今年6月份以來(lái)，全國(guó)20大重點(diǎn)城市土地平均溢價(jià)率達(dá)到14.6%，其中住宅平均溢價(jià)率為12.75%，商業(yè)用地溢價(jià)率為18.85%。而去年8月份至今年5月以來(lái)，這20大重點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率均低于5%。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廈門、樂(lè)山、青島，成都等城市有不少地塊溢價(jià)率超過(guò)30%，其中樂(lè)山在5月底成交的三宗住宅用地，溢價(jià)率均超過(guò)50%。

    據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，前5月上海共成交29幅經(jīng)營(yíng)性用地，成交金額85.12億元，同比去年前5月減少76.49%，僅完成去年全年土地收入的三成，土地出讓金呈現(xiàn)急劇萎縮的趨勢(shì)。此外，上海去年前5月住宅用地平均溢價(jià)率為90.33%，而今年前5月這一數(shù)字僅為6.81%。2012年6月6日，上海成功出讓8幅地塊，總成交金額26.74億元，總成交面積為38.08萬(wàn)平方米。8幅地塊中有5幅溢價(jià)成交 ，其中嘉定新城D10-24地塊溢價(jià)率高達(dá)435.5%。這些地塊共吸引79家房企參與競(jìng)拍，當(dāng)中不乏綠地、佳兆業(yè)等大型開(kāi)發(fā)企業(yè)。除上海外，近期多個(gè)城市都密集出現(xiàn)了地塊高溢價(jià)率成交的情況。

    今年2月份，為促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，避免交易價(jià)格出現(xiàn)大起大落。國(guó)土部要求今年招拍掛環(huán)節(jié)中所有“溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的房地產(chǎn)用地，以及流標(biāo)、流拍地塊均要通過(guò)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)及時(shí)上報(bào)。

    記者：出現(xiàn)多個(gè)重點(diǎn)城市土地平均溢價(jià)率走高現(xiàn)象，究竟是什么原因？

    謝逸楓：隨著樓市“紅五月”對(duì)后期市場(chǎng)的利好因素，以及地方政府下半年供地放量，部分企業(yè)拿地動(dòng)作開(kāi)始偏向積極。高溢價(jià)率地塊頻繁成交，平均溢價(jià)率從原來(lái)的不足5%飆升到14.6%，這就說(shuō)明，在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的冷清之后，土地市場(chǎng)將在下半年迎來(lái)復(fù)蘇階段，成為下半年土地市場(chǎng)回暖的助推器。

    謝逸楓：平均溢價(jià)率走高且頻繁成交主要原因有五個(gè)方面，一是高優(yōu)品質(zhì)地塊入市。政府加大市中心優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量，刺激市場(chǎng)，成為土地市場(chǎng)新的亮點(diǎn)。二是拿地門檻下降。政府將土地出讓底價(jià)下調(diào)，通過(guò)下降拿地資金壓力及地塊“性價(jià)比”吸引手握現(xiàn)金欲新增土地儲(chǔ)備的房產(chǎn)。三是房企資金的回籠到位。5月多家房企銷售業(yè)績(jī)和銷售面積暴漲。四是房企拿地積極性提高。調(diào)控微調(diào)，市場(chǎng)逐漸回暖信號(hào)強(qiáng)烈。貨幣和信貸政策調(diào)整，降準(zhǔn)降息，銷售成交火熱。房企融資相對(duì)輕松，對(duì)市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)。五是政府加大土地供應(yīng)量。今年前五月地方財(cái)政因流拍而減少的土地收入已經(jīng)超過(guò)百億。另外是今年政府土地供應(yīng)壓力大。

    記者：為什么土地出讓金嚴(yán)重下滑坡？

    謝逸楓：這主要與調(diào)控形勢(shì)沒(méi)有明顯放松有直接關(guān)系。此外，由于房產(chǎn)不能做土地抵押貸款，無(wú)法融資，在資金相對(duì)緊張的情況下，拿地自然比較謹(jǐn)慎。今年前5個(gè)月，土地市場(chǎng)上的糟糕表現(xiàn)也與地塊位置不好有關(guān)。多數(shù)地塊的位置并不好，不是處在城區(qū)。與此同時(shí)，拿地條件卻非常高，這使得許多想拿地的房企望而卻步。從成交數(shù)據(jù)上看，土地市場(chǎng)已連續(xù)3個(gè)月的成交宗數(shù)跌至個(gè)位數(shù)，其冷清程度幾乎可與2008年相比。目前的數(shù)據(jù)確實(shí)與2008年很相似，但本質(zhì)上是不同的。2008年爆發(fā)了全球金融危機(jī)，現(xiàn)在則是房地產(chǎn)調(diào)控，只要調(diào)控出現(xiàn)放松，土地市場(chǎng)就會(huì)馬上復(fù)蘇。

    記者：土地市場(chǎng)火熱升暖，是否意味著土地市場(chǎng)回暖？

    謝逸楓：此前全國(guó)大部分城市土地市場(chǎng)都沒(méi)有如此火爆。6月以來(lái)，隨著土地供應(yīng)節(jié)奏的加快和優(yōu)質(zhì)地塊的推出，并且整體土地樓面價(jià)的起始價(jià)格更低，土地市場(chǎng)已開(kāi)始逐步升溫，歷***低迷的時(shí)期已經(jīng)度過(guò)，但明顯回暖的現(xiàn)象并不會(huì)出現(xiàn)。前5個(gè)月，比住宅市場(chǎng)的火熱，土地市場(chǎng)可謂是一片冷清，住宅市場(chǎng)和土地市場(chǎng)呈現(xiàn)冰火兩重天。一方面是由于樓市和政策走向依然充滿諸多不確定性因素，開(kāi)發(fā)商拿地積極性不太高，輕易不會(huì)出手。另外一方面是土地市場(chǎng)陷入低迷已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。接下來(lái)，土地政策是否會(huì)出現(xiàn)微調(diào)成為多方博弈的關(guān)鍵所在。即便是上半年整體土地市場(chǎng)低迷的現(xiàn)狀無(wú)法改變，但6月住宅用地有望改變“零成交”的現(xiàn)狀。

