為加強(qiáng)我市住宅專項(xiàng)維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，優(yōu)化增值方案，提高增值收益，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，借鑒外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)起草了本實(shí)施細(xì)則。已經(jīng)初步討論，現(xiàn)將征求意見稿文本全文發(fā)布，歡迎社會各界積極提供意見和建議，并請于2020年7月5日前以信函、傳真、電子郵件等書面形式反饋。

聯(lián)系單位：隨州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

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附件：隨州市住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則(征求意見稿)

2020年6月5日

隨州市住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則

(征求意見稿)

第一章 總則

第一條 為了加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條 本實(shí)施細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。

本實(shí)施細(xì)則所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條 本實(shí)施細(xì)則所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位。

本實(shí)施細(xì)則所稱住宅共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。

第四條 住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市財(cái)政部門負(fù)責(zé)全市住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)(以下簡稱維修資金管理機(jī)構(gòu))具體負(fù)責(zé)市本級(含曾都區(qū)、高新區(qū)、大洪山景區(qū))維修資金的交存和日常管理工作。

隨縣、廣水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅維修資金交存、使用的管理工作，并設(shè)立維修資金管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的日常管理工作。

隨縣、廣水市財(cái)政部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)監(jiān)督工作。

曾都區(qū)、高新區(qū)、大洪山景區(qū)人民政府，各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門監(jiān)督和指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主使用住宅專項(xiàng)維修資金。

住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)的管理經(jīng)費(fèi)由財(cái)政預(yù)算撥款或經(jīng)財(cái)政部門核定后在住宅專項(xiàng)維修資金的增值收益中列支，并與住宅專項(xiàng)維修資金分賬核算。

縣級以上審計(jì)、自然資源和規(guī)劃、城市管理、市場監(jiān)管、應(yīng)急管理、公安等行政主管部門，按照各自職責(zé)共同做好住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用的監(jiān)督管理工作。

第二章 交存

第六條 下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本實(shí)施細(xì)則的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：

(一)住宅，單個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外;

(二)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅以及住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。

前款所列物業(yè)屬于售后公有住房的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照本實(shí)施細(xì)則的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。

第七條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米建安造價(jià)的5%。具體交存標(biāo)準(zhǔn)如下：

多層房屋(6層及以下)和地下停車庫、車位交存標(biāo)準(zhǔn)為50元/平方米；

小高層房屋(7-12層)交存標(biāo)準(zhǔn)為65元/平方米；

購買高層房屋(12層以上)、低密度高檔住宅交存標(biāo)準(zhǔn)為75元/平方米。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)轄區(qū)內(nèi)的實(shí)際情況，合理確定、公布每平方米建筑面積住宅專項(xiàng)維修資金的具體交存標(biāo)準(zhǔn)，并適時(shí)調(diào)整。

第八條 售后公有住房的首期住宅專項(xiàng)維修資金按照下列規(guī)定交存：

(一)業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存金額為本市房改成本價(jià)的2%;

(二)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。

第九條 業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。

公有住房沒提取的，辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)或上市交易時(shí)交存。第十條 商品住宅的業(yè)主在辦理《商品房買賣合同》備案手續(xù)前交存首期住宅專項(xiàng)維修資金。合同已備案，但未交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)前交存首期住宅專項(xiàng)維修資金。

商品住宅采取預(yù)售的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門在辦理商品房預(yù)售監(jiān)管資金賬戶撤銷時(shí)應(yīng)審核已售房屋交存住宅專項(xiàng)維修資金情況，未交存的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)督促業(yè)主補(bǔ)交，業(yè)主也可委托開發(fā)建設(shè)單位代交，不動(dòng)產(chǎn)首次登記時(shí)尚未售出的房屋，開發(fā)建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)作為業(yè)主交存首期住宅專項(xiàng)維修資金，房屋售出后，購房人應(yīng)當(dāng)向開發(fā)建設(shè)單位交納該住宅專項(xiàng)維修資金，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)協(xié)助購房人辦理專項(xiàng)維修資金過戶。

