任意使用免責(zé)權(quán)

　　實(shí)例：某房地產(chǎn)公司制定的《商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定：非出賣(mài)人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣(mài)人在交房時(shí)告知買(mǎi)受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房。

　　點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：在上述原因中，有的確實(shí)可以作為免責(zé)事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé)。有些則純屬開(kāi)發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。其實(shí)像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開(kāi)發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準(zhǔn)備的，不能作為免責(zé)事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍，將第三方對(duì)開(kāi)發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，使開(kāi)發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。(-攝影/舒東平)

　　違約責(zé)任不對(duì)等

　　實(shí)例：某消費(fèi)者投訴稱(chēng)在購(gòu)房時(shí)所簽購(gòu)房合同中違約責(zé)任一欄有這樣一則內(nèi)容：“(1)甲方須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個(gè)月，按乙方已付房款3%計(jì)算罰金，付給乙方作賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購(gòu)房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)?！?/p>

　　點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：上述格式條款對(duì)合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對(duì)等。經(jīng)營(yíng)者延期交房必須等一個(gè)月后方計(jì)算罰金，且額度僅為消費(fèi)者已付房款的3%；消費(fèi)者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費(fèi)者已交購(gòu)房款的10%作違約金。由于商品房的標(biāo)的額大，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的實(shí)質(zhì)是設(shè)置陷阱，加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營(yíng)者責(zé)任。違反了法律的公平原則，消費(fèi)者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)或變更。

　　付款方式要靈活

　　有不少購(gòu)房者忽略付款方式的靈活性，萬(wàn)一中間出現(xiàn)問(wèn)題，往往會(huì)使自己陷入被動(dòng)境地。

　　實(shí)例：某消費(fèi)者與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂購(gòu)房合同，以68萬(wàn)余元定購(gòu)了一套房子。在簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，開(kāi)發(fā)商在合同附件中提到，要求乙方必須在一個(gè)半月內(nèi)辦妥所有貸款手續(xù)，否則視其違約，開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并不予退還首付款等。但令人意想不到的是，乙方向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)未能成功，按合同約定首付款可能無(wú)法退還。

　　點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：上述案例中的附件內(nèi)容明顯對(duì)購(gòu)房者不利。一般情況下，合同附件會(huì)對(duì)付款方式的違約責(zé)任進(jìn)行約定，但對(duì)于沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房者而言，一定要防止那些只有自己義務(wù)和對(duì)方權(quán)利的條款，以免落入圈套。對(duì)此律師也建議可以在附件內(nèi)容中特別提出：如果非買(mǎi)賣(mài)雙方原因而造成無(wú)法辦理貸款，雙方均無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。