十八屆三中全會昨日閉幕，對于大家關(guān)心的房產(chǎn)市場調(diào)控的政策內(nèi)容提到的不多，主要涉及土地改革方面。這將有利于對樓市調(diào)控長效機(jī)制的探討，同時它代表著調(diào)控或?qū)⒆哌M(jìn)新的思路。

三中全會提及土地改革 房產(chǎn)調(diào)控或?qū)⑦M(jìn)入到新的思路

三中全會公報(bào)在進(jìn)一步解析市場發(fā)揮“決定性作用”的條件時，稱要建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善主要由市場決定價(jià)格的機(jī)制，并列舉了三個主要市場：“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善金融市場體系，深化科技體制改革?！?/p>

對于“完善金融市場體系”，大部分解讀認(rèn)為只是維持此前推進(jìn)的利率市場化、資本項(xiàng)目開放等既定方向。但對于“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，中金彭文生表示，背后的含義是很明確的，“就是要改變集體土地先由地方政府征地，再進(jìn)入市場這個狀態(tài)。”

目前，我國的土地制度是城鄉(xiāng)分割的，城市是國有土地制度，可以在市場交易；但農(nóng)村是集體土地所有制，不能進(jìn)入市場交易，必須把地賣給地方政府，然后轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀拍苓M(jìn)入市場交易。

但未來的改革方向是打破這種分割，農(nóng)村的集體建設(shè)用地不再需要經(jīng)過地方政府的征地，而是直接入市。不過，彭文生也認(rèn)為，征地制度在一段時間內(nèi)不會完全改變，“我們會看到單一的政府征地轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的雙軌制，收縮政府征地的范圍，最后的目標(biāo)是同地、同權(quán)、同價(jià)。”他預(yù)計(jì)2016年前將會出臺一個全國統(tǒng)一的《農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方案》。

國家行政學(xué)院教授時紅秀在民生證券牽頭的電話會議上稱，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，這會大大增加土地的供給量，“如果大批量的土地直接入市的，肯定對房價(jià)會有個打擊?！?/p>

但同樣有相反的預(yù)測。長期看漲房價(jià)的地產(chǎn)評論員陳寶存就在騰訊微博上表示，改變地方政府的強(qiáng)制征地，再加上公報(bào)中“增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收益”的表述，意味著土地流轉(zhuǎn)過程中農(nóng)民利益將獲得保障，加大征地拆遷安置補(bǔ)償，土地價(jià)值大幅提高，由此推動房價(jià)進(jìn)入一輪上漲周期。

對此，安信證券**經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文認(rèn)為，土地制度改革將大幅度提高房地產(chǎn)企業(yè)的征地成本，是有道理的，但由此認(rèn)為會推升房價(jià)，則屬于“多余的擔(dān)心”。他解釋稱，原因在于土地價(jià)格的核心是級差地租，征地制度的變革使得該地租從地產(chǎn)商重新回到農(nóng)民手里，意即只是將利益在地產(chǎn)商和農(nóng)民手中重新分配，“并不顯著影響房屋銷售價(jià)格”。

時紅秀認(rèn)為，公報(bào)表明，未來我國房地產(chǎn)調(diào)控將從單一的需求端管理，轉(zhuǎn)向供應(yīng)和需求的兩端管理。他稱，房地產(chǎn)調(diào)控不會僅僅受到供應(yīng)端的土地制度改革影響，同時還需要需求端的配套政策，比如說房產(chǎn)稅。

中信證券的報(bào)告總結(jié)說，土地制度改革的表述顯示，未來房地產(chǎn)將“會被當(dāng)做一個正常的行業(yè)”，經(jīng)濟(jì)將不再過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)相關(guān)的融資渠道將也會逐步恢復(fù)，中央政府層面的調(diào)控會盡量避免，而改由地方政府自行調(diào)整。

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