5月23日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)房地產(chǎn)施市場調(diào)控政策。中國社會(huì)科學(xué)院一份最新出爐的研究報(bào)告稱，因?yàn)椤罢{(diào)控的難度在不斷增大”，2012年房價(jià)總體降幅不會(huì)很大。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至5月26日，北京新房成交量已創(chuàng)16個(gè)月來新高，恢復(fù)到調(diào)控前水平，分析認(rèn)為是傳統(tǒng)購房旺季來臨，剛需平穩(wěn)釋放的結(jié)果，而各地也多有保障剛需入市的微調(diào)政策出臺(tái)。那么，2012年剩下的7個(gè)月，調(diào)控政策的總體方向是什么？微調(diào)可能會(huì)以怎樣的形式出現(xiàn)？
地方刺激剛需 不改調(diào)控路線
業(yè)內(nèi)人士表示，目前政策底部已基本出現(xiàn)，在信貸方面，還有保剛需的可操作空間，譬如優(yōu)惠利率擴(kuò)大等。
中國社會(huì)科學(xué)院一份最新的研究報(bào)告稱，2012年將是住房分配制度改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)*艱難的一年。行業(yè)利潤急劇萎縮，中小企業(yè)破產(chǎn)可能激增。同時(shí)，房價(jià)僅止于略有回落，總體降幅不會(huì)很大，因?yàn)椤罢{(diào)控的難度在不斷增大”。
社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，2012年，房產(chǎn)政策將繼續(xù)鞏固已有的調(diào)控成果，調(diào)控政策將不斷優(yōu)化和提升，但調(diào)控難度也不斷增大。一方面，國內(nèi)外閑置資本仍然對房地產(chǎn)市場形成巨大的投資投機(jī)性需求，抑制投機(jī)仍將是本年度房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)；另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落，保增長壓力增大，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控可能逐步由緊縮轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?/p>
在穩(wěn)增長下堅(jiān)持調(diào)控
經(jīng)濟(jì)增速回落，生產(chǎn)性領(lǐng)域投資贏利下滑，特別是民營經(jīng)濟(jì)經(jīng)營環(huán)境困難，而資本市場制度改革仍有待突破，居民儲(chǔ)蓄和閑置資本仍然缺乏有效的投資渠道，被動(dòng)流向房地產(chǎn)市場尋求保值增值。同時(shí)，國際資本市場受美歐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力和寬松量化貨幣政策影響，閑置貨幣充足，很容易形成對我國房地產(chǎn)市場的套利行為。因此，2012年房產(chǎn)市場應(yīng)對國內(nèi)外資本市場套利性的投機(jī)需求壓力仍然很大，抑制投機(jī)性需求仍將是本年度房地產(chǎn)政策調(diào)控的中心任務(wù)。
為何在穩(wěn)增長的同時(shí)還要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長余斌認(rèn)為，必須保持政策的相對穩(wěn)定，經(jīng)受住房地產(chǎn)調(diào)整引起的宏觀經(jīng)濟(jì)下行，只有這樣才能迎來房價(jià)下降的階段。
然而，政府與企業(yè)、中央與地方利益訴求差異，使調(diào)控政策執(zhí)行和實(shí)施難度日益顯現(xiàn)。在經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)增速下滑、土地出讓流拍和土地出讓收入大幅下降后，一些地方政府正面臨嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)政收支壓力，渴望活躍房地產(chǎn)市場以解燃眉之急；經(jīng)歷交易量萎縮、房價(jià)調(diào)整的房地產(chǎn)行業(yè)，也面臨贏利下滑、資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，必然試圖尋求為房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生近日也對調(diào)控不能放松做出的分析，她表示，調(diào)控政策依然不能放松，否則好不容易取得的調(diào)控成果有可能落空?？梢灶A(yù)見在較長時(shí)期內(nèi)，堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖的態(tài)勢不會(huì)改變。
