就在樓市調(diào)控陷入僵持、經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行趨勢之際， 據(jù)媒體報道，近期包括住建部等相關(guān)部門的研究機(jī)構(gòu)，正共同研究新一輪刺激樓市剛需入市的政策儲備。一旦房地產(chǎn)投資增速下降過快，就可能有儲備政策推出。

　　從開始樓市調(diào)控時的"保障剛需"到現(xiàn)在的"刺激剛需",用詞的轉(zhuǎn)變傳遞出的是一個很微妙的信號：決策者已經(jīng)感受到了調(diào)控對經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面影響。這其中的邏輯并不復(fù)雜：一是房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例很高；二是房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很寬很長，影響面很大，涉及到鋼材、水泥等幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)；三是調(diào)控嚴(yán)重影響到了地方政府的財政收入。

　　回顧之前的幾輪調(diào)控，最后調(diào)控之所以都成空調(diào)，根本原因便在于此。*典型的是2008年的那一輪調(diào)控，從連續(xù)上調(diào)存準(zhǔn)率到個人買房征收個稅，再到把緊土地閥門及嚴(yán)格貸款管理，重拳之下，樓市開始搖搖欲墜。不巧的是美國金融風(fēng)暴開始蔓延，出于保增長的需要，政府從2008年10月開始推出了包括降貸款利率、免征印花稅在內(nèi)的一系列救市新政。結(jié)果是樓市像打了雞血一樣再次起飛，房價漲幅創(chuàng)下15年來*大。

　　目前的狀況和2008年有相同之處：都是由于外需萎縮導(dǎo)致出口嚴(yán)重下降，而消費短期內(nèi)又難以拉動，提振經(jīng)濟(jì)的**途徑只能靠投資。但不同之處在于，由于那一輪刺激政策的后遺癥至今還未完全消除，信貸擴(kuò)張、大干快上等手段今天已經(jīng)沒有實施的空間了。

　　樓市調(diào)控為何常常遭遇兩難境地？筆者認(rèn)為根本原因有兩點：一是經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)的依賴性太大；二是調(diào)控手段過于急功近利。

    對一個人來說，吃激素增肥和絕食減肥都是餿主意。樓市也一樣，要想讓這個行業(yè)良性運轉(zhuǎn)，要想走出"冰火兩重天"的調(diào)控怪圈，就必須解決深層次的問題，抓手有三個：一是降低房地產(chǎn)稅費；二是徹底消除土地財政；三是完善收入分配。

　　打個也許不恰當(dāng)?shù)谋确?，把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)就相當(dāng)于為了讓一個瘦子快速長胖而給他一天三頓吃激素。效果雖然很明顯，但這個人的健康肯定也毀了。同樣道理，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)的拉動作用確實很明顯，但房價飆漲的背后是民生艱難、經(jīng)濟(jì)泡沫以及更加惡化的貧富差距。

　　借用上面的比方，如果說刺激政策是給瘦子喂激素的話，那么調(diào)控手段更像是逼著胖子絕食。比如說，為了讓房價迅速降下來，政府打出了包括限購、限價、停貸、加息、提高首付比例等在內(nèi)的一系列組合拳，而一些銀行干脆連首套房貸款都停了。這種大起大合的調(diào)控措施導(dǎo)致的直接結(jié)果是，投資投機(jī)者也許買房難了，但更多的應(yīng)該被保障的剛需購房者也同樣望房興嘆。    

　　少吃是要美，不吃是要命！即使是再胖的胖子絕食超過7天也有生命危險。出現(xiàn)這樣的狀況怎么辦？**的選擇只能是重新刺激他吃東西。

　　醞釀中的新一輪刺激剛需入市政策到底包含哪些內(nèi)容，筆者不得而知。但根據(jù)之前的救市政策來推理，無非是面向剛需購房者推出稅費和利率優(yōu)惠、降低貸款首付比例甚至降低外地人購房的門檻限制等等，但這里面有幾個疑問需要厘清，否則刺激剛需入市很可能變成*大的救市。

　　首先，剛需應(yīng)該怎么定義？按之前的政策表述，應(yīng)該理解為首套房購買者，但在個人住房信息全國聯(lián)網(wǎng)之前，這里面的空子如何去堵？會不會有人為了買房而假離婚？

　　其次，如何避免刺激政策被過度發(fā)揮？如果不能明確詳盡而具體的政策界限，這種刺激政策很可能被地方政府過度發(fā)揮。別忘了，從2011年下半年開始，一年來有15個城市發(fā)布系列政策"微調(diào)"樓市，如放寬普通住房標(biāo)準(zhǔn)、提高公積金貸款額度、購房落戶政策放寬等，可以說，地方和中央的圍繞調(diào)控的博弈從未停止過。

　　最后，如何保證調(diào)控方向不改變？刺激政策的最終目的是增加買房需求，這對處于困境中的開發(fā)商來說顯然是個天大的好消息。盡管在前述的報道里，消息人士強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控的方向不變，但說到底，樓市調(diào)控其實是兩大博弈，一是中央和地方的博弈；另一個是買房人和開發(fā)商的博弈。在房子好賣預(yù)期形成之后，要想把握在刺激買房需求的同時維持調(diào)控成果實為不易。