現(xiàn)在隨州有不少商鋪正等著業(yè)主們前去認(rèn)領(lǐng)，如何投資商鋪成了一些投資者們頭疼的問(wèn)題。選擇一家商鋪，實(shí)現(xiàn)“一鋪養(yǎng)三代”的目標(biāo)，還是有章可循的。下面請(qǐng)聽(tīng)隨州房產(chǎn)在線來(lái)支招。
了解開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)商的歷史
運(yùn)營(yíng)商的能力是投資前景的重要因素，在投資商鋪之前不防先考察一下它以前操作過(guò)的同類商業(yè)項(xiàng)目?？催\(yùn)營(yíng)商的基本資料，實(shí)地看看那些商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況，向二手商鋪?zhàn)馐坶T店詢問(wèn)租金水平和回報(bào)率。
一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)體在做建筑設(shè)計(jì)之前就要完成25%的招商，施工期間再有25%的商家確定入駐，開(kāi)業(yè)時(shí)有60%的商鋪有商家經(jīng)營(yíng)，才有繼續(xù)發(fā)展的希望。等房子造好了再往里面招經(jīng)營(yíng)戶已經(jīng)晚了。從這個(gè)意義上說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商的實(shí)力比地段重要的多，市中心也有爛尾樓，有的商鋪在郊外也能盈利。
判斷運(yùn)營(yíng)商承諾的包租時(shí)間也能作為參考。商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)具有較高的風(fēng)險(xiǎn)，如果沒(méi)有充沛的資金和強(qiáng)大的招商能力做基礎(chǔ)，就無(wú)法在保證業(yè)主收益的前提下承擔(dān)長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃。專家提醒，如果承諾少于5年的短期包租要特別小心，“一個(gè)商鋪的成長(zhǎng)周期是以5年為一個(gè)周期，少于5年的包租很難產(chǎn)生穩(wěn)定收益”。
選好位置，遵循“金角，銀邊，鐵肚子”
同一條商業(yè)街上，不同的位置也會(huì)影響商鋪的收益和租金。業(yè)內(nèi)有“金角銀邊鐵肚子”的說(shuō)法，意思是商業(yè)街的拐角處是人氣*旺、生意*好的地方，銀邊指靠近街兩邊的地方其次，位于街中間的位置*差—所以被叫做“鐵肚子”。專家解釋，專業(yè)型商業(yè)街的長(zhǎng)度也要適中，一般超過(guò)700米的商業(yè)街對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)就顯得太長(zhǎng)，容易產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺(jué)；如果商業(yè)街中間有柵欄，也會(huì)對(duì)客流有影響；沿街的多層商業(yè)綜合體內(nèi)，底層與2層、3層有很大的差別，底層人流*旺盛，2樓、3人數(shù)就會(huì)少50%以上。
除了人流量，盯著**商家
所有人都知道，市中心的商鋪通常比郊區(qū)的好。那里有成熟的配套和足夠量的來(lái)往人群這兩個(gè)天然優(yōu)勢(shì)。但這樣的地段的商鋪幾乎沒(méi)有普通人能插得進(jìn)去的地方。
別急著放棄，還有個(gè)不錯(cuò)的選擇——大型居住社區(qū)內(nèi)或之間的商業(yè)街。但你得考察一下周邊小區(qū)的數(shù)量、人流量。這點(diǎn)可以跟肯德基學(xué)一學(xué)，它在考察決定新店址的時(shí)候，測(cè)量方法就是拿著秒表數(shù)人數(shù)，達(dá)到平均每10秒鐘有2個(gè)人經(jīng)過(guò)，就滿足人流量要求。
如果是投資還沒(méi)開(kāi)業(yè)的商業(yè)街商鋪，那就要考察附近有沒(méi)有“**商家”入駐。像肯德基、麥當(dāng)勞等品牌連鎖店，考察店址都有有效的方法和指標(biāo)，跟著這些商家走，犯錯(cuò)的可能性就低了。專家認(rèn)為*理想的**商家是大潤(rùn)發(fā)、家樂(lè)福這類大型賣場(chǎng)，它們吸引來(lái)的消費(fèi)人群層次豐富，數(shù)量巨大，周圍商鋪可選擇的經(jīng)營(yíng)范圍也更豐富。
識(shí)別售后包租方案
一、售后包租的1至5年，收益率5%；5至15年及以后，固定收益率7%至8%。
評(píng)價(jià)：收益率較低但比較穩(wěn)定。
二、售后包租的1至5年，收益率5%；5至15年及以后，在5%收益率的基礎(chǔ)上，與運(yùn)營(yíng)商以協(xié)商比例分配額外收益。
評(píng)價(jià)：要承受將來(lái)發(fā)展欠佳、租金收益變低的風(fēng)險(xiǎn)。
三、售后包租5年之內(nèi)，固定收益5%；5至15年及以后，如果在第一、第二兩種方案中選擇收益高的一種，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)化調(diào)整。
評(píng)價(jià)：折中方案，中等風(fēng)險(xiǎn)。
四、承諾包租3年，收益率為5%，收益額在交易總額里一次性抵扣。
評(píng)價(jià)：更像一種營(yíng)銷騙局，承諾包租的3年中，業(yè)主其實(shí)得不到任何收益。
知道了投資商鋪的秘方，大家不防參照隨州房產(chǎn)在線統(tǒng)計(jì)：2014年3月隨州樓盤商鋪都有哪些優(yōu)惠？祝愿您投資商鋪一帆風(fēng)順！