房產(chǎn)調(diào)控的難度正在逐漸加大，幾已成共識(shí)。如何平衡擴(kuò)大調(diào)控成果與維持經(jīng)濟(jì)增長之間的步調(diào)不一致，成為調(diào)控向何方進(jìn)展的關(guān)鍵所在。在面對經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)投資增長快速回落、房地產(chǎn)成交乏力的情況下，部分地方政府加大了購買環(huán)節(jié)的支持力度。
保障剛需入市
國務(wù)院總理溫家寶近日指出要“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>
中原市場研究部研究總監(jiān)張大偉告訴《證券日報(bào)》記者，此番講話表明了調(diào)控的大方向并沒有變，限購限貸繼續(xù)執(zhí)行，禁止投資入市，但是政策底部基本已經(jīng)可以說出現(xiàn)了，鼓勵(lì)自住需求，鼓勵(lì)普通住宅供應(yīng)，對房地產(chǎn)政策的直接影響就是，后續(xù)地方政府可能通過調(diào)整之前過度嚴(yán)格的調(diào)控政策，保障剛需入市。在信貸方面，還有保剛需的可操作空間，譬如優(yōu)惠利率擴(kuò)大等。
自去年末以來，“采取有效措施增加普通商品房供給”的思路就被反復(fù)提及，但隨著房產(chǎn)調(diào)控的深入，房地產(chǎn)投資增速還是大幅放緩，至4月份，個(gè)別地區(qū)甚至上演了“負(fù)增長”。為應(yīng)對房地產(chǎn)開工的放緩，地方政府采取了提高公積金貸款額度、提高普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等措施，通過稅、費(fèi)以及信貸手段保護(hù)剛需。
張大偉認(rèn)為，要想真正實(shí)現(xiàn)采取有效措施增加普通商品房供給，還要從鼓勵(lì)購買角度切入。信貸方面，特別是首套房的信貸或?qū)⑦€會(huì)有松動(dòng)，至于公積金貸款額度的提高，也不排除會(huì)有更多的城市跟進(jìn)。
國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部主任范劍平的看法與張大偉相近，他表示，在抑制投資、投機(jī)需求同時(shí)，對老百姓首套房的剛性需求和賣舊買新的改善型需求，在信貸領(lǐng)域應(yīng)支持。
聶梅生認(rèn)為，對于房產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展，單純支持剛需購房還是不夠的，“抓緊時(shí)機(jī)建立長效機(jī)制和因勢利導(dǎo)地適度、適量、預(yù)調(diào)、微調(diào)將成為未來房地產(chǎn)政策的主要調(diào)控思路?！甭櫭飞硎?。
公積金額度放寬
2011年末，銀行信貸額度的緊張，致使多個(gè)城市首套房貸利率一度上浮10%甚至更多，這一情況在今年初即得到緩解，2月份開始，個(gè)別城市首套房貸即可享受優(yōu)惠利率。如果說，首套房貸利率的上浮或是優(yōu)惠與信貸額度有關(guān)，不受地方政府政策影響的話，那么，公積金貸款額度的放寬則是地方政府保剛需的一大重要舉措。
去年9月份，常州掀開了二三線城市上調(diào)公積金貸款額度的大幕。常州將公積金貸款額度方案調(diào)整為，家庭*高貸款額度由40萬上調(diào)為50萬元，個(gè)人*高貸款額度由24萬元調(diào)整至30萬元。南京、吉林市隨后跟進(jìn)，12月份，合肥市成為2011年最后修訂公積金貸款額度的城市，家庭*高貸款額度由35萬元調(diào)至45萬元，個(gè)人*高貸款額度由25萬元調(diào)整至35萬元。
今年2月份以來，沈陽、廈門、濟(jì)南、濱州、克拉瑪依、蚌埠、信陽、呼和浩特、南昌等多個(gè)二三線城市陸續(xù)調(diào)整公積金貸款額度，貸款額度提高5萬至20萬不等。其中，克拉瑪依還調(diào)整了貸款限制范圍，將“申請住房公積金貸款自取得購建房有效文件起1年內(nèi)有效”調(diào)整為“2年內(nèi)有效”； 繳存職工“為沒有經(jīng)濟(jì)收入的子女購買住房的，可以申請?zhí)崛」e金”，調(diào)整為“為直系親屬(僅限父母和子女)購買住房”可以申請?zhí)崛」e金。南昌與濟(jì)南還對公積金繳存上下限進(jìn)行了新的規(guī)定。
一線城市當(dāng)中，目前只有深圳提出將修改公積金貸款額度。目前，《深圳市住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》征求意見已經(jīng)展開。此次征求意見，將先向各區(qū)政府、市政府各部門和市住房公積金管委會(huì)委員征求意見，進(jìn)一步修改完善后，在適當(dāng)時(shí)機(jī)向廣大公眾征求意見。而住房公積金貸款業(yè)務(wù)(一期)將力爭在今年9月底前正式上線。
