興潤置業(yè)事件業(yè)已過去，對于很多人來說，這個(gè)“房企悲劇”是中國樓市崩盤的先兆。然而，近日樓市雖不平穩(wěn)，但似乎并沒有普遍降價(jià)的趨勢，房價(jià)過高，房貸難申，房貸利率上調(diào)，買房難依然是不少家庭面臨的問題。

在對興潤置業(yè)事件進(jìn)行報(bào)道時(shí)，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》曾這樣說：“興潤系的銀行貸款中，疑似假按揭2.4億元，涉及當(dāng)?shù)?家銀行。”曾經(jīng)在樓市低迷期，有開發(fā)商推出過“零首付”的營銷手段，后來由于擔(dān)心被開發(fā)商鉆空子弄成“假按揭”而被政府叫停。近日，湖北地區(qū)再現(xiàn)“零首付”，目前雖未被政府叫停，但對于購房者來說未必是件好事。低首付、零首付為開發(fā)商披上了一層疑似“假按揭”的嫌疑，而這種嫌疑一旦成真，信貸政策會進(jìn)一步縮緊，房貸申請將變得更難，最終傷害的還是購房者。“假按揭”會成為房貸難申的硬傷，究其原因，還是因?yàn)槟壳爸袊抠J金融制度落后。

早在1938年以前，美國的房貸跟今天的中國很類似，銀行基本都是自己吸收存款資金、自己放貸、自己收賬，當(dāng)然也自己承擔(dān)壞賬風(fēng)險(xiǎn)。這樣做的后果是，銀行愿意提供的房貸資金會很有限，因?yàn)榘唇屹J款期限是15年或30年，貸出去的資金要30年后才回籠，萬一銀行急需資金，這些貸出去的資金可能難以召回，這就是銀行的“流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)”。所以和今天的中國一樣，銀行經(jīng)常會說“房貸額度用光了”，不能按揭就會讓很多老百姓買不起房子。

針對這樣的困局，美國的策略是成立一個(gè)半政府機(jī)構(gòu)——房利美，專門收購那些銀行想轉(zhuǎn)手的按揭房貸，任何時(shí)候任何銀行需要資金時(shí)，他們可以把已放出去的按揭房貸合同賣給房利美，后者付給前者現(xiàn)金，這樣大大減輕銀行的壓力，社會能得到的房貸資金也多了，老百姓所要支付的房貸利息也低了。當(dāng)然，房利美資金有限，不可能無止境地從銀行手中買下按揭貸款。為了進(jìn)一步增加房貸資金的供應(yīng)量，分?jǐn)偡坷赖馁J款風(fēng)險(xiǎn)，1970年美國成立一個(gè)叫“房地美”的半政府機(jī)構(gòu)，把從各個(gè)銀行買過來的住房貸款打成包，然后將貸款包分成股份，放到股市里賣給股民，讓股民也能分享紅利。這種“房貸證券化”讓房貸資金的供應(yīng)量幾乎是無限的。房貸的風(fēng)險(xiǎn)不再只由銀行和房利美承擔(dān)，而是通過證券化細(xì)化、分?jǐn)偟匠汕先f個(gè)資本市場投資者的手中，分?jǐn)偟饺蚋鞯氐耐顿Y者手中。

由此看來，中國的房貸金融還有一段很長的路要走?，F(xiàn)在那些“首付分期”“零首付”的行為都是小打小鬧，是在中國落后的房貸金融制度上滋生出來的荒蠻行為。或許美國的應(yīng)對政策并不適用于中國，但我們希望中國的房貸政策能夠開出精致之花，能夠讓購房者真正享受到更低的首付比例與更廉價(jià)的房貸利率，能夠讓興潤置業(yè)這樣的悲劇不再上演。