第十一條 未交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付給購房人。

業(yè)主拒不交存住宅專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。也可由業(yè)主委員會或者利害關(guān)系人依法對其提起訴訟或依約定申請仲裁。

第十二條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門，按照公開、公平、公正的原則，根據(jù)商業(yè)銀行的服務(wù)質(zhì)量等因素，通過公開招標(biāo)擇優(yōu)確定住宅專項(xiàng)維修資金專戶管理銀行(以下簡稱專戶管理銀行)，并向社會公布。

專戶管理銀行負(fù)責(zé)辦理住宅專項(xiàng)維修資金賬戶設(shè)立、交存、使用、結(jié)息、劃轉(zhuǎn)、結(jié)算、核算、對賬、查詢、增值收益分配等事項(xiàng)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)與專戶管理銀行簽訂專戶管理協(xié)議，就專戶管理銀行提供的上述服務(wù)事項(xiàng)及住宅專項(xiàng)維修資金使用所涉及的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行約定。

第十三條 專戶管理銀行、代收住宅專項(xiàng)維修資金的公有住房的售房單位應(yīng)當(dāng)使用由財(cái)政部門統(tǒng)一印制的住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。

第十四條 業(yè)主大會成立前或者業(yè)主大會雖已成立但未要求劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的，住宅專項(xiàng)維修資金由維修資金管理機(jī)構(gòu)在專戶管理銀行開立銀行專戶進(jìn)行管理，實(shí)行?？顚Ｓ谩?/p>

開立商品住宅專項(xiàng)維修資金專戶，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬;

2008年2月1日前開發(fā)建設(shè)單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按幢設(shè)分賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬。

開立售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬;其中業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

第十五條 業(yè)主大會成立后，要求劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意，并同時(shí)對以下事項(xiàng)進(jìn)行表決：

(一)專戶管理銀行的選定;

(二)住宅專項(xiàng)維修資金使用和賬目管理辦法;

(三)確定業(yè)主委員會主任為住宅專項(xiàng)維修資金管理責(zé)任人的決議;

(四)應(yīng)急維修授權(quán)協(xié)議書;

(五)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門認(rèn)為需要由業(yè)主大會確定的與住宅專項(xiàng)維修資金有關(guān)的其他事項(xiàng)。

業(yè)主大會通過關(guān)于上述事項(xiàng)的決議后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)?shù)竭x定的專戶管理銀行開立業(yè)主大會住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會通過劃轉(zhuǎn)決議之日起10個(gè)工作日內(nèi)，到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請辦理住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)，并提交業(yè)主大會關(guān)于本實(shí)施細(xì)則第十五條所列事項(xiàng)的決議及專戶管理銀行開戶證明。

申請材料齊全的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起10個(gè)工作日通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會住宅專項(xiàng)維修資金專戶，并將有關(guān)賬目移交業(yè)主委員會。

第十七條 劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金時(shí)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與開戶銀行、所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府簽訂發(fā)生本實(shí)施細(xì)則規(guī)定的緊急情況時(shí)，同意所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代修并從維修工程涉及的住宅專項(xiàng)維修資金中支付相應(yīng)費(fèi)用的授權(quán)協(xié)議書。

第十八條 住宅專項(xiàng)維修資金專戶應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。不得向合同約定的施工、監(jiān)理、評估、審計(jì)等單位之外的賬戶支付。

業(yè)主委員會不得擅自變更開戶銀行，確需變更的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會決定，注銷原銀行專戶，開立新專戶，并報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，同時(shí)，接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第十九條 業(yè)主分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)交存額30%的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定續(xù)交維修資金：

(一)專項(xiàng)維修資金實(shí)行代管的，由維修資金管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主委員會或物業(yè)公司出具《專項(xiàng)維修資金續(xù)交通知書》，并抄送街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府;業(yè)主委員會或物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)區(qū)域顯著位置告示，并在10日內(nèi)通知需要續(xù)交的業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在收到續(xù)交通知之日起90日內(nèi)將維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶。

(二)專項(xiàng)維修資金實(shí)行自主管理的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在所屬街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的組織和指導(dǎo)下制定續(xù)交方案，并按照業(yè)主大會決定的續(xù)交方案，及時(shí)續(xù)交住宅專項(xiàng)維修資金。