據(jù)悉，在貸款制度設(shè)計(jì)中，深圳將整體統(tǒng)一考慮住房公積金繳存、提取和貸款，公積金貸款額度將與職工個(gè)人公積金賬戶余額掛鉤，在不超過*高可貸額的前提下，個(gè)人公積金賬戶積累時(shí)間越長、余額越多，貸款額度就越大。并且，如果夫妻均繳存公積金，兩人的可貸額度可以累加。同時(shí)，在申請人的設(shè)置上，規(guī)定“父母可以為共同申請人”，這意味著職工及其配偶申請公積金貸款時(shí)，可以將職工及其配偶的個(gè)人公積金賬戶余額加上其父母的個(gè)人公積金賬戶余額，一起來計(jì)算該職工的公積金貸款額度。
房貸利率的優(yōu)惠不僅針對首套房，繼首套房利率全面下調(diào)至基準(zhǔn)之后，合肥二套房貸全面松動(dòng)，建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、徽商銀行、興業(yè)銀行7家銀行二套房貸利率由原先的上浮20%下調(diào)至10%。近日還有消息稱，武漢住房公積金管理中心近日表示，在堅(jiān)持差別化貸款政策前提下，目前正在醞釀出臺(tái)提高二手房*高貸款限額等優(yōu)惠政策。
稅費(fèi)優(yōu)惠補(bǔ)貼
揚(yáng)州市對購買成品房的稅費(fèi)補(bǔ)貼，將地方政府微調(diào)政策的行為推上了風(fēng)口浪尖，揚(yáng)州市的補(bǔ)貼行為則被指為“救市的目的太過明顯”，盡管爭議重重，但揚(yáng)州市的政策還是得到了主管部門的支持，在爭論聲中等待實(shí)施的開始。
揚(yáng)州市《關(guān)于加快推進(jìn)揚(yáng)州市區(qū)成品住房開發(fā)建設(shè)的實(shí)施意見》明確指出，對新購買的成品住房，屬于普通住房的，對購房人給予適度的獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)政策一年一定，同時(shí)在《關(guān)于對個(gè)人購買成品住房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)的通知》中明確了獎(jiǎng)勵(lì)額度。《通知》中表示，揚(yáng)州對個(gè)人新購買的成品住房，建筑面積在90平方米及以下的，對購房人給予所購房屋合同價(jià)款6‰的獎(jiǎng)勵(lì)；對90平方米以上、120平方米以下的， 給予所購房屋合同價(jià)款5‰的獎(jiǎng)勵(lì)；對120平方米及以上、144平方米以下的，給予所購房屋合同價(jià)款4‰的獎(jiǎng)勵(lì)。業(yè)內(nèi)人士解讀稱，揚(yáng)州拿出不到一個(gè)億救市，帶來的稅收是20個(gè)億。
《實(shí)施意見》的印發(fā)日期為2011年10月26日，從刊發(fā)之日起開始執(zhí)行，至“十二五”結(jié)束。成品房購買的獎(jiǎng)勵(lì)制度在《實(shí)施意見》中提出，也就是說，揚(yáng)州市對購房人獎(jiǎng)勵(lì)的政策至少要執(zhí)行至2015年。
揚(yáng)州并非購房貨幣補(bǔ)貼優(yōu)惠的首創(chuàng)者，只是，之前微調(diào)政策城市都是以稅費(fèi)減免的名義進(jìn)行的貨幣補(bǔ)貼。對購房稅費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)貼的開啟比公積金貸款額度放寬還要早一個(gè)月。2011年8月，馬鞍山發(fā)布《進(jìn)一步加大住房供給鼓勵(lì)合理消費(fèi)保持房產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。《意見》指出，個(gè)人購買90平方米及以下家庭**普通住房；或具有本科以上學(xué)歷或相應(yīng)職稱者購買家庭**普通商品住房，可享受市財(cái)政給予所納契稅100%的補(bǔ)助。
重慶重提購房退稅，強(qiáng)調(diào)對首次置業(yè)補(bǔ)貼；蕪湖則是決定，2012年買房契稅全免，購90平米及以下房子，給予50至150元/平方米不等補(bǔ)貼，根據(jù)不同學(xué)歷給予實(shí)用專業(yè)人才額外購房補(bǔ)貼，購房入戶政策等。
此外，還有部分城市并沒有直接下發(fā)文件明確對購房者進(jìn)行稅費(fèi)優(yōu)惠補(bǔ)貼，而是通過上調(diào)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的方法，達(dá)到稅費(fèi)優(yōu)惠的目的，這其中不乏北京、上海、天津這樣的大城市。
限購紅線不可破
從已經(jīng)落實(shí)的微調(diào)政策來看，稅費(fèi)優(yōu)惠、公積金貸款額度上升、購房落戶等主要措施皆被放行，但“限購”這道紅線**不可突破。
