2014年4月1日，我市將正式實施新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管。據(jù)了解，開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管，對于保證商品房預(yù)售資金的安全，維護廣大購房業(yè)主的合法權(quán)益，促進我市房地產(chǎn)市場規(guī)范有序發(fā)展都有著十分重要的意義，社會對此十分關(guān)心、關(guān)注、關(guān)切。為此，記者特地采訪了隨州市房產(chǎn)管理局副局長熊素君，請他就如何開展這項工作作一個全面的解讀。

　　記者：《隨州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)實施的意義?

　　答：商品房預(yù)售資金安全管理，直接關(guān)系到廣大群眾的切身利益和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。近些年來，我市房地產(chǎn)市場發(fā)展速度較快，各項指標(biāo)均大幅增長，為改善城市的市容市貌、改善廣大人民群眾的居住環(huán)境起到了十分重要的作用。但相對于我省其它地(市、州)而言，我市房地產(chǎn)市場起步晚、總量小，房地產(chǎn)開發(fā)資金中自有資金的比例較低。隨著我國房地產(chǎn)市場各項調(diào)控政策的持續(xù)實施，我市房地產(chǎn)開發(fā)項目可能存在一些諸如后續(xù)建設(shè)資金匱乏等問題，房地產(chǎn)市場存在一定程度的風(fēng)險。因此，及時出臺《辦法》，加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管，對于有效控制我市房地產(chǎn)市場可能存在的潛在風(fēng)險，促進社會的和諧穩(wěn)定，保障房地產(chǎn)市場的規(guī)范有序都有著十分重要的意義。

　　記者：《辦法》正式實施的時間?

　　答：《辦法》已經(jīng)2013年12月13日市政府第18次常務(wù)會議審議通過，以市人民政府第25號令的形式于2014年1月3日正式公布。2014年3月26日，市房產(chǎn)局、人行隨州市中心支行、隨州銀監(jiān)分局聯(lián)合下發(fā)了 《關(guān)于明確商品房預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)事項的通知》，市房產(chǎn)局也印發(fā)了《隨州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細(xì)則》。經(jīng)過前期充分準(zhǔn)備，我市將2014年4月1日正式實施商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

　　記者：《辦法》在什么范圍內(nèi)實施?

　　答：根據(jù)《辦法》規(guī)定，本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品房預(yù)售資金的收存、使用及其監(jiān)督管理，應(yīng)納入監(jiān)管范圍。這里還有必要強調(diào)一下，被納入監(jiān)管的新建商品房預(yù)售資金是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的商品房在初始登記完成前進行銷售，由購房人按合同約定支付的全部房價款。

　　記者：商品房預(yù)售資金監(jiān)管的期限?

　　答：商品房預(yù)售資金實行全程監(jiān)管。其監(jiān)管期限，自核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》開始，至辦妥房屋所有權(quán)初始登記后止。

　　記者：商品房預(yù)售資金監(jiān)管的形式及審批方式?

　　答：市房產(chǎn)管理局是本市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管主管部門(以下簡稱監(jiān)管部門)，負(fù)責(zé)本《辦法》的組織實施。市房產(chǎn)市場管理所是本市商品房預(yù)售資金監(jiān)管機構(gòu) (以下簡稱監(jiān)管機構(gòu))，具體負(fù)責(zé)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。商品房預(yù)售資金監(jiān)管，應(yīng)當(dāng)遵循政府監(jiān)管、多方參與、專戶專存、?？顚Ｓ玫脑瓌t，實行銀行、開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管機構(gòu)三方簽訂監(jiān)管協(xié)議。市房產(chǎn)市場管理所實行三級審核、層層把關(guān)的審批方式，即由市房產(chǎn)市場管理所執(zhí)法大隊先行勘察施工現(xiàn)場，查看形象進度，填寫現(xiàn)場查勘意見;再由市房產(chǎn)市場管理所預(yù)售科審核相關(guān)資料后送分管負(fù)責(zé)人審簽;最后由市房產(chǎn)市場管理所主要負(fù)責(zé)人審批，通知相關(guān)監(jiān)管銀行予以審核發(fā)放規(guī)定數(shù)額的商品房預(yù)售資金。

　　記者：什么是商品房預(yù)售重點監(jiān)管資金?

　　答：我市的商品房預(yù)售監(jiān)管資金分為重點監(jiān)管資金和非重點監(jiān)管資金兩類。重點監(jiān)管資金是用于購置本項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進度款、法定稅費和其他相關(guān)費用的資金。除此范圍以外的是非重點監(jiān)管資金。

　　重點監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為商品房項目總預(yù)售款的30%。完成房屋所有權(quán)初始登記前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額不得低于重點監(jiān)管資金的5%。

　　記者：商品房預(yù)售重點監(jiān)管資金的審批節(jié)點設(shè)置?