(三)尚未成立業(yè)主大會的，在所屬街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的組織和指導(dǎo)下按原交存標(biāo)準(zhǔn)續(xù)交。

(四)業(yè)主拒不履行續(xù)交義務(wù)的，所屬街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府引導(dǎo)相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會可依約申請仲裁或依法向人民法院提起民事訴訟。

管理機(jī)構(gòu)辦理物業(yè)專項(xiàng)維修資金過戶、變更、開具余額有效證明等相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)核驗(yàn)業(yè)主續(xù)交住宅專項(xiàng)維修資金情況。

第三章 使用

第二十條 住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

第二十一條 住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：

(一)屋面防水層破損，頂層房間滲漏的;

(二)樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕;

(三)樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或者空鼓率超過國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn);

(四)建筑保溫層出現(xiàn)破損或者脫落，或者建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或者霉變;

(五)外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染;

(六)公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護(hù)墻、院門等出現(xiàn)破損的;

(七)公共區(qū)域門窗或者窗紗破損的;

(八)住宅共用部位需要維修和更新、改造的其他情形。

第二十二條 住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造范圍包括：

(一)電梯及主要部件的維修或者更換;

(二)避雷設(shè)施不能滿足安全要求的;

(三)監(jiān)控設(shè)施、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備、部件損壞嚴(yán)重的;

(四)樓內(nèi)排水(排污)設(shè)備出現(xiàn)故障，排水管道漏水、銹蝕嚴(yán)重，排污泵銹蝕或者其他設(shè)備損壞的;

(五)水箱、泵房等二次供水設(shè)施損壞需要維修和更新、改造的，依法或者依合同約定應(yīng)當(dāng)由供水企業(yè)承擔(dān)的除外;

(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)路面破損30%以上，需要整體修復(fù)的;

(七)住宅共用設(shè)施設(shè)備需要維修和更新、改造的其他情形。

第二十三條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>

(一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用的分?jǐn)?，按照下列?guī)定分?jǐn)偅?/p>

1、屬全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān);

2、屬單幢房屋內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān);

3、屬一個(gè)單元內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān);屬單元內(nèi)一側(cè)房屋業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該側(cè)房屋的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān);

4、相鄰業(yè)主共有部位的維修，由相鄰業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān);

5、與房屋結(jié)構(gòu)相連的汽車車庫的維修，由車庫共用關(guān)系的業(yè)主按照各自擁有車位的比例共同承擔(dān)。

業(yè)主個(gè)人維修資金分戶賬金額不夠支付所分?jǐn)偩S修工程費(fèi)用的，差額部分由該業(yè)主承擔(dān)。

(二)售后公有住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住宅售房單位按照所繳存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?。其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，則由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

(三)售后公有住宅與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住宅應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，按本條第二項(xiàng)規(guī)定辦理。

(四)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)。

第二十四條 住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)集中管理的，在使用住宅專項(xiàng)維修資金時(shí)，按照下列程序辦理：

(一)提出使用申請和方案。業(yè)主委員會根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用方案;未成立業(yè)主大會的由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案;未成立業(yè)主大會又無物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由社區(qū)居民委員會組織相關(guān)業(yè)主提出使用方案;公有住房由出售單位(原公有住房售房單位破產(chǎn)、倒閉或兼并的，由授權(quán)管理單位，以下同) 提出使用方案。

維修資金使用方案應(yīng)包括：擬維修和更新、改造的項(xiàng)目名稱，實(shí)施范圍，施工方案及實(shí)施時(shí)間、工期，費(fèi)用預(yù)算(工程預(yù)算書或工程預(yù)算審價(jià)報(bào)告)，施工管理，工程驗(yàn)收，保修期限，資金決算方式，維修資金的列支范圍和分?jǐn)偡绞剑┕挝坏倪x擇方式，施工單位的基本情況等。