近日，廈門市傳出放寬限購的說法。隨后，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局就在其官方網(wǎng)站首頁上發(fā)布《關(guān)于廈門樓市政策微調(diào)有關(guān)報(bào)導(dǎo)的澄清聲明》。該《聲明》稱，“為避免在社會(huì)上引起誤解，我局鄭重澄清，我市嚴(yán)格執(zhí)行中央關(guān)于房地產(chǎn)市場各項(xiàng)調(diào)控政策，繼續(xù)實(shí)行限購不變，不存在‘微調(diào)’說法?！?/p>
此前，從去年末的佛山、成都到今年初的上海，都曾試圖突破“限購”這道“坎”，都無一例外的被叫停。
中國指數(shù)研究院最新發(fā)布研究報(bào)告認(rèn)為，從日前國務(wù)院常務(wù)會(huì)議“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”的態(tài)度看，當(dāng)前房產(chǎn)調(diào)控政策的重點(diǎn)是“穩(wěn)定”，以往的差別化住房信貸、稅收政策和限購政策仍要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施，明顯放松樓市調(diào)控政策，打破政策穩(wěn)定預(yù)期的行為仍不會(huì)被允許。
報(bào)告認(rèn)為，限購是中央政府進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的“紅線”，此前多個(gè)城市由于對限購微調(diào)均被叫停，限購一旦放松，可能形成房地產(chǎn)調(diào)控放松的預(yù)期。今年春節(jié)以來成交量低位反彈，購房者觀望氣氛有所緩解，加上貨幣政策微調(diào)，如果此時(shí)限購放松，剛剛呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢的房價(jià)可能再度反彈，不利于中國宏觀經(jīng)濟(jì)和房產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。
財(cái)政撥款、地方發(fā)債
多層助力解保障房建設(shè)資金燃眉之急
保障房作為“十二五”建設(shè)的重頭戲，不僅對沖了商品房投資建設(shè)下滑給經(jīng)濟(jì)帶來的影響，穩(wěn)定了經(jīng)濟(jì)增長，同時(shí)更為低收入人群提供了住房保障，穩(wěn)定了民生。然而，保障房建設(shè)所需的資金一直是困擾保障房建設(shè)的難題。近段時(shí)間，財(cái)政部劃撥了977億資金補(bǔ)給保障房建設(shè)，地方政府也對保障房建設(shè)所需的資金進(jìn)行了補(bǔ)充，緩解了保障房建設(shè)的燃眉之急。
5月24日，據(jù)財(cái)政部消息，為支持各地區(qū)完成2012年全國新增公共租賃住房230萬套的任務(wù)，財(cái)政部近期已會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下達(dá)了2012年中央補(bǔ)助公共租賃住房專項(xiàng)資金660億元。就在18日，上述兩部委剛剛公布，為支持城市棚戶區(qū)改造和廉租房建設(shè)，下?lián)苤醒胴?cái)政專項(xiàng)資金共317億元，這意味不到一周時(shí)間里，財(cái)政支持保障性安居工程的專項(xiàng)資金就已經(jīng)達(dá)到977億元。分地區(qū)來看，東部地區(qū)獲得166.7億元、中部地區(qū)獲得414.2億元、西部地區(qū)獲得396.1億元。
5月中旬，《2012年地方政府自行發(fā)債試點(diǎn)辦法》印發(fā)，與去年相比，試點(diǎn)范圍依舊為上海市、浙江省、廣東省、深圳市。*顯眼的變化就要屬發(fā)債品種的改變，除了3年期和5年期債券外，今年新增了7年期債券。財(cái)政部明確提出，2012年增加的地方政府債券收入，要優(yōu)先用于保障性安居工程。
財(cái)政部財(cái)科所副所長白景明認(rèn)為，今年新增7年期債券，主要基于發(fā)債規(guī)模和債券資金使用這兩方面的考慮。2009年至2011年，國務(wù)院批準(zhǔn)的地方政府債券規(guī)模均為2000億元，2012年則增至2500億元。地方政府債券的總規(guī)模大了，試點(diǎn)省市自行發(fā)債的規(guī)模也會(huì)“水漲船高”。自行發(fā)債規(guī)模擴(kuò)大，為調(diào)整債券期限結(jié)構(gòu)提供了空間。此外，今年地方政府債券發(fā)行規(guī)模比上年增加500億元，主要是考慮保障性安居工程需加大投入，以及公益性在建項(xiàng)目需要安排一部分后續(xù)資金等。這些項(xiàng)目大多周期長、見效慢，發(fā)行7年期債券，使政府在資金安排上更加穩(wěn)定。
地方政府也加快了支持保障房建設(shè)的腳步
