廣州新規(guī)：首次明確已出讓地塊的地下空間土地出讓金繳交標準：地下負一層按地上部分市場評估價的50%計收土地出讓金，地下負二層及以下面積按地上部分市場評估價的25%計收土地出讓金。

在恐慌的氣氛中，9月的第一周，廣州車位網(wǎng)簽成交量暴增至392個，環(huán)比增長高達64%。

在土地漸賣漸少的今天，城市地面發(fā)展空間已經(jīng)日趨緊張，地下空間發(fā)展已成為必然趨勢?？蛇@一規(guī)定一出臺便遭到了強烈的反對聲音。

北京盈科(廣州)律師事務所周玉忠律師指出，“追繳已售出地下物業(yè)出讓金”的規(guī)定除了有“斂財嫌疑”外，還面臨諸多法理上和實踐上的困難，應當謹慎緩行。而廣東省地產(chǎn)商會更是向相關部門提交了八條建議，要求舉辦聽證會進行充分論證?！?/p>

標準或全國*高

《意見》提到，原土地出讓合同約定暫緩征收地下建筑土地出讓金或未明確地下建筑土地出讓金計收方式和標準的，除依法可以劃撥外，在辦理房屋初始登記時，地下面積都需要征收比例不等的土地出讓金。

與幾個已公布地下空間土地出讓金繳交標準的城市相比，廣州的標準是*高的。例如，杭州要求地下一層土地出讓金按基準地價相對應樓面地價的20%收?。挥糜谲囄挥猛镜?，地下一層土地出讓金按基準地價相對應樓面地價的10%收取。不論哪種用途，地下二層的土地出讓金按地下一層標準減半收取依此類推。

此外鄭州按樓面地價的20%繳納；北京的擬征收標準是樓面地價的10%~20%；佛山地下停車庫負一層收樓面地價的10%，負二層以下按5%收取，停車庫外的地下建筑面積，負一層收25%，負二層以下收10%。

廣州一位土地專家表示，征收地下空間的土地出讓金意味著將地下空間算入地面土地的容積率，而單獨的地下空間未來也可與地面土地一樣通過招拍掛出讓，獲得獨立產(chǎn)權?！耙郧皬V州的地下空間大部分是市政建設，沒有獨立產(chǎn)權，因此不能出售，政府的投資很難收回來?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，廣州目前已建成的珠江新城地下空間耗資18億元，規(guī)劃中的南站地下空間和國際金融城地下空間的投資總額均超過40億元。

“收地下空間的土地出讓金一方面可以加快回籠以往的投資，另一方面新增的地下空間也為政府提供了一個可觀的收入來源。”上述專家說。

8月26日，廣州拍出了第一批計算地下面積的土地，廣州國際金融城的四幅土地均計算了地下容積率，成交樓面地價近2萬元/平方米。按照規(guī)劃，廣州國際金融城將打造全國*大地下城，地下空間總開發(fā)面積約185萬平方米，約是目前珠江新城地下空間的3.6倍。深度也將是廣州之*，共5層，其中地下一層是商業(yè)，面積約40萬平方米。土地出讓合同中約定，負一層整體和負二層商業(yè)部分，每平方米地價為地面的一半。這意味著，僅負一層就能為當?shù)卣畮?0億元的土地出讓金收益，相當于整個地下空間的投資額。

追溯過往惹爭議

除了新增的地下空間外，新規(guī)還強調，已辦理產(chǎn)權登記的，在發(fā)生企業(yè)改制、出售、交換、贈與(不含繼承)時由新的權屬人負責補交土地出讓金，或由產(chǎn)權人自行申請補繳土地出讓金。正是這一條牽涉各個群體利益的規(guī)定，引起了業(yè)界和社會的廣泛反對。

在周玉忠看來，“土地出讓金收取應依合同及法律規(guī)定而行，與產(chǎn)權登記無直接關聯(lián)，以不動產(chǎn)登記為要挾收取土地出讓金有違依法行政的原則?！?/p>

“而且，規(guī)定由新的權屬人或由產(chǎn)權人自行申請補交，一方面無法律依據(jù)，另一方面也會造成新的不公平。按市場評估價確定補交土地金的標準，沒有考慮到土地已經(jīng)出讓多年的歷史事實，以及地下建筑用途的客觀現(xiàn)實，也有損公平?！敝苡裰艺f。

受影響較大的是地下停車位的業(yè)主和開發(fā)商。以一個12平方米的車位計算，早年買入價格大多是在10萬元左右，而目前廣州不少地區(qū)的平均樓面地價已經(jīng)接近2萬元/平方米，這意味著，負一層車位的業(yè)主在轉售時需補交十多萬元的土地出讓金，比買入價格還高。

廣東省地產(chǎn)商會副會長黃朝輝也認為，補交地下空間土地出讓金牽涉眾多企業(yè)以及廣大已辦產(chǎn)權登記的小業(yè)主的切身利益，應慎重行事。他指出，對地下空間征求土地出讓金，一方面將打擊開發(fā)商建設車庫的積極性，另一方面也促使車位價格繼續(xù)攀升，綜合作用之下將令廣州本已嚴重的停車難問題進一步惡化。

“地下人防工程本身是根據(jù)政府的要求所進行建設，且未計算容積率，該部分地下空間的利用不應計算土地出讓金?！秉S朝輝表示，車位的配置也是因應規(guī)劃部門的要求提供的配套，地下停車庫未計算容積率，也不應征收。即便是征收，也應該參照劃撥用地或工業(yè)用地的標準按照地下負一層、地下負二層、負三層等遞減收取。

黎文江的意見有所不同，“房改房轉讓都要按總價的1%補交土地出讓金了，政府追收地下空間的收益也無可厚非。”不過他也提出，如果是按當前的地價標準補交出讓金，那么產(chǎn)權證的有效期就可以從目前開始計算，如按購入車位時的地價計算，那么就應從當時就開始計算產(chǎn)權期限，這樣才能體現(xiàn)公平合理的原則。

廣州某開發(fā)商表示：“現(xiàn)在還只是征求意見階段，如果真的實行了，(地下車位)要么就加價賣，要么只租不售?！?/p>