在各地樓市微調(diào)政策的“吹動”下，剛需迅速走旺，以剛需為主的山城重慶甚至出現(xiàn)了近兩年難得一見的“日光盤”。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，5月重慶主城商品房成交套數(shù)共計19747套，環(huán)比上揚4.35%。與之近鄰的成都則實現(xiàn)主城區(qū)商品房成交面積969243.88平方米，成交套數(shù)11616套環(huán)比4月上升19.73%和19.68%左右。

    統(tǒng)計顯示，包括北上廣深四個一線城市在內(nèi)，全國54個典型城市5月商品房成交合計22.6萬套，環(huán)比4月的18.5萬套上漲約22%，其中10個城市漲幅超過50%。

    “賣得好”成了樓市的關(guān)鍵詞，各主要城市成交量均創(chuàng)造了自2010年10月限購政策以來的*高點房產(chǎn)市場成交量明顯恢復(fù)。樓市成交反彈正走出類似于2009年上半年的反彈軌跡，是政策作用下的政策反彈，還是樓市開始走旺的拐點？

    以價換量

    剛剛過去的5月，左露終于有了近一年來難得的忙碌，左是成都主城區(qū)一樓盤銷售小姐，“5月份每天接待的購房者幾乎同比增加了1倍，主要以首次置業(yè)的剛需為主?！?/p>

    “開發(fā)商降價、促銷折扣繼續(xù)深入吸引了剛需置業(yè)者出手。”在四川倍瑞地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理閔紅淞看來，吸引剛需者大量入市的還有全國主要城市近期首套房貸信貸額度及利率優(yōu)惠，鼓勵了首次置業(yè)等剛性需求。

    樓市“紅五月”并非僅僅出現(xiàn)在重慶、成都這樣的西部城市，中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，5月份商品房銷售面積，北京環(huán)比漲36.01%，上海環(huán)比漲22.17%，廣州環(huán)比漲52.06%，深圳環(huán)比漲38%。

    《中國經(jīng)營報》記者調(diào)查了解到，自2011年下半年以來，北京、上海、杭州等30多個城市先后出臺了不同角度的樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及放松限購條件、土地出讓松綁、改變普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)、提高公積金貸款額度、首套房貸利率優(yōu)惠、稅費優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等。除蕪湖、佛山等城市的政策調(diào)整在幾天后被叫停外，其他“微調(diào)”措施被視為對房產(chǎn)調(diào)控政策的補(bǔ)充與完善，得以保留下來。

    “這些政策顯然成了開發(fā)商堅持降價促銷、以價換量的信心。”在一家全國性房企銷售總監(jiān)看來，“在目前剛需為主的市場下，以價換量、積極消化庫存仍是開發(fā)商的上策，因為微調(diào)政策讓刺激剛需變得更加務(wù)實。”

    然而，樓市走出類似2009年上半年一樣的成交反彈軌跡是否導(dǎo)致2012年5月成為樓市走旺的拐點，包括易居房產(chǎn)研究院副院長楊紅旭(微博)在內(nèi)的多位研究人士卻并不認(rèn)同，在他們看來，“后期新房上市量仍會很大，開發(fā)商面臨的庫存壓力不可小覷?！?/p>

    庫存壓頂

    “在我們的了解中，銷售雖然上去了，但還沒有哪一個樓盤敢在這個時候提價，這與2009年上半年有明顯的不同?！弊舐陡嬖V記者，銷售一線的壓力仍然巨大。

    壓力巨大的原因不僅來自之前樓盤滯銷帶來的庫存，還有新增樓盤的陸續(xù)入市。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至5月31日，成都市主城區(qū)商品房存量達(dá)25.15萬套，而5月成都市場新增樓盤48個，6月也將有40余個樓盤開放，“整個市場供大于求現(xiàn)象仍然明顯”。

    成都一地的庫存壓力只是中國房地產(chǎn)市場的冰山一隅。統(tǒng)計顯示，142家房地產(chǎn)上市公司2011年末的存貨合計高達(dá)1.3萬億元，同比增長34.7%。2012年一季報顯示，“招保萬金”存貨壓力仍沒有得到緩解，3月末的存貨較2012年期初均有微幅增加，同比則大增36%。

    以萬科為例，截至2011年12月31日，萬科的各類存貨中，在建開發(fā)產(chǎn)品1380億元，占比66.2%；擬開發(fā)產(chǎn)品629.9億元，占比30.2%；已完工開發(fā)產(chǎn)品72.4億元，占比3.5%。萬科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)已達(dá)1442天，同比增加105天。

    “雖然數(shù)據(jù)上的統(tǒng)計并不能代表一個城市的真實庫存水平，但至少能讓房產(chǎn)開發(fā)商在以價換量政策的執(zhí)行上有更多參考。”上述房企銷售總監(jiān)表示，真實的庫存應(yīng)剔除眾多城市的郊區(qū)房，即位于旅游區(qū)的度假房等非剛需型住房?！耙虼瞬慌懦挥谥鞒菂^(qū)的項目在后市繼續(xù)走旺的情況下出現(xiàn)惜售?！?/p>

    雖然大范圍的微調(diào)政策并未帶來類似2009年上半年的漲價勢頭，但政策底出現(xiàn)后，在保增長氛圍之下，新一輪投資高潮會否讓房產(chǎn)重蹈2009年的“瞬間回暖”？業(yè)界人士仍顯保守。在萬科總裁郁亮看來，“當(dāng)下的政策并未大幅寬松，內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境已不允許房地產(chǎn)出現(xiàn)大幅上揚，房企以價換量仍是**?！?/p>

    在中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)看來，“政策見底了不意味著市場一定見底，由于限購、限貸這些對樓市影響較大的根本政策并未松動，樓市的需求是有限的，樓市能否在6月開始實現(xiàn)平穩(wěn)走旺，還要看后期的政策、市場如何變化。”

    在調(diào)控政策下，隨2010年大量開工的項目陸續(xù)竣工，存貨量快速增加，在出現(xiàn)短暫的銷售高峰之后房產(chǎn)市場可能轉(zhuǎn)入平穩(wěn)期，在金九銀十前后可能迎來下一輪成交旺季。