5月25日，北京住建委在官網(wǎng)發(fā)文稱，為支持保障房建設(shè)，北京目前已有6家企業(yè)完成私募債注冊發(fā)行，累計(jì)發(fā)行221億元，支持保障性住房項(xiàng)目26個(gè)，共535萬平米，6.6萬套。此外，另有36億元私募債額度已基本完成與保障房項(xiàng)目對接，擬于近期完成注冊發(fā)行。因此，目前北京就保障房私募債的發(fā)債規(guī)模達(dá)257億元。
北京**的保障房融資平臺(tái)——北京市保障性住房建設(shè)投資中心自成立以來，也獲得了逾百億元的融資額度。中心成立以來，通過發(fā)行債券、銀行貸款、公積金貸款等渠道發(fā)揮財(cái)政資金放大作用，吸引各類資金投資本市保障房建設(shè)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)融資136.6億元，支持了全市17個(gè)項(xiàng)目、5萬多套保障性住房建設(shè)。今年，該中心結(jié)合保障房建設(shè)任務(wù)，加大了融資力度，計(jì)劃到年底融資規(guī)模達(dá)到260億元。
盡管多管齊下，已經(jīng)獲得了近500億的資金支持，但整個(gè)“十二五”期間，北京市將建設(shè)、收購保障性住房100萬套，竣工70萬套，投資規(guī)模達(dá)6000多億元。2012年，北京市計(jì)劃建設(shè)、收購各類保障性住房16萬套，竣工保障性住房7萬套，需投資約1000億元(含土地費(fèi)用)。
上星期結(jié)束的重慶市三屆人大常委會(huì)第三十一次會(huì)議決定，批準(zhǔn)2012年市級(jí)財(cái)政預(yù)算調(diào)整方案。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部已核定今年重慶市發(fā)行地方政府債券規(guī)模為63億元，比去年增加13億元。其中保障性住房10億元，主要用于公租房建設(shè)續(xù)建及新開工項(xiàng)目。
調(diào)控長效措施應(yīng)加快出臺(tái)
經(jīng)歷了兩年多嚴(yán)厲的調(diào)控，房價(jià)過快上漲的勢頭已被勒住，以限購為主的調(diào)控政策在目前不會(huì)動(dòng)搖。然而筆者認(rèn)為，無論是房地產(chǎn)市場長期運(yùn)行的需要，還是站在“穩(wěn)增長”的角度來看，都應(yīng)加快出臺(tái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長效措施。同時(shí)，政策的因地制宜，也是房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運(yùn)行的保證。
地產(chǎn)大佬對明年過于樂觀的肯定，加劇了調(diào)控放松的預(yù)期。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在本月舉行的某論壇上，解讀今年開工面積下降時(shí)，表示這將影響到明年的房價(jià)。他說，1月-4月份，房屋新開工面積5.4億平方米，下降4.2%。今年商品房新開工面積增幅的回落將影響一年后的開盤，所以在明年3月，房價(jià)可能上漲。另一位地產(chǎn)大佬，中房集團(tuán)理事長、幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長孟曉蘇認(rèn)為，明年房地產(chǎn)市場將迎來新的發(fā)展周期。孟曉蘇上個(gè)星期在某論壇上表示，我們現(xiàn)在要做的是按照中央的要求，把短期調(diào)控政策和長期政策結(jié)合起來，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！胺康禺a(chǎn)業(yè)是四年一個(gè)周期，我們相信明年的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)迎來一個(gè)新的發(fā)展周期?！泵蠒蕴K直言。
自2003年以來，房產(chǎn)調(diào)控陸續(xù)進(jìn)行了幾次，然而，短期化的調(diào)控政策帶來的是房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈，形成了“越調(diào)越漲”的怪圈。而調(diào)控政策頻繁多變，也會(huì)帶來市場劇烈波動(dòng)，從而影響正常的投資和消費(fèi)。因此，房地產(chǎn)調(diào)控的方向在于堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，同時(shí)盡快建立一個(gè)有利于房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制。