維修資金使用方案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置公示不少于7日。

(二)業(yè)主決策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)組織維修資金列支范圍內(nèi)全體業(yè)主對維修資金使用方案進(jìn)行表決，并經(jīng)專有部分占該范圍內(nèi)建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主書面同意后，在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置公示表決結(jié)果(公示期不少于3日)并拍照留存。業(yè)主有異議的，方案提出單位負(fù)責(zé)解釋。

維修資金使用方案可由工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，其費(fèi)用計(jì)入維修和更新、改造成本。

(三)選擇施工單位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、公有住房出售單位可自行或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位通過招投標(biāo)或者其他公開、公平、公正的方式選定維修、更新和改造項(xiàng)目的施工單位，并簽訂維修、更新和改造合同(以下簡稱維修合同)，明確維修合同價(jià)款、工程質(zhì)量、進(jìn)度(工期)、保修期、支付方式(施工及供貨單位開戶銀行、賬號)、質(zhì)量保證金等內(nèi)容。

選擇施工單位主要依據(jù)施工單位的資質(zhì)、業(yè)績、工程預(yù)算報(bào)價(jià)、工程質(zhì)量和保修承諾等。施工單位一般應(yīng)具備獨(dú)立法人資格，維修、更新和改造項(xiàng)目有資質(zhì)要求的應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)資質(zhì)。

(四)使用方案備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、公有住房出售單位持住宅專項(xiàng)維修資金使用備案表、相關(guān)業(yè)主表決結(jié)果業(yè)主書面簽名、使用方案及預(yù)算、施工合同等資料復(fù)印件(核實(shí)原件)，向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門提出備案申請。

(五)組織施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、公有住房出售單位收到維修資金使用通知后，及時(shí)組織施工單位進(jìn)行維修、更新和改造。施工單位不得擅自變更項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求、工程方案，對施工單位根據(jù)施工現(xiàn)場實(shí)際情況提出的合理化建議涉及變更項(xiàng)目施工、增加維修費(fèi)用的，按業(yè)主表決通過的維修資金使用方案所涉及的相關(guān)約定處理;業(yè)主表決通過的維修資金使用方案未涉及工程方案及項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、增加維修費(fèi)用等相關(guān)約定的，經(jīng)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)，業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主書面同意并公示后，方可變更施工;未經(jīng)業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主書面同意并公示，施工單位擅自變更工程方案、項(xiàng)目設(shè)計(jì)的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監(jiān)理單位應(yīng)制止并要求整改，發(fā)生的費(fèi)用以及給維修工程造成損失的，由施工單位承擔(dān)，工期不予順延。

維修工程的質(zhì)量應(yīng)實(shí)行有效的監(jiān)督、管理和驗(yàn)收，隱蔽工程應(yīng)有專人負(fù)責(zé)監(jiān)督驗(yàn)收，并做好隱蔽工程施工和驗(yàn)收記錄。

(六)竣工驗(yàn)收。工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)組織施工單位、第三方監(jiān)管單位(已聘請第三方監(jiān)管時(shí))、業(yè)主代表(受益業(yè)主至少2人)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會，依照維修資金使用方案、維修合同、變更通知書、隱蔽工程驗(yàn)收簽證記錄和相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)收，并簽署《維修資金工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》。驗(yàn)收合格后方可交付使用。

