近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)屢有個(gè)人購(gòu)地行為，部分地塊因?yàn)楦咭鐑r(jià)率或者總價(jià)較高成為被媒體關(guān)注的土地市場(chǎng)“神秘人”，但自然人在土地市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力有限，且開發(fā)運(yùn)營(yíng)中可能存在風(fēng)險(xiǎn)。 

《土地管理法》規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，這就使得土地市場(chǎng)（包括房地產(chǎn)用地市場(chǎng)）的參與主體范圍覆蓋了自然人和企事業(yè)單位法人。國(guó)土資源部2007年頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》明確指出，中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)，所以，現(xiàn)行的土地市場(chǎng)中存在的自然人購(gòu)地行為是合理的，也是合法的。 

自然人在土地市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力有限 

土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，以自然人身份在土地一級(jí)市場(chǎng)交易并簽訂出讓合同的情況一直存在。與開發(fā)企業(yè)相比，自然人拿地有兩個(gè)特征：

一是單宗購(gòu)地規(guī)模偏小，自然人購(gòu)地類型多為零散的商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地以及自主性住宅用地，地塊面積小于1 畝的宗地?cái)?shù)量在自然人購(gòu)地總量中約占75% ；

二是購(gòu)地總量整體比例偏低。以上3 個(gè)統(tǒng)計(jì)時(shí)段數(shù)據(jù)顯示，以自然人身份購(gòu)地面積占當(dāng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量比例約為2.5% ，成交價(jià)款占當(dāng)期成交價(jià)款總額比例約為2%，無(wú)論是資金條件還是開發(fā)實(shí)力，自然人在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力都十分有限。 

自然人拿地開發(fā)運(yùn)營(yíng)中存在風(fēng)險(xiǎn) 

以個(gè)人名義參與房地產(chǎn)用地競(jìng)買的原因無(wú)外乎以下兩類：一類是基于對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)盈利空間的看好，部分自然人直接以“新手”身份參與房地產(chǎn)用地競(jìng)買和項(xiàng)目開發(fā)；另一類是某些開發(fā)商為避免正面與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手惡性競(jìng)拍，便以個(gè)人身份參與土地競(jìng)買，名義上是個(gè)人行為，實(shí)際一般有項(xiàng)目公司輔助支撐運(yùn)作。 

不同的自然人拿地開發(fā)模式，在相關(guān)法律法規(guī)和土地管理方面可能存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

一是相關(guān)政策措施對(duì)自然人的適用性有待觀察。當(dāng)前，房地產(chǎn)用地供應(yīng)和開發(fā)利用方面都有一定的規(guī)范管理措施，如在土地出讓前嚴(yán)格實(shí)施競(jìng)買人資格審查，禁止存在欠繳土地出讓價(jià)款和閑置土地開發(fā)企業(yè)參與土地競(jìng)買；加強(qiáng)競(jìng)買人資金來(lái)源監(jiān)管，禁止競(jìng)買人使用銀行貸款繳交土地出讓價(jià)款；住房用地項(xiàng)目開發(fā)需要履行開竣工申報(bào)制度等等。上述行政限制措施和合同履約要求在政策設(shè)計(jì)上多是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為，對(duì)于自然人的適用性和實(shí)施效力目前還鮮有評(píng)價(jià)，正是基于以上顧慮，部分城市是不鼓勵(lì)自然人直接參與土地市場(chǎng)競(jìng)買的。

二是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的從業(yè)資格門檻問(wèn)題。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。從業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需具備自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)，還應(yīng)當(dāng)具備一定注冊(cè)資本和一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)人員等等條件。目前，各地從土地出讓成交到合同約定項(xiàng)目開工時(shí)間一般都在一年以內(nèi)，自然人取得土地后，還需成立項(xiàng)目開發(fā)公司，具備各類設(shè)計(jì)、施工資格條件后才能進(jìn)行項(xiàng)目開工建設(shè)，其間的不可控因素較多，也容易產(chǎn)生“拿地容易開發(fā)難”的現(xiàn)象，造成土地閑置或者開發(fā)違約。 

規(guī)范自然人拿地的建議：首先，要正視自然人參與房地產(chǎn)用地競(jìng)買的現(xiàn)象；其次，要注意自然人拿地后期開發(fā)中的各類風(fēng)險(xiǎn)；最后，要積極培育多元化的住房建設(shè)和供應(yīng)主體。