五一“黃金周”里的吆喝聲，能否換回房產(chǎn)的“黃金曲線”，仍然懸著一個(gè)大大的問號。以價(jià)換量的選擇能否持續(xù)并且深入，最終換得購房者的青睞。

　　近期多數(shù)城市舉辦房展，各家樓盤都推出了不同程度的特價(jià)房源、團(tuán)購房、新盤低價(jià)入市等打折促銷活動(dòng)，以價(jià)換量為共識(shí)。

　　銷售人員：購買我們?nèi)魏我惶追孔佣加胁煌矫椎馁?zèng)送，*高可以送給您20平米，但是只限房展會(huì)這幾天。

　　銷售人員：積壓的300多套房子，爭取今天把它都賣出去。

　　而在同樣于昨天開展的上海房展會(huì)上，雖然有很多8-9折的優(yōu)惠措施，但是萬科、招商、金地等龍頭房企業(yè)并未現(xiàn)身，價(jià)、質(zhì)雙全的樓盤也并不多。

　　某樓盤銷售人員：我們的項(xiàng)目其實(shí)已經(jīng)貼了成本價(jià)了，優(yōu)惠不多?？傮w來說，房展會(huì)上價(jià)格已經(jīng)有所下跌，但是好的項(xiàng)目還需要購房者花時(shí)間仔細(xì)去淘、去看。

　　淘房子的過程顯然并不輕松，王女士就發(fā)現(xiàn)，市區(qū)內(nèi)仍然難覓優(yōu)惠樓盤。

　　王女士：我們就大概看一下，因?yàn)橛X得地方還比較遠(yuǎn)，但是我們還不想跑那么遠(yuǎn)。目前隨州房價(jià)我覺得好像還沒到位，應(yīng)該還有調(diào)整的空間。

　　類似這樣的場景，正在全國多地上演?！耙詢r(jià)換量”之舉盡管難以滿足所有購房者的需求，卻已初見成效。自3月份以來，各地樓市成交量明顯上升。4月份，這一態(tài)勢仍在持續(xù)。中國指數(shù)研究院23日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，此前一周在重點(diǎn)城市中，僅上海成交同比下跌，南京、北京、深圳、成都和杭州的成交量漲幅均超過50%。

　　在**財(cái)經(jīng)評論員葉檀看來，如果調(diào)控政策不發(fā)生大的變化，以價(jià)換量將在今年一年持續(xù)成為各大房企的主流。

　　葉檀：五一樓市的特惠，只是最近這段時(shí)間房地產(chǎn)開發(fā)商營銷模式的延續(xù)，因?yàn)閺慕衲昕傮w趨勢來看，就是以價(jià)換量，保持周轉(zhuǎn)率，保持現(xiàn)金的穩(wěn)定，這樣開發(fā)商可以挺過今年這一年的下行周期，為明年贏得時(shí)間和空間。

　　**經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也表示，對于政策的誤判，使得開發(fā)商在去年和今年一季度沒有識(shí)時(shí)務(wù)，但是如今，“以價(jià)換量”已經(jīng)開始深入。

　　馬光遠(yuǎn)：現(xiàn)在以價(jià)換量我覺得還是來得及，而且肯定能換來量，因?yàn)?，目前房地產(chǎn)僵局的主要原因還是在于過高的價(jià)格。根據(jù)我自己的觀察，并不是說市內(nèi)的房價(jià)沒有降，有些地方雖然標(biāo)價(jià)沒有價(jià)，但是已經(jīng)有很大的議價(jià)空間。所以我認(rèn)為，就現(xiàn)在為止，可以判斷，已經(jīng)由過去選擇性的降價(jià)向普降轉(zhuǎn)變。

　　以價(jià)換量漸成主流，在很大程度上說明，樓市調(diào)控效果的確正在顯現(xiàn)。然而，剛需群體在欣喜房價(jià)松動(dòng)的同時(shí)，對價(jià)格下行的預(yù)期使得買賣雙方的角力仍然難見分曉。那么，在樓市調(diào)控未見松動(dòng)的情況下，以價(jià)換量的頻頻出現(xiàn)，是否意味著購房時(shí)機(jī)是否已經(jīng)出現(xiàn)？中國房地產(chǎn)市場如何才能真正走上良性發(fā)展的道路呢？

