最近一段時間，各種有關(guān)房產(chǎn)利好的消息滿天飛。比如鐵路信貸擴(kuò)張2萬億，基礎(chǔ)設(shè)施信貸擴(kuò)張8萬億。一時間，房價即將反彈的言論充斥在各種網(wǎng)絡(luò)媒體和平面媒體上。要分析現(xiàn)在房價的走勢，我們首先就必須要了解決策層房產(chǎn)調(diào)控的目的所在。偏離了這一點(diǎn)，任何分析都沒有多大的價值。
　　
　　房地產(chǎn)在不同區(qū)域具有很大的差異，而且房價本身受到各種復(fù)雜因素的影響，其本身就是動態(tài)變化的，某套房產(chǎn)的合理價格到底是多少，誰都不知道。至于房價*低點(diǎn)到底在何處，包括決策層在內(nèi)，誰都不知道。如果有人告訴你在何時能以*低的價格買房，那**是跳大神。這就像股票一樣，如果電視上的股市評論員的建議，一定虧得你當(dāng)褲子。當(dāng)然，電視的股評節(jié)目與時間段都是各大證券公司花錢買來的軟性廣告。因此，房價本身不可能成為房產(chǎn)調(diào)控的定量指標(biāo)。既然房產(chǎn)調(diào)控本身在房價上沒有明確的定量指標(biāo)，那么就不存在明確的可供地方政府參考的準(zhǔn)確的標(biāo)準(zhǔn)。
　　
　　但是有一點(diǎn)是可以確定，房產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)決不是讓所有需要住房的人都可以在自己經(jīng)濟(jì)能力范圍內(nèi)供得起一套房。自1998年房產(chǎn)改革以來，從來就沒有任何政策要保證所有人都能供得起商品房。有錢人購買商品房，機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員由政府補(bǔ)貼，普通人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，社會底層住廉租房——這便是我們的政策導(dǎo)向。任志強(qiáng)曾說過，他造的房子本來就不是給窮人住的。在這一點(diǎn)上，他確實(shí)沒有說錯。因此，如果認(rèn)為房產(chǎn)調(diào)控是為了調(diào)節(jié)貧富差距，讓人人都能買得起房子，顯然是太自作多情了。
　　
　　限購令這樣的行政性手段只是鎖定房產(chǎn)泡沫，降低資產(chǎn)流動性，防止房產(chǎn)泡沫像《世界金融五百年》（天津社會科學(xué)院出版社2011年版）所描述其他國家一樣在市場預(yù)期轉(zhuǎn)向時一落千丈，導(dǎo)致泡沫破滅所帶來的各種極為嚴(yán)重的政治與社會經(jīng)濟(jì)后果。因此，我們曾寫過文章指出房價大跌大漲均不是決策層所愿意看到的結(jié)果，房產(chǎn)調(diào)控如履薄冰，稍有不慎就會墮入萬劫不復(fù)之境地。
　　
　　我們以前在文中講過，房價上漲與基建導(dǎo)致了嚴(yán)重通脹。也就是說，房價上漲導(dǎo)致物價上漲，而不是物價上漲導(dǎo)致房價上漲。決策層房產(chǎn)調(diào)控的第一目的就是控制通脹，因?yàn)橥浺坏┻_(dá)到某個臨界點(diǎn)就是任何人都無法收拾的了。這是房產(chǎn)調(diào)控的第一目的。其次就是降低地方融資平臺風(fēng)險(xiǎn)。我們的很多專家一致都談地方政府對土地財(cái)政的依賴，其實(shí)這是本末倒置了。地方政府的土地財(cái)政只是順手牽羊而已。地方上主要通過抬高房價來抬高土地價格，從而形成地方融資平臺的基礎(chǔ)。決策層必然希望通過調(diào)控房產(chǎn)的方法改革稅收制度逐步化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　再次，歐洲陷入債務(wù)危機(jī)，乃至于陷入深層次的經(jīng)濟(jì)危機(jī)之中，在這里我們無恥地做個小小的廣告（仿高曉松語）：最近我們在今年3月完成的新書《歐元必死：揭開歐債危機(jī)的真相》一書由中國經(jīng)濟(jì)出版社出版，目前正在印刷之中，大概在5月31日印刷好，6月15日之前上市，本書總顧問是我國《證券法》、《國有資產(chǎn)基本法》和《期貨交易法》起草組成員之一的劉紀(jì)鵬教授和北京大學(xué)風(fēng)險(xiǎn)投資研究所馬光遠(yuǎn)教授，主編為中國經(jīng)濟(jì)出版社副社長毛增余博士，葉檀、仲大軍和陳思進(jìn)推薦閱讀，本書對歐洲經(jīng)濟(jì)進(jìn)行深入的分析與研究，大膽預(yù)測的歐債危機(jī)的走向與歐洲的未來命運(yùn)。美國的經(jīng)濟(jì)情況也并不太好。因此，出口拉動經(jīng)濟(jì)的方式也已經(jīng)走到盡頭，通過房產(chǎn)調(diào)控的方式重新分配社會財(cái)富從而達(dá)到擴(kuò)大內(nèi)需的目的，當(dāng)然這一條的實(shí)現(xiàn)需要很漫長的時間。
