北京針對適合夾心層居住的北京中低價位、中小套型普通商品房實施“限房價、競地價”計劃,備受業(yè)內關注。近日,恒大地產集團有限公司以40.4億元競得北京一地塊,北京“限房價、競地價”大幕正式拉開。
“限房價、競地價”大幕正式拉開
據北京市國土局介紹,今年北京采用“限房價、競地價”方式推出的朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)地塊是北京除限定商品房每平方米售價外,首次一并限定了單套商品房總價的項目,將面向公眾銷售。北京“限房價、競地價”的大幕緩緩拉開,對于中端住宅市場形成支撐。
目前類似豆各莊這類“限房價、競地價”地塊未來房源的分配政策已經初步制定完畢,待多部門會簽后將報市政府審批。
上述部門相關負責人透露,未來這類地塊房源的分配將以滿足剛需、平抑房價為原則,除了在土地出讓前變設定銷售價格外,也將對分配人群的購房資格有所限制,同時為了避免投機投資,將設定再上市的相關要求,并納入到限價房序列管理,但并不屬于保障性住房。
未來或多區(qū)域推廣
市國土局還透露,近期北京還將根據在施土地儲備開發(fā)項目情況,在豐臺、石景山、大興、通州、順義、房山等區(qū)域選擇部分地塊通過“限房價、競地價”方式進行出讓。目前,上述各區(qū)政府在綜合考慮區(qū)域交通、市政、生活配套設施等情況后,已提出了擬通過“限房價、競地價”方式供應的備選地塊。
“限房價、競地價”土地出讓方式是在限定地塊未來住房銷售價格的條件下競土地價格,按價高者得的原則確定競得人的掛牌出讓方式。本次成交的朝陽區(qū)豆各莊地塊總面積約22.45公頃,其中居住用途建筑規(guī)模約24.33萬平方米。按市國土局公布的資料顯示,該宗地居住用途建筑規(guī)模5.15萬平方米用于建設公共租賃住房,剩余居住用途建筑規(guī)模建設的商品住房銷售限價為22000元/平方米,套型建筑面積全部要在90平方米以內,單套商品住房總價需控制在200萬元以內。市國土局表示,“限房價、競地價”方式直接限定了未來住房銷售價格,能夠較好地抑制區(qū)域房地產價格的過快上漲。
開發(fā)商利潤較低
實際上,北京早在2010年就啟用過“限房價、競地價”的土地出讓方式推出過房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地塊,該宗地成交隔年后的兩次開盤中都直接當日售*,價格優(yōu)勢較周邊非常明顯。雖然業(yè)內評價稱“限房價、競地價”項目的商品房能夠滿足“夾心層”購房群體的自住型商品房的購房需求,但也普遍承認該類項目開發(fā)商可獲利潤空間較低。
鏈家地產市場研究部張旭分析稱,按照商品房的*高限價2.2萬元/平方米來看,該項目的銷售額約為53.5億元,如果考慮到高達40.4億元的土地成本、配建公租房的建設成本以及項目開發(fā)成本,房企基本上只能做到微利,甚至難以盈利。不過他也表示,該地塊周邊的二手房交易價格約為2.6萬元/平方米,限價商品房的價格優(yōu)勢還是比較明顯的,銷售基本情況將會十分良好。
據了解,此次是恒大進入北京后二次出手拿地,且兩幅土地均為“限房價”地塊。針對該地塊樓面地價太高,加上4500元/平方米的建安成本和其他稅費,業(yè)內雖然認可恒大的成本控制能力,認為恒大適合開發(fā)此類土地,但也直呼其“幾乎無利潤可賺”,形容為進入北京市場“做公益”。而某接近恒大的人士透露,恒大一向自稱做“民生地產”,豆各莊地塊符合這一定位。該人士透露,豆各莊地塊配有一定商業(yè)面積,包括2500個車位、1.6萬平方米的社區(qū)商業(yè)以及3.8萬元/平方米的公寓,對限價房的低利潤將有所彌補。
而對于該地塊成交結果對于市場的影響,中原地產市場部研究總監(jiān)張大偉認為,此類型地塊的供應加速將明顯影響市場各方對市場的判斷,對開發(fā)商來說將影響定價和銷售節(jié)奏,為了避免與限價房銷售正面競爭,開發(fā)商很可能會平價快銷;對于購房者來說很可能會引發(fā)持幣觀望,這也將造成商品房部分可能價格依然持續(xù)上漲, 而普通中低收入人群逐漸可以選擇購買價格相對較低的限價房”。