐步升溫，歷***低迷的時期已經(jīng)度過，但明顯回暖的現(xiàn)象并不會出現(xiàn)。前5個月，比住宅市場的火熱，土地市場可謂是一片冷清，住宅市場和土地市場呈現(xiàn)冰火兩重天。一方面是由于樓市和政策走向依然充滿諸多不確定性因素，開發(fā)商拿地積極性不太高，輕易不會出手。另外一方面是土地市場陷入低迷已成為不爭的事實。接下來，土地政策是否會出現(xiàn)微調(diào)成為多方博弈的關(guān)鍵所在。即便是上半年整體土地市場低迷的現(xiàn)狀無法改變，但6月住宅用地有望改變“零成交”的現(xiàn)狀。
記者：下半年土地市場如何走勢？
謝逸楓：在今年第二季度，預(yù)計房產(chǎn)將開始積極拿地，不排除年底扎堆供地。主要原因是今年前5個月房企新增土地儲備不足，再加上現(xiàn)在資金壓力開始有所緩解和6月即將入市的地塊質(zhì)量較高，以及部分城市近期出現(xiàn)了房地產(chǎn)政策微調(diào)，這都會增強(qiáng)開發(fā)商的拿地信心。今年上半年土地市場陷入低谷，因而下半年的土地出讓壓力較大，加之多次出現(xiàn)“前低后高”的供地格局。
2012年6月11日，北京土地儲備中心官網(wǎng)顯示，于6月7日開始掛牌招標(biāo)的通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)西海子棚戶區(qū)Ⅶ-14、15地塊F3其他類多功能用地由北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司分別以1.5576億元和1.888億元獲得。資料顯示，這兩幅地塊均位于北京通州溫榆河河畔的西海子公園東南側(cè)，東至東關(guān)西一路，南抵新華大街，西達(dá)吉祥路(西海子?xùn)|路)，北到Ⅶ-12地塊；地塊占地面積分別為12990平方米、15743平方米，建筑面積依次為1.32萬和1.6萬平方米。
據(jù)不完全統(tǒng)計，通州運(yùn)河核心區(qū)同類型地塊的樓面價大多不超過9000元/平米。1.18萬元/平米的樓面價比去年同地段成交的地塊上漲了34.1%，與去年通州的商業(yè)用地平均樓面價5550元/平米相比，漲幅則為112.6%，為通州同類地塊的新高。
據(jù)北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)，今年以來北京共成交57宗土地，土地出讓金累計為135.6億元，同比縮水129億元，降幅達(dá)48.7%。今年以來，北京成交的住宅用地僅有7宗。建筑規(guī)劃面積124.7萬平方米，出讓金為72.5億元，均比去年同期明顯減少。今年5月，北京住宅用地出現(xiàn)“零成交”，顯示出在調(diào)控之下，北京土地市場低迷觸底。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,今年5月，北京市的土地出讓金累計為0.7億元，環(huán)比大幅下跌98%，同比大幅下跌98.2%。
5月樓市成交量的不斷升溫與土地市場的冷淡態(tài)勢形成鮮明對比，住宅供地節(jié)奏緩慢，全國300個城市土地供應(yīng)量環(huán)比上升，同比下跌，住宅類用地跌幅*大。從成交情況看，全國300個城市共成交土地2154宗，環(huán)比減少5%，同比減少21%，其中，住宅用地542宗，與上月持平，同比減少33%。同時，5月重點(diǎn)城市土地市場依然較為冷淡，開發(fā)商入市積極性不高，盡管部分大型房企開始集中圈地，但所拿地塊多位于三、四線城市，一線城市一直處于遇冷狀態(tài)，深圳已經(jīng)連續(xù)6個月無住宅用地推出與成交。
5月14-5月20日期間，監(jiān)測的20個主要城市宅地推出達(dá)35宗，環(huán)比增加了18宗；成交方面達(dá)到9宗，環(huán)比增加了6宗，其中天津成交面積*大。市場整體成交量相比上周明顯上升，其中三四線城市最為突出。而一線城市中，北京、上海以及深圳均有地塊成交。在限購等多重樓市政令之下，年初土地市場甚為冷清，萬科今年2、3月份連續(xù)兩個月拿地為零，而金地前4個月拿地更是為零，政策持續(xù)地價還未見底，今年土地市場將會呈現(xiàn)冷清局面。金地集團(tuán)手握186億元貨幣資金，鑒于去年公司少有拿地舉動，今年將關(guān)注土地市場可能出現(xiàn)新的機(jī)會，預(yù)計金地集團(tuán)今年將拿出106億元左右的資金購買土地。
萬科、保利以及招商地產(chǎn)三家A股龍頭房產(chǎn)在拿地上已花費(fèi)141億元，三家公司拿地主要集中在住宅以及商住兩用地上。上述三家公司集中在天津、成都、西南，貴州、青島以及唐山等二三線城市拿地，其拿地地價相比一線城市便宜不少。隨著市場小幅反彈，土地市場成交也漸熱。近期萬科、保利等房企在土地市場屢現(xiàn)身影，四處圈地。2012年5月17日，保利地產(chǎn)以2890元/平米的樓面價拿下成都青羊區(qū)萬家灣地塊，溢價率15.6%；18日，萬科再次聯(lián)手五礦建設(shè)，以約1.56億元的價格拿下河北香河3宗住宅建設(shè)用地，可建樓面面積約22.1萬平方米，折合樓面地價僅706元/平方米。
