“每天一檔新債，開發(fā)商的胃口好像無(wú)底洞，投資者也如饑似渴?！盋alvin任職于投行債券資本市場(chǎng)部（DCM），9月開始，他*早都要凌晨2點(diǎn)才能下班，與無(wú)所事事的7月形成鮮明對(duì)比。
美聯(lián)儲(chǔ)9月19日決定延遲退市，幾乎同時(shí)，中資地產(chǎn)商開始了“瘋狂發(fā)債”。綜合惠譽(yù)、穆迪和香港交易所的數(shù)據(jù)，共有9家房地產(chǎn)公司在短短50天內(nèi)發(fā)行超過(guò)52.5億美元的債券，這還不包括萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)即將發(fā)行的大額美元債。
如此大規(guī)模的發(fā)行并沒有造成市場(chǎng)“消化不良”，多只債券錄得超額認(rèn)購(gòu)。中國(guó)海外發(fā)展發(fā)行的3檔**無(wú)擔(dān)保債券，總額15億美元，錄得131億美元的超額認(rèn)購(gòu)。其中，高息債的投資者絕大部分來(lái)自私人銀行客戶。
高盛（亞洲）執(zhí)行董事兼?zhèn)呗詭熀谓▌?日在香港表示：“看不到內(nèi)地開發(fā)商有債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)，因大部分房地產(chǎn)企業(yè)利用2012年的拓展寒冬期提前償還了高息債務(wù)；集中發(fā)新債更多是看重較低的融資成本，重組資產(chǎn)結(jié)構(gòu)?！?/p>
樓市投資，數(shù)房企舉債扎堆
9月17日，綠城中國(guó)率先發(fā)行了第一筆3億美元的六年期優(yōu)先票據(jù)，年息8%，打破了長(zhǎng)達(dá)3個(gè)月的美元債“空窗期”。自此便一發(fā)不可收。
在多達(dá)10家房企的發(fā)債名單中，既有中海外、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)等龍頭開發(fā)商，亦有恒大、碧桂園等長(zhǎng)期負(fù)債率高企的債主，就算中小型開發(fā)商也*閘發(fā)行，當(dāng)代置業(yè)（中國(guó)）不惜開出13.875%的罕見票息。
從發(fā)行目的分析，無(wú)外乎債務(wù)再融資和拓展業(yè)務(wù)買地。
以恒大地產(chǎn)為例，雖年初已配股融資43.5億港元，仍決定發(fā)行總額10億美元，2018年到期的8.75%息率優(yōu)先票據(jù)，扣除財(cái)務(wù)成本，共計(jì)9.93億美元全部用于為現(xiàn)有債務(wù)再融資。
翻查恒大的中報(bào)，2010年1月至2011年1月期間先后發(fā)行了4筆優(yōu)先票據(jù)，總額184億元。其中，2011年1月13日發(fā)行的3年期7.5%優(yōu)先票據(jù)55億元，*先于2014年1月12日到期，剩余三筆票據(jù)分別在2015年1月、4月和2016年1月到期，票面息率*高達(dá)到13%。
法國(guó)巴黎銀行房地產(chǎn)研究部主管李偉烈表示，若計(jì)入436.50億元的未付土地款，恒大的實(shí)際凈負(fù)債率可能是134%，而不是財(cái)報(bào)公布的58.4%。恒大總債務(wù)近八成需要在未來(lái)2年內(nèi)償還，數(shù)額達(dá)到590億元。
“恒大未來(lái)的高增長(zhǎng)非常依賴‘以債養(yǎng)債’的固有模式，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，二三線為主的物業(yè)組合存在不確定性，但勝在現(xiàn)金流足夠充裕。”穆迪助理副總裁、企業(yè)融資分析師梁鎮(zhèn)邦表示。截至6月底，恒大期末現(xiàn)金總額為419.7億元。
投資海外和國(guó)內(nèi)買地是內(nèi)地房企急需擴(kuò)充資本的另一大因素。綠地集團(tuán)8月底剛剛宣布“借殼”盛高置地在香港上市，主席張玉良提出在四大洲六個(gè)國(guó)家八大城市全線出擊的海外拓展計(jì)劃，計(jì)劃2014年在海外實(shí)現(xiàn)100億元的銷售目標(biāo)。綠地香港就是集團(tuán)天然的海外融資平臺(tái)。
10月4日，綠地香港首次發(fā)行3年期美元債券，規(guī)模7億美元，息率僅4.75%，與10月31日發(fā)行的中海外美元優(yōu)先票據(jù)，成為年內(nèi)少有的被三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)授予投資級(jí)別的房地產(chǎn)債券。
