昨日，國家統(tǒng)計局發(fā)布4月份70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)。一、新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況。（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有43個，持平的城市有24個，上漲的城市有3個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有46個，比3月份增加了8個；持平的城市有1個；上漲的城市有23個，漲幅均未超過1.7%。4月份，同比價格上漲的城市中，漲幅比3月份回落的城市有18個。

2012年1月-4月國家統(tǒng)計局70大中城市房價環(huán)比對比

月份    環(huán)比下降城市   環(huán)比持平城市   環(huán)比上漲城市   城市總數(shù)

1月         48            22                0           70

2月         45            21                4           70

3月         46            16                8           70

4月         43            24                3           70

2012年1月-4月國家統(tǒng)計局70大中城市房價同比對比

月份   同比下降城市   同比持平城市    同比上漲城市   城市總數(shù)

1月       15                2              53           70

2月       27                6              37           70

3月       38                3              29           70

4月       46                1              23           70

謝先生,如何看4月70大中城市住宅價格銷售數(shù)據(jù)?銷售價格下行的原因是什么?

謝逸楓：4月房價總體上繼續(xù)呈現(xiàn)下降態(tài)勢，房地產(chǎn)調(diào)控成效繼續(xù)顯現(xiàn)。從同比看，與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有46個，比3月份增加了8個，而上漲的城市個數(shù)減少，漲幅均未超過1.7%。從環(huán)比看，70大中城市中，價格下降的城市達(dá)到擴(kuò)大到43個，而環(huán)比價格上漲的城市個數(shù)減少，漲幅均未超過0.2%，漲幅不斷的下降趨勢。

謝逸楓:4月新建商品房銷售價格整體繼續(xù)走底，主要有四個原因，一是開發(fā)商迫于資金緊張和調(diào)控不放松的因素，采取“以價換量”的銷售策略極為普遍。二是部分商業(yè)銀行對首套房貸利率實施了優(yōu)惠政策。三是部分地方政府調(diào)控圍繞“剛需”微調(diào)，而投資投機(jī)和部分改善需求受限購和限貸等政策壓制。四是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性變化因素，中低價格的中小戶型產(chǎn)品占市場主流。

4月房價下行趨勢是否明顯?未來房價如何走勢?

謝逸楓：從最近三年商品房成交均價看，2010、2011、2012年前4個月，全國商品房均價漲幅依次為7.5%、6.9%和1.8%，漲幅下滑態(tài)勢明顯，估計會出現(xiàn)小幅度下跌的現(xiàn)象。從70個大中城市房價指數(shù)看，自2010年4月同比增幅觸頂后，持續(xù)下滑至今，跌幅應(yīng)該將在二季后完成筑底。4月同比下跌城市擴(kuò)大到46個，上漲的城市減少，漲幅均未超過1.7%，漲幅比3月份回落的城市有18個，漲幅不斷的回落和城市回落個數(shù)增加；從環(huán)比來看，70大中城市中，價格下降的城市達(dá)到擴(kuò)大到43個，而環(huán)比價格上漲的城市減少，漲幅均未超過0.2%，漲幅不斷的下降趨勢，已于去年10月出現(xiàn)下跌拐點(diǎn)，至今仍在繼續(xù)下跌。估計房價將于二季度后出現(xiàn)環(huán)比止跌，三季度可能出現(xiàn)小漲。

當(dāng)前樓市面臨許多不確定的因素,成交反彈下,房價是否存在上漲的壓力?

謝逸楓：但從4月份的數(shù)據(jù)中，在70個大中城市新建商品住宅銷售價格整體走低的同時，由于受剛性需求釋放、成交相對前三個月較為活躍的影響，部分性價比較高的樓盤降價打折促銷優(yōu)惠力度減弱、買賣雙方議價的空間有所縮小，部分城市新建商品住宅銷售價格出現(xiàn)了波動。從環(huán)比看，70大中城市依然有3個城市上漲。從同比看，70大中城市有23個城市上漲。但是未改變70個大中城市房價整體下行的趨勢。說明房價上漲的壓力依然存在，一是城市化的進(jìn)程和民間資本的泛濫及市場潛在大量的購買力等土地價格上漲的因素。二是貨幣政策和各個地方政府調(diào)控微調(diào)及樓市政策不斷調(diào)整等保經(jīng)濟(jì)增長的趨勢明顯。三是前4月投資和開始建設(shè)數(shù)據(jù)顯示，新開工面積步入負(fù)增長通道后，明年商品住宅供應(yīng)偏緊。

    各地方調(diào)控微調(diào)不斷,是否意味調(diào)控觸底?房價是否存在大幅度下降或暴跌的可能性?

    謝逸楓：縱觀10年來中國宏觀經(jīng)濟(jì)變化及調(diào)控措施，在經(jīng)濟(jì)下滑時，加快、超前進(jìn)行投資一向是政府啟動保增長的*優(yōu)先、*有效、*常用手段。成交逆轉(zhuǎn)的重要原因是房企在庫存持續(xù)增加以及資金鏈愈發(fā)吃緊這“兩座大山”下“降價求量”效應(yīng)越發(fā)顯著。當(dāng)然直接與中央調(diào)控精神背道而馳的微調(diào)全部被叫停，但仍有28個城市政策切實得到了落實。再結(jié)合當(dāng)前銀行及有關(guān)部門關(guān)于首套房的措施，總體上，在傾向于直接管控而并非市場調(diào)節(jié)的調(diào)控政策，在部分環(huán)節(jié)上出現(xiàn)了松動。

   房價下跌的合理區(qū)間自始至終處于多方利益重復(fù)博弈中。地方政府在不違背當(dāng)前中央宏觀調(diào)控政策的前提下，近期可能會采用一些擦邊球的方式來刺激房地產(chǎn)市場。據(jù)筆者統(tǒng)計，從去年8月至今年5月10日，全國共有33個城市在對現(xiàn)有樓市政策進(jìn)行微調(diào)了。微調(diào)內(nèi)容主要包括：上調(diào)公積金貸款上限、擴(kuò)大公積金提取范圍，放寬公積金申請期限；調(diào)高普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、減免契稅；甚至是直接補(bǔ)貼、放松限購政策等。

   4月份宏觀數(shù)據(jù)創(chuàng)新低，表明中國經(jīng)濟(jì)仍處在下行過程中。其中，固定資產(chǎn)投資增速創(chuàng)10年來新低成為經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)下滑的*主要原因。而導(dǎo)致投資創(chuàng)新低的推手則是房地產(chǎn)投資大幅回落——前四月地產(chǎn)投資三年來首次回落到20%以下；房屋新開工面積增速也在4月份轉(zhuǎn)負(fù)。在經(jīng)濟(jì)下滑背景下，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率以及各地出臺的樓市微調(diào)政策給置業(yè)者以“底部”的預(yù)期，需求開始逐步釋放。從政策角度而言，房價大跌和暴跌可能性已經(jīng)是微乎其微。