　　
　　當(dāng)然，房產(chǎn)調(diào)控中更為重要的原因在于產(chǎn)業(yè)升級是未來中國走出經(jīng)濟(jì)困境的**道路。這方面的問題，我們在《歐元必死》一書中有詳細(xì)的分析。要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級就必須要進(jìn)行房產(chǎn)調(diào)控，通過倒逼式改革的方法來逼迫地方上加強(qiáng)對產(chǎn)業(yè)升級的支持力度。因?yàn)榈胤缴弦幌蚴遣坏近S河心不死，不見棺材不流淚。
　　
　　在目前的房產(chǎn)調(diào)控政策下，中小房產(chǎn)商的銷售情況慘不忍睹，慘絕人寰。而他們幾乎無法從銀行再貸到款，只能采取各種方法勉強(qiáng)維持，但有一條就是不敢明目張膽地大幅降價，只能偷偷摸摸地給優(yōu)惠的變相降價。除非是在某些地方，一些權(quán)勢熏天的大型房產(chǎn)商首先降價，他們才敢跟風(fēng)降價。難道中小房產(chǎn)商不懂得降價促銷，趕快閃人的道理嗎？
　　
　　顯然不是。2012年4月25日，河北省石家莊市發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整市區(qū)國有土地級別及基準(zhǔn)地價的通知》規(guī)定，自2012年6月1日起，石家莊市區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價將進(jìn)行調(diào)整，國有土地級別及基準(zhǔn)地價表，按照商業(yè)、居住和工業(yè)三種用途分類，確定了七個土地級別。根據(jù)石家莊政府網(wǎng)站上的新聞稿顯示，在居住用地中，價格*高的一級居住用地基準(zhǔn)價格為4002元/平方米;價格*低的第六級居住用地基準(zhǔn)價格為989元/平方米。依靠地方融資平臺過活的地方上不愿意看到土地價格下降，地方上當(dāng)然不愿意房價下跌。
　　
　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2007修正）》第三十五條規(guī)定，國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。第四十五條規(guī)定，品房預(yù)售應(yīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。這就是說，即使中小房產(chǎn)商希望大幅降低房價也不可得。因?yàn)椤斗康禺a(chǎn)管理法》這兩條規(guī)定就決定了地方上有干預(yù)房價的權(quán)力。在地方的干預(yù)下，中小房產(chǎn)商無法通過大幅降價促銷的方式來套現(xiàn)。一面是資金鏈的枯竭，一面是銷售的不振，中小房產(chǎn)商只有死路一條。
　　
　　目前總的來說，全國房價普遍下跌，但下跌或上漲的情況，各地都不同。有些地區(qū)的房價已經(jīng)降到成本以下，有些稍有降幅，有些依然高居不下。中國社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的開創(chuàng)者和奠基人之一，以鄧小平同志為核心的黨的第二代中央領(lǐng)導(dǎo)集體的成員上海人陳云曾經(jīng)講過，江浙人搞經(jīng)濟(jì)比我國其他地區(qū)的人相對具有更強(qiáng)的投機(jī)性。像在上海、浙江等地的房產(chǎn)泡沫相對來說，就更為嚴(yán)重一些。因此，我們能夠看到杭州等地的房價下跌更為明顯一些。
　　
　　這種情況是資金充裕的大型房產(chǎn)商收割中小房產(chǎn)商與炒家的*佳時機(jī)。這些大型房產(chǎn)商與地方上聯(lián)合起來制造各種輿論，一面制造著利空消息，讓那些中小房產(chǎn)商與炒家們產(chǎn)生大廈將崩的恐慌心理，讓他們感覺到房產(chǎn)已無利可圖，只能低價拋售（不是拋售給購房自住者而是大型房產(chǎn)商），從而以低成本（在少數(shù)地區(qū)收購中小房產(chǎn)商的出價已經(jīng)低于其開發(fā)成本，未來將有更多的地區(qū)低于其開發(fā)成本）形成區(qū)域性壟斷的市場格局。一面制造利好消息，通過我們在以前的文章中所談到的各種資本營銷的手段讓普通老百姓上當(dāng)，以高價購買房產(chǎn)。
　　
　　當(dāng)然，我們認(rèn)為，近十年來房價暴漲數(shù)倍在未來已不可能。即便房產(chǎn)市場在未來形成區(qū)域性壟斷的局面，房產(chǎn)業(yè)的利潤也只能逐漸走向社會平均利潤率即實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長率，妄圖通過房地產(chǎn)投機(jī)來暴富的機(jī)會已經(jīng)一去不復(fù)返了。