又近2月20日，對(duì)于中國(guó)房市來說，這是一個(gè)值得回味的日子。2013年的這一天，由上屆政府首腦主持的國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議上，為加強(qiáng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，以遏制需求為核心的“國(guó)五條”出臺(tái)。不知不覺間，中國(guó)房市又走過了一年。

　　“回顧‘國(guó)五條’出臺(tái)至今市場(chǎng)一年來的發(fā)展，能得到很多有價(jià)值的提示。即使它未能取得預(yù)期的房?jī)r(jià)調(diào)控結(jié)果?！?/p>

　　“國(guó)五條”：背景和效果的提示

　　人們應(yīng)該還能回憶起，在房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲的2012年年末，北京房市曾被媒體熱議的那段“恐慌性購(gòu)房熱”。正是在這一背景下，2013年年初，較之前限購(gòu)、限價(jià)、限貸力度更大的“國(guó)五條”出臺(tái)，不久，各地方版“國(guó)五條”的細(xì)則也隨后公布。然而，2013年全年，除了少數(shù)如溫州、?？凇⒘某堑榷€城市之外，市場(chǎng)價(jià)格在京滬等一線城市的帶動(dòng)下仍然普遍上漲，四大一線城市住宅價(jià)格漲幅均超15%。

　　“盡管房?jī)r(jià)的上漲同時(shí)受貨幣增發(fā)、土地供應(yīng)、市場(chǎng)供求關(guān)系等多方面因素的共同作用，不單純依賴于調(diào)控政策，但上漲本身是不爭(zhēng)的事實(shí)?！畤?guó)五條’發(fā)布后，限購(gòu)政策的確遏制了市場(chǎng)投資性購(gòu)房需求，但卻未曾起到預(yù)期的調(diào)控房?jī)r(jià)效果。全國(guó)多個(gè)城市年初設(shè)定的調(diào)控目標(biāo)未能落實(shí)也說明了這一點(diǎn)?！焙皶煴硎?。

　　胡景暉分析認(rèn)為，“穩(wěn)”不住的原因主要有兩點(diǎn)，一是剛性市場(chǎng)需求被低估了，市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重不足。以北京為例，2013年京**自住型商品房問世之時(shí)，僅申購(gòu)家庭數(shù)量就接近15萬，而2013年全市新建商品房成交量不到12萬套，剛需與供應(yīng)之間的矛盾可見一斑。二是政策調(diào)控本身發(fā)揮作用有其滯后性，如增加商品房土地供應(yīng)、加快保障性住房建設(shè)等，其作用都需要一定周期才能顯現(xiàn)。

　　因此，從效果來看，“國(guó)五條”帶給市場(chǎng)*重要的提示是：?jiǎn)渭兊亩糁菩枨蠼鉀Q不了市場(chǎng)的供需矛盾，有效地增加市場(chǎng)供應(yīng)才是穩(wěn)定市場(chǎng)的基本方向。

　　“國(guó)五條”：實(shí)施之后的提示

　　“國(guó)五條”實(shí)施一周年以來，從全年行市發(fā)展過程看：一線城市的土地供應(yīng)在增加，多個(gè)城市賣地收入創(chuàng)新高；房企在一線城市拿地的熱情高漲，地塊頻現(xiàn)；地方政府方面行政性的限價(jià)指標(biāo)落空者居多，房?jī)r(jià)上漲。

　　胡景暉認(rèn)為，作為上一屆政府最后一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施，“國(guó)五條”是以遏制需求為主這一調(diào)控思路的一篇文章；政策實(shí)施后，隨著新一屆政府的履新，“在不放松需求控制的情況下增加市場(chǎng)供應(yīng)”成為了新的調(diào)控主旋律。這是新政府對(duì)上一屆政府調(diào)控思路的承繼和轉(zhuǎn)變。在這一背景下，2013年一線城市土地市場(chǎng)買賣兩旺的情景出現(xiàn)，熱度延續(xù)至今。十八屆三中全會(huì)之后，一系列以建立‘長(zhǎng)效機(jī)制’為核心的調(diào)控思路和政策隨之出臺(tái)，隨著二三線城市的預(yù)冷，房企在一線城市的競(jìng)爭(zhēng)加劇。

　　胡景暉指出，“國(guó)五條”之后的諸多市場(chǎng)現(xiàn)象再次提示人們：我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)模型既不是簡(jiǎn)單的政府主導(dǎo)，也不是完全的市場(chǎng)作用，而是政府、市場(chǎng)、企業(yè)、銀行等各方面綜合影響并受宏觀經(jīng)濟(jì)作用的結(jié)果。其中，政府、政策的穩(wěn)定性和連貫性始終發(fā)揮著不容忽視的作用。

　　“國(guó)五條”：方向的提示

　　“國(guó)五條”出臺(tái)至今，一年的時(shí)間已經(jīng)過去。

　　胡景暉表示，對(duì)于未來能肯定的是，作為上一屆政府對(duì)房市最后的調(diào)控措施，其影響在未來的一段時(shí)間內(nèi)仍不會(huì)消失，抑制投機(jī)性需求對(duì)市場(chǎng)而言仍有必要，限購(gòu)、限貸政策仍將持續(xù)。不過與單純的限制需求相比，現(xiàn)如今供應(yīng)的增加，以及土地制度改革、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、房產(chǎn)稅立法與改革、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、大城市發(fā)展等長(zhǎng)效的樓市調(diào)控方向和策略將對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展產(chǎn)生更為深遠(yuǎn)的影響。

　　對(duì)于2014年的市場(chǎng)來說，時(shí)下市場(chǎng)中的博弈各方正處在對(duì)新年行市的觀望和預(yù)期之中。“國(guó)五條”時(shí)代的何去何從、未來一年市場(chǎng)政策的進(jìn)一步走向等猜測(cè)，2014年3月3日-3月5日兩會(huì)召開之后，都將逐步找到更清晰的答案。