去年末，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在談到調(diào)控之時(shí)提出了“承繼式”的思路。所謂承繼式也就是說政策既有接替調(diào)控的功效，又能引導(dǎo)房產(chǎn)市場的健康運(yùn)行，其核心就是用長期制度建設(shè)的完善來取代短期行政手段。3月末，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示，當(dāng)前部分城市房價(jià)依然處于高位，部分未實(shí)施住房限購措施的二、三線城市購買需求仍然比較旺盛，調(diào)控效果還有待進(jìn)一步鞏固。要抓住市場調(diào)控的有利時(shí)機(jī)，深入研究制定“標(biāo)本兼治”的房地產(chǎn)市場調(diào)控長期的政策，在土地供應(yīng)、稅收政策、金融信貸等方面積極探索創(chuàng)新，為房地產(chǎn)市場的長期平穩(wěn)健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
保障性住房建設(shè)作為“十二五”的重頭戲之一，其建設(shè)質(zhì)量、配套設(shè)置、分配公允問題一直備受關(guān)注。4月中旬，作為“國務(wù)院保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組”的牽頭部門，住建部正抓緊起草《基本住房保障條例》，擬對保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路徑進(jìn)行規(guī)定。
經(jīng)濟(jì)適用房通常在購買滿一定年限后，按照當(dāng)?shù)卣?guī)定，補(bǔ)繳相應(yīng)的綜合地價(jià)款項(xiàng)，即可獲得“完全產(chǎn)權(quán)”上市交易。由于補(bǔ)繳額度的標(biāo)準(zhǔn)劃定能否與土地增值收益等同存在不確定性，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房的再上市交易產(chǎn)生了較大的牟利空間。為規(guī)避這其中不甚合理的利益，住建部擬對保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路徑進(jìn)行規(guī)定。
雖然自去年末以來，多個(gè)城市在保障房建設(shè)的思路上提出了用公租房代替可以流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)適用房，但在完善制度的腳步上，上海走在了前面。上海住房保障和房屋管理局近日表示，未來幾年，上海將出臺(tái)五部地方性法規(guī)、十一部上海市政府規(guī)章，從制度安排上對上海的房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范。
上海市擬出臺(tái)的法規(guī)規(guī)章包括制定《上海市基本住房保障條例》、《上海市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》、《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用住房)管理辦法》、《上海市廉租住房管理辦法》等，以及修訂《上海市房屋租賃條例》、《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》等。
據(jù)悉，上海將于2015年開展《條例》調(diào)研、起草和論證工作，制定《上海市基本住房保障條例》，條例將包括住房保障的規(guī)劃和計(jì)劃、各類保障性住房的申請條件和保障標(biāo)準(zhǔn)、資金和房源、價(jià)格確定、準(zhǔn)入和退出，以及保障性住房之間的相互轉(zhuǎn)化、法律責(zé)任等。
同時(shí)，還將具體制訂《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用住房)管理辦法》和《上海市廉租住房管理辦法》，分別對共有產(chǎn)權(quán)保障房的建設(shè)、供應(yīng)、售后管理、租賃管理、監(jiān)督管理和法律責(zé)任，以及對廉租住房管理部門、資金和房源來源、申請條件等做出規(guī)定。預(yù)計(jì)2012年將完成《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用住房)管理辦法》起草和上報(bào)工作，2014年完成《上海市廉租住房管理辦法》起草和上報(bào)工作。
目前，房產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)依舊不變，但用信貸等手段替代行政政策的思路初現(xiàn)端倪。調(diào)控也好、稅收政策也罷，所有的措施都旨在理清房地產(chǎn)市場的秩序。當(dāng)各項(xiàng)制度都相對完備之時(shí)，何愁房地產(chǎn)市場運(yùn)行的不健康。
