8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。

《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》明確：

·對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

·首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加20個基點。

·中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局各派出機構(gòu)按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

·銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例和利率下限，結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》明確：

·存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

·自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

·自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構(gòu)提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應(yīng)符合本通知第二條的規(guī)定。

·金融機構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格落實相關(guān)監(jiān)管要求，對借款人申請經(jīng)營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進行穿透式、實質(zhì)性審核，并明確提示風(fēng)險。對存在協(xié)助借款人利用經(jīng)營性貸款和個人消費貸款等違規(guī)置換存量商業(yè)性個人住房貸款行為的中介機構(gòu)一律不得進行合作，并嚴(yán)肅處理存在上述行為的內(nèi)部人員。

·各金融機構(gòu)要抓緊制定具體操作細(xì)則，做好組織實施，提高服務(wù)水平，及時響應(yīng)借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，確保本通知有關(guān)要求落實到位。

·中國人民銀行和金融監(jiān)管總局各分支機構(gòu)要將本通知立即轉(zhuǎn)發(fā)轄內(nèi)地方法人金融機構(gòu)，督促貫徹執(zhí)行，有效維護市場秩序。

·通知自2023年9月25日起實施。此前相關(guān)規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

消息剛出來，很多人對兩則利好的理解還是一知半解的，小編解讀如下↓

首先什么是存量首套住房？

這里有兩種情況：一是你在所在城市購買的，被銀行判定為首套住房；

二是你之前購買了好幾套房但是后來都賣掉了，只剩下一套。

以上這些的商業(yè)貸款都屬于存量首套房貸，都有資格向銀行提出申請下調(diào)存量房貸利率。但如果你在同一個城市有兩套房以上，除了第一套有資格申請，其他的都是沒有的哦，除非你在深圳一套，在成都一套，都是屬于首套的話也可以申請。

怎么降？可以降多少？

下調(diào)的方法有兩種，就是之前央媽說的1）變更之前的加點幅度；2）重新發(fā)放貸款置換存量房貸。

至于哪種好，其實我感覺都差不多。

因為央媽劃定好底線了，這次存量房貸下調(diào)不得低于原貸款發(fā)放時，你所在城市的當(dāng)時的利率下限。

首先目前全國的首套房貸利率政策下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個基點。

另外一二線的要求還不一樣。

大家可以看看自己的房貸利率是多少，就知道能不能降了。

如果你2019年在廈門買房，利率為lpr+50，而當(dāng)時的下限利率為lpr+30bp，那你現(xiàn)在只能調(diào)到lpr+30bp。

而如果是在北京買的房，下限利率是lpr+50bp，a客戶lpr+100bp，b客戶lpr+50bp。那么a客戶最多調(diào)到lpr+50bp，b客戶不能調(diào)。

簡單來說就是“限時又限地”，幅度是小于預(yù)期的。

像上海大約在2017年左右的時候，很多人的房貸利率都是打八折的，比現(xiàn)在最低的下限還低，大批的上海業(yè)主是沒法享受這次利好的。

以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，利率下調(diào)后為4.3%，則每年可以節(jié)省5000元。

但這次存量房貸利率下調(diào)和2008年的還不一樣，當(dāng)年是所有房貸統(tǒng)一打折，而這一次限定了很多條件。

對于早些年買房的，尤其是2019年之前上車的，根本省不了多少錢，他們本身的利率比現(xiàn)在的下限還低。

最利好的是2020年后上車的群體，尤其是賣一買一的改善群體，這批人當(dāng)初買房被判定為二套房，貸款利率動輒5.5%以上，有的去到6%。

這批人是真的能省不少錢，要是一線城市總價上千萬的房子，一年下來省個幾萬塊都是有可能的。

再就是央媽統(tǒng)一宣布，無論限購區(qū)或非限購區(qū)，首套首付統(tǒng)一降至二成，二套三成；

另外二套的利率下限也下調(diào)至lpr+20個基點。

在2016年的時候，住建部曾經(jīng)下發(fā)文章，全國不限購區(qū)域首付最低三成，后來各大城市根據(jù)自身情況調(diào)節(jié)。

從去年開始除了一線和二線核心限購區(qū)之外，全國基本上已經(jīng)執(zhí)行了首套兩成，二套三成的政策了。

所以今天這個利好僅針對二線核心和一線城市奏效。