電梯等特種設(shè)備的質(zhì)量和安全技術(shù)性能應(yīng)委托社會第三方機(jī)構(gòu)檢測合格后方可交付使用。

(七)竣工結(jié)算。驗(yàn)收合格后，施工單位編制工程結(jié)算書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、公有住房出售單位將工程結(jié)算書、驗(yàn)收報(bào)告、檢驗(yàn)報(bào)告及費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)等情況，在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置進(jìn)行公示(至單元門)并留存影像資料，公示期為7個(gè)工作日。公示期內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、公有住房出售單位和施工單位負(fù)責(zé)接待業(yè)主咨詢。公示期滿，業(yè)主對資金使用無異議的，提交以下資料到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理維修資金結(jié)算手續(xù)：1、工程竣工驗(yàn)收報(bào)告、檢驗(yàn)報(bào)告;2、工程結(jié)算書、工程審計(jì)報(bào)告(實(shí)行審計(jì)的);3、項(xiàng)目實(shí)施過程照片;4、工程費(fèi)用發(fā)票;5、公示證明資料;6、分?jǐn)傎M(fèi)用統(tǒng)計(jì)表;7、其他相關(guān)材料。住房和城建建設(shè)部門15個(gè)工作日內(nèi)完成審核，并通知維修資金管理機(jī)構(gòu)按照合同約定的付款方式，將扣除3%質(zhì)量保證金的剩余工程結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)至施工單位，并出具維修資金分?jǐn)偼ㄖ?。結(jié)算超出預(yù)算20%的，應(yīng)該征求三分之二業(yè)主同意。

在工程結(jié)算時(shí)，應(yīng)將原共用部位、共用設(shè)備報(bào)廢后的殘值計(jì)入本次維修和更新、改造成本，抵頂相應(yīng)的工程費(fèi)用。

(八)工程質(zhì)量保修期計(jì)算。已辦理竣工驗(yàn)收的自竣工驗(yàn)收合格之日起十五日內(nèi)取得竣工驗(yàn)收備案證的，以取得竣工驗(yàn)收備案證之日起計(jì)算保修期，保修期內(nèi)由施工單位負(fù)責(zé)維修;竣工驗(yàn)收合格之日起十五日后取得竣工驗(yàn)收備案證的，自竣工驗(yàn)收合格之日起第十六日計(jì)算保修期，至取得竣工驗(yàn)收備案證的時(shí)間從保修期滿之日起順延，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修;已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收報(bào)告，開發(fā)建設(shè)單位拖延驗(yàn)收的，以施工單位提交驗(yàn)收報(bào)告之日起第十六日計(jì)算保修期，至取得竣工備案證的時(shí)間從保修期滿之日起順延，順延期間由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修;開發(fā)建設(shè)單位、施工單位、業(yè)主對保修期有爭議的應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商無效的可申請仲裁或提起民事訴訟。

第二十五條 經(jīng)業(yè)主表決同意住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，在使用住宅專項(xiàng)維修資金時(shí)，按照下列程序辦理：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用方案;

(二)業(yè)主大會依法通過使用方案;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會持住宅專項(xiàng)維修資金使用備案表、使用方案及預(yù)算等有關(guān)材料報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案;住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案的使用方案組織實(shí)施維修和更新、改造工程，并通知專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位;

(五)維修工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會組織施工單位、第三方監(jiān)管單位(已聘請第三方監(jiān)管時(shí))、受益業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，簽字確認(rèn)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將工程決算單、業(yè)主分?jǐn)偳鍍栽谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示(至單元門)，公示期為7日。公示期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、施工單位負(fù)責(zé)接待業(yè)主咨詢。

第二十六條 提倡業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中就住宅專項(xiàng)維修資金使用等問題約定以下表決方式：

(一)委托表決：業(yè)主將一定時(shí)期、一定額度內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金使用事項(xiàng)的表決權(quán)，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表行使;

(二)集合表決：業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)的住宅專項(xiàng)維修資金的使用事項(xiàng)，采取一次性集合表決通過后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會分批使用;

(三)默認(rèn)表決：業(yè)主大會約定將未參與投票的業(yè)主視為同意住宅專項(xiàng)維修資金使用事項(xiàng)，相應(yīng)投票權(quán)數(shù)計(jì)入已投的贊成票;

(四)異議表決：在住宅專項(xiàng)維修資金使用事項(xiàng)中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

第二十七條住宅專項(xiàng)維修資金使用實(shí)行工程造價(jià)審核、工程監(jiān)理等第三方監(jiān)督服務(wù)制度，具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門另行制定。

第二十八條 共同承擔(dān)住宅專項(xiàng)維修資金的業(yè)主，可以推薦代表或者聘請專業(yè)人員參與維修和更新、改造項(xiàng)目的方案制訂、組織實(shí)施、竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理。

