備受關(guān)注的房價(jià)究竟會漲還是跌？房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)還是退？購房者該觀望還是入市？……這些問號猶如迷霧一般籠罩在樓市上空。種種跡象表明，當(dāng)下的樓市，再一次走到了房產(chǎn)開發(fā)商、購房者供求雙方都很糾結(jié)的季節(jié)。

　　正是草長鶯飛、朝氣蓬勃的春天，對于樓市而言，卻仍處于乍暖還寒時(shí)節(jié)。1月、2月寒風(fēng)凜冽，3月成交回暖，4月局部市場又下跌。近段時(shí)間，樓市“小陽春”和“倒春寒”交匯涌動(dòng)，呈現(xiàn)脈沖波動(dòng)型走勢。

    進(jìn)入五月，樓市硝煙彌漫，各種促銷和暖場大戲紛紛上演。一批新品將扎堆入市，*占市場先機(jī)。不過，市場分析人士預(yù)計(jì)，相比一季度，今年的5月樓市表現(xiàn)仍將是不好不壞。

    “以價(jià)換量”態(tài)勢明顯

    雖然交投冷清，與元旦、春節(jié)期間相比，3月的樓市表現(xiàn)仍屬一掃頹勢，成交放大。當(dāng)月，武漢賣出商品住房11149套，月度銷量創(chuàng)下15個(gè)月以來新高。不過房價(jià)持續(xù)走低，3月均價(jià)為6314.66元/平方米，環(huán)比下降0.19%，同比下降1.85%，這已是連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下降、連續(xù)6個(gè)月同比下降。

    省社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長、英國劍橋大學(xué)房產(chǎn)金融投資專業(yè)留學(xué)博士葉學(xué)平說，3月樓市成交大幅攀升，只是春節(jié)成交過度抑制以及市場剛性需求小部分釋放綜合造成的，難以持續(xù)，并非樓市“回暖”的征兆。近期新盤入市多、推盤力度加大、開發(fā)商調(diào)價(jià)促量、銀行利率的放松都促使部分“剛需”入場，購房需求得到短期釋放?！斑@只是短暫的波動(dòng)”，葉學(xué)平說，管理層調(diào)控不放松的決心，意味著樓市中長期趨勢不會就此改變，房價(jià)要合理回歸，后市降價(jià)求量仍是基調(diào)。

    他進(jìn)一步闡釋：目前湖北的房價(jià)收入比高達(dá)8：1甚至10：1，而國外合理的房價(jià)收入比一般為3：1或5：1，雖國情不同，但收入上升、房價(jià)下降應(yīng)是經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展所要求的合理趨勢。降價(jià)促銷，以時(shí)間換空間，是最近兩年樓市的主旋律。

    投資銷售增幅雙雙回落

    4月13日，省統(tǒng)計(jì)局和國家統(tǒng)計(jì)局湖北調(diào)查總隊(duì)聯(lián)合通報(bào)了一季度湖北房地產(chǎn)投資與銷售情況：全省房產(chǎn)開發(fā)完成投資408.27億元，增長19.8%，增幅同比回落19.3個(gè)百分點(diǎn)，其中，商品住宅完成投資265.66億元，增長21.7%，增幅同比回落23.2個(gè)百分點(diǎn)；全省商品房銷售面積669.08萬平方米，下降2.8%，增幅同比回落38.7個(gè)百分點(diǎn)。

    “整個(gè)投資市場，只有房產(chǎn)投資增幅出現(xiàn)回落?！笔〗y(tǒng)計(jì)局副局長葉青分析說，投資熱情降溫，在很大程度上和資金鏈緊張有關(guān)。與此同時(shí)，商品房銷售市場不振，顯然也影響到了開發(fā)商的投資熱情。

    降價(jià)拐點(diǎn)應(yīng)在8年以后

    然而，3月的回暖確確實(shí)實(shí)在考驗(yàn)著購房者的耐心。*能捕捉市場異動(dòng)的就是房產(chǎn)開發(fā)商和銷售商。

    記者注意到，4月以來，每到周末各大看房團(tuán)就頻頻出動(dòng)，許多開發(fā)商打出“降價(jià)已經(jīng)觸底，買房不能再等”的宣傳標(biāo)語，推出更多新盤。記者跟訪了數(shù)個(gè)看房團(tuán)，也切實(shí)感受到了看房人的熱度和焦慮度，部分看房者表示“非常猶豫”。比如，4月第1周，武漢市15個(gè)區(qū)成交商品房2503套，較前一周減少457套；新建商品住房共成交2267套，環(huán)比前一周減少11套，這是不是說明3月短暫的回暖已經(jīng)結(jié)束？這讓一些準(zhǔn)備出手的剛需購房者又捂緊了腰包。

    “不要太在意小周期，什么時(shí)候漲價(jià)、什么時(shí)候降價(jià)，而應(yīng)樹立一種大周期觀，來觀察目前的樓市。中國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的大進(jìn)程中，只有當(dāng)城市化基本完成后，即城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%左右，房地產(chǎn)才可能陷入停滯發(fā)展?fàn)顟B(tài)，那時(shí)每年新增房屋建設(shè)將只占總量的2%至5%之間?！睂Υ?，省現(xiàn)代企業(yè)研究會會長、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、武漢大學(xué)博導(dǎo)伍新木建議。

    伍新木并不同意樓市降價(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)的說法?！霸诔擎?zhèn)化率達(dá)到60%之前，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度不會放緩?！蔽樾履痉治觯?011年底，湖北城鎮(zhèn)化率為51.8%，每年有60萬農(nóng)村人口涌入城市，他們需要住房，而且是剛性需求。所以，幾乎所有城市滿眼都是腳手架、施工現(xiàn)場，每年新增住房的面積都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過整個(gè)住房存量的10%。只有城鎮(zhèn)化率達(dá)60%，才是房地產(chǎn)業(yè)由快速發(fā)展到趨緩的真正拐點(diǎn)，按照一年城鎮(zhèn)化率增長1個(gè)百分點(diǎn)看，拐點(diǎn)的到來，大約還需要八九年。