　　在一個(gè)以降價(jià)跑量為指向的市場中，翹首以盼的剛需購房者們是不是可以出手呢？**財(cái)經(jīng)評論員葉檀給出的建議是，如果具備實(shí)力，也尋覓到了意中房，今年會(huì)是不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。而在中國人民大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心副主任況偉大看來，現(xiàn)在斷言房價(jià)走到拐點(diǎn)還為時(shí)尚早，如果政府持續(xù)收緊樓市調(diào)控政策，購房時(shí)機(jī)就還遠(yuǎn)未到來。

　　況偉大：拐點(diǎn)的話通常是指從這個(gè)點(diǎn)開始持續(xù)降價(jià)，現(xiàn)在來看還為時(shí)尚早。如果說是政府已經(jīng)決心是要房價(jià)回到基本價(jià)值、合理價(jià)位的話，那我就敢說現(xiàn)在還不是一個(gè)很好的購房時(shí)機(jī)，但是我現(xiàn)在不敢說，因?yàn)槟壳皝碚f，我們的宏觀調(diào)控，僅僅是效果初步顯現(xiàn)，還不是特別明顯。

　　葉檀也指出，只有未來房產(chǎn)的投資開工率和實(shí)際成交數(shù)量都表現(xiàn)良好，房地產(chǎn)市場才有可能實(shí)現(xiàn)軟著陸，不再出現(xiàn)反彈。

　　葉檀：今年的投資開工率比較低，那么明年投向市場的房源會(huì)比較少，這樣有可能明年房價(jià)會(huì)出現(xiàn)反彈；另一方面，成交量在三月又出現(xiàn)了反彈，所以現(xiàn)在的趨勢我們還需要觀察一個(gè)季度。

　　由此，葉檀建議，政府在未來的調(diào)控中要持續(xù)釋放兩方面預(yù)期：一者保證剛需，二者保證供應(yīng)，嚴(yán)厲打擊捂盤行為。

　　葉檀：第一是要給市場一個(gè)非常明確的預(yù)期，還是要抑制投資和投機(jī)性需求，剛性需求是可以入市的，這樣市場的成交量會(huì)保持平穩(wěn)。另外一方面，要給開發(fā)商適當(dāng)?shù)挠螒蛞?guī)則，讓他們在開發(fā)進(jìn)度方面，或者在促銷方面做到*好，而不是以消極怠工的方式應(yīng)對這個(gè)市場。

　　其實(shí)，正如**經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在接受采訪時(shí)所說，對于入市時(shí)機(jī)的判斷，意義并不大，房價(jià)的走勢取決于政策，已經(jīng)是大家的共識(shí)。所以，延續(xù)對樓市的調(diào)控力度，進(jìn)而早日把一個(gè)長效的制度性舉措擺上議事日程，才是斷絕人們對于政策短期效應(yīng)幻想的治本之策。

    嚴(yán)厲調(diào)控政策松綁兩種預(yù)期都并不明朗的情況下，市場仍會(huì)按照既有的趨勢發(fā)展下去。既有趨勢當(dāng)然就是降價(jià)。盡管目前政策面有些微變化的跡象，但還不足以影響市場當(dāng)下運(yùn)行的規(guī)律和慣性。不難預(yù)見，今年的“五一”樓市，置業(yè)者將會(huì)迎來一場久違的“降價(jià)盛宴”，從低價(jià)盤到高價(jià)盤，從中小戶型到大面積別墅，全面降價(jià)將因節(jié)假日效應(yīng)走向一個(gè)階段性的高潮。從這個(gè)意義上來說，消費(fèi)者將可享受一個(gè)多年未見的“買方市場”待遇，一個(gè)難得的入市節(jié)點(diǎn)已經(jīng)到來。有業(yè)界人士注意到市場正累積一些反向的變化，階段性高潮之后，降價(jià)退潮也應(yīng)不足為奇。