　　答：按照開發(fā)項目建設(shè)的實際情況，監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)售資金超過重點監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請使用重點監(jiān)管資金，并將其用于購置本項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進度款、法定稅費和其他相關(guān)費用。申請使用重點監(jiān)管資金應(yīng)當(dāng)以項目工程進度和資金使用計劃為依據(jù)，分別設(shè)置了取得《商品房預(yù)售許可證》后1個月、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成房屋所有權(quán)初始登記四個環(huán)節(jié)的預(yù)售資金使用節(jié)點。

　　記者：商品房預(yù)售資金的審批工作時限?

　　答：按照優(yōu)化辦事流程、節(jié)約辦事時間的原則，我們合理確定了監(jiān)管機構(gòu)和監(jiān)管銀行的審批時限。監(jiān)管機構(gòu)受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用款申請后，應(yīng)當(dāng)按照三方協(xié)議的約定和本辦法的規(guī)定在5個工作日內(nèi)進行審核，對符合條件的，出具同意撥付通知;合作銀行應(yīng)當(dāng)依據(jù)監(jiān)管機構(gòu)的同意撥付通知和傳輸?shù)碾娮有畔?，?個工作日內(nèi)將資金撥付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　記者：商品房預(yù)售資金撥付流程介紹?

　　答：商品房預(yù)售資金的撥付分為重點監(jiān)管資金撥付和非重點監(jiān)管資金撥付兩類。具體為：1、重點監(jiān)管資金撥付，監(jiān)管機構(gòu)實行三級審批制。監(jiān)管機構(gòu)具體經(jīng)辦人員、分管領(lǐng)導(dǎo)、主要領(lǐng)導(dǎo)分別簽署經(jīng)辦意見、審核意見、審批意見后，由監(jiān)管機構(gòu)向監(jiān)管銀行出具 《同意撥付重點監(jiān)管資金通知書》，監(jiān)管銀行在3個工作日內(nèi)將資金撥付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);2、非重點監(jiān)管資金撥付，監(jiān)管機構(gòu)實行二級備案制。監(jiān)管機構(gòu)具體經(jīng)辦人員、分管領(lǐng)導(dǎo)分別簽署經(jīng)辦意見、審核意見后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報監(jiān)管機構(gòu)和監(jiān)管銀行備案即可。監(jiān)管銀行在撥付非重點監(jiān)管資金時，必須審核監(jiān)管賬戶余額，對余額小于重點監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)拒付。

　　記者：哪些情況下，不予撥付重點監(jiān)管資金?

　　答：有下列情形之一的，不予撥付重點監(jiān)管資金：1、申請資金超出用款額度的;2、實際用途、收款單位與合同約定不符的;3、該項目之前用款未按照要求使用的;4、未按照規(guī)定將預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶的;5、不按規(guī)定使用預(yù)售資金的其他情形。

　　記者：退房退款如何處理?

　　答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人達(dá)成退房退款協(xié)議的，原則上應(yīng)使用非重點監(jiān)管資金支付。非重點監(jiān)管資金不足的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請使用重點監(jiān)管資金。

　　記者：出現(xiàn)違法違規(guī)情形后，開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行、監(jiān)管機構(gòu)各自應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任?

　　答：在預(yù)售資金監(jiān)管的全過程中，如果出現(xiàn)違法違規(guī)行為，《辦法》規(guī)定了相關(guān)的處理措施，直至追究其法律責(zé)任。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由監(jiān)管部門責(zé)令其限期改正，并可按照三方監(jiān)管協(xié)議的約定暫停其監(jiān)管資金撥付;逾期不改的，由監(jiān)管部門停止該項目商品房買賣合同網(wǎng)上簽約和登記備案，并按照有關(guān)規(guī)定予以處理，同時記入開發(fā)企業(yè)信用檔案，向社會公示：1、未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的;2、未按規(guī)定將房價款存入監(jiān)管專用賬戶的;3、以收取其他款項為名變相逃避監(jiān)管的。

　　合作商業(yè)銀行未按照規(guī)定或者協(xié)議約定及時入賬、撥付監(jiān)管資金或者挪用監(jiān)管資金的，由其上級主管部門責(zé)令改正、追回款項，監(jiān)管機構(gòu)可按照合作協(xié)議的約定與該合作銀行取消合作關(guān)系，并追究其法律責(zé)任。

　　監(jiān)管部門、監(jiān)管機構(gòu)的工作人員在資金監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法予以處理。