    記者：下半年土地市場(chǎng)如何走勢(shì)？

    謝逸楓：在今年第二季度，預(yù)計(jì)房產(chǎn)將開(kāi)始積極拿地，不排除年底扎堆供地。主要原因是今年前5個(gè)月房企新增土地儲(chǔ)備不足，再加上現(xiàn)在資金壓力開(kāi)始有所緩解和6月即將入市的地塊質(zhì)量較高，以及部分城市近期出現(xiàn)了房地產(chǎn)政策微調(diào)，這都會(huì)增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的拿地信心。今年上半年土地市場(chǎng)陷入低谷，因而下半年的土地出讓壓力較大，加之多次出現(xiàn)“前低后高”的供地格局。

    2012年6月11日，北京土地儲(chǔ)備中心官網(wǎng)顯示，于6月7日開(kāi)始掛牌招標(biāo)的通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)西海子棚戶區(qū)Ⅶ-14、15地塊F3其他類多功能用地由北京通州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司分別以1.5576億元和1.888億元獲得。資料顯示，這兩幅地塊均位于北京通州溫榆河河畔的西海子公園東南側(cè)，東至東關(guān)西一路，南抵新華大街，西達(dá)吉祥路(西海子?xùn)|路)，北到Ⅶ-12地塊；地塊占地面積分別為12990平方米、15743平方米，建筑面積依次為1.32萬(wàn)和1.6萬(wàn)平方米。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，通州運(yùn)河核心區(qū)同類型地塊的樓面價(jià)大多不超過(guò)9000元/平米。1.18萬(wàn)元/平米的樓面價(jià)比去年同地段成交的地塊上漲了34.1%，與去年通州的商業(yè)用地平均樓面價(jià)5550元/平米相比，漲幅則為112.6%，為通州同類地塊的新高。

    據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)，今年以來(lái)北京共成交57宗土地，土地出讓金累計(jì)為135.6億元，同比縮水129億元，降幅達(dá)48.7%。今年以來(lái)，北京成交的住宅用地僅有7宗。建筑規(guī)劃面積124.7萬(wàn)平方米，出讓金為72.5億元，均比去年同期明顯減少。今年5月，北京住宅用地出現(xiàn)“零成交”，顯示出在調(diào)控之下，北京土地市場(chǎng)低迷觸底。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),今年5月，北京市的土地出讓金累計(jì)為0.7億元，環(huán)比大幅下跌98%，同比大幅下跌98.2%。

     5月樓市成交量的不斷升溫與土地市場(chǎng)的冷淡態(tài)勢(shì)形成鮮明對(duì)比，住宅供地節(jié)奏緩慢，全國(guó)300個(gè)城市土地供應(yīng)量環(huán)比上升，同比下跌，住宅類用地跌幅*大。從成交情況看，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地2154宗，環(huán)比減少5%，同比減少21%，其中，住宅用地542宗，與上月持平，同比減少33%。同時(shí)，5月重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)依然較為冷淡，開(kāi)發(fā)商入市積極性不高，盡管部分大型房企開(kāi)始集中圈地，但所拿地塊多位于三、四線城市，一線城市一直處于遇冷狀態(tài)，深圳已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月無(wú)住宅用地推出與成交。

     5月14-5月20日期間，監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市宅地推出達(dá)35宗，環(huán)比增加了18宗；成交方面達(dá)到9宗，環(huán)比增加了6宗，其中天津成交面積*大。市場(chǎng)整體成交量相比上周明顯上升，其中三四線城市最為突出。而一線城市中，北京、上海以及深圳均有地塊成交。在限購(gòu)等多重樓市政令之下，年初土地市場(chǎng)甚為冷清，萬(wàn)科今年2、3月份連續(xù)兩個(gè)月拿地為零，而金地前4個(gè)月拿地更是為零，政策持續(xù)地價(jià)還未見(jiàn)底，今年土地市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)冷清局面。金地集團(tuán)手握186億元貨幣資金，鑒于去年公司少有拿地舉動(dòng)，今年將關(guān)注土地市場(chǎng)可能出現(xiàn)新的機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)金地集團(tuán)今年將拿出106億元左右的資金購(gòu)買土地。

    萬(wàn)科、保利以及招商地產(chǎn)三家A股龍頭房產(chǎn)在拿地上已花費(fèi)141億元，三家公司拿地主要集中在住宅以及商住兩用地上。上述三家公司集中在天津、成都、西南，貴州、青島以及唐山等二三線城市拿地，其拿地地價(jià)相比一線城市便宜不少。隨著市場(chǎng)小幅反彈，土地市場(chǎng)成交也漸熱。近期萬(wàn)科、保利等房企在土地市場(chǎng)屢現(xiàn)身影，四處圈地。2012年5月17日，保利地產(chǎn)以2890元/平米的樓面價(jià)拿下成都青羊區(qū)萬(wàn)家灣地塊，溢價(jià)率15.6%；18日，萬(wàn)科再次聯(lián)手五礦建設(shè)，以約1.56億元的價(jià)格拿下河北香河3宗住宅建設(shè)用地，可建樓面面積約22.1萬(wàn)平方米，折合樓面地價(jià)僅706元/平方米。