第二十九條 發(fā)生危及房屋使用安全和人身財(cái)產(chǎn)安全，嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活的緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，申請人立即組織專業(yè)人員和不少于5名受益業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場勘驗(yàn)，編制緊急維修方案。同時(shí)，將所發(fā)生緊急情況通知業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會，并持相關(guān)材料向所在地的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門申報(bào)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門在受理當(dāng)日會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會組織相關(guān)專業(yè)單位進(jìn)行現(xiàn)場勘查，情況屬實(shí)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會組織有資質(zhì)的施工隊(duì)伍(或?qū)I(yè)單位)按規(guī)定程序組織實(shí)施。工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會組織工程驗(yàn)收、做好工程造價(jià)決算，向列支范圍內(nèi)全體業(yè)主公示7日無異議后，在3個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行備案并據(jù)實(shí)撥付工程款。

前款所稱緊急情況包括：

1、屋面、外墻嚴(yán)重滲漏;

2、電梯故障;

3、樓體外立面有脫落危險(xiǎn);

4、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備損壞嚴(yán)重等重大安全隱患;

5、二次供水設(shè)施設(shè)備故障，但依法或者依合同約定由供水企業(yè)負(fù)責(zé)安裝由供水企業(yè)承擔(dān)的除外;

6、共用排水設(shè)施設(shè)備因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;

7、配電柜及配電柜之后，(應(yīng)由供電公司負(fù)責(zé)維修資的配電柜除外)，供配電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備故障;

8、危及房屋使用安全和人身財(cái)產(chǎn)安全，嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活的其他緊急情況。

第三十條下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：

(一)依法應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用;

(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

(三)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用;

(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

第三十一條 在保證維修資金正常使用的前提下，維修資金管理機(jī)構(gòu)可以按照國家有關(guān)規(guī)定，將維修資金用于協(xié)定存款、定期組合存款、購買一級市場新發(fā)行的國債等，確保資金的安全和保值增值。

不得利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于抵押、質(zhì)押等擔(dān)保行為。

增值收益扣除10%管理費(fèi)后剩余增值余額由維修資金管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行分配并計(jì)入業(yè)主分戶賬戶，當(dāng)年繳存或使用的業(yè)主分戶賬戶按當(dāng)期活期利率進(jìn)行分配。

具體增值辦法及增值分配辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市財(cái)政主管部門按照有關(guān)規(guī)定另行制定。

第三十二條 下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：

(一)住宅專項(xiàng)維修資金的存儲利息;

(二)利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收益;

(三)利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外;

(四)住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。

第四章 監(jiān)督管理

第三十三條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移;未按規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定補(bǔ)交。

第三十四條 房屋滅失的，在辦理注銷登記時(shí)按照下列規(guī)定返還住宅專項(xiàng)維修資金：

(一)屬于業(yè)主所有的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主;

(二)屬于公有住房售房單位所有的住宅專項(xiàng)維修資金返還公有住房售房單位;公有住房售房單位不存在的，按照其財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。

第三十五條 住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)集中管理或者劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會自主管理的住宅專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)每年與專戶管理銀行至少核對1次住宅專項(xiàng)維修資金賬目。

第三十六條 專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)定期向市住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金對賬單。

住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核。

專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十七條 住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)或者劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會自主管理的住宅專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)每年至少1次向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：

(一)住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額;

(二)發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r;

(三)其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。

業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

第三十八條 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會自主管理前的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。

住宅專項(xiàng)維修資金在劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會自主管理的，經(jīng)業(yè)主大會投票通過，業(yè)主委員會可以聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用進(jìn)行審計(jì)和監(jiān)督，審計(jì)監(jiān)督費(fèi)用可從住宅專項(xiàng)維修資金增值收入中列支。

第三十九條 住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第四十條 住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督檢查。

第四十一條 各級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)單位對商品住宅、已售公有住房住宅專項(xiàng)維修資金交存和使用情況進(jìn)行檢查，逐步規(guī)范和完善住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用和管理。

各級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)采用網(wǎng)上信息管理系統(tǒng)等管理手段，依法規(guī)范維修資金管理程序。

維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，業(yè)主委員會與專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)使用各級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門提供的網(wǎng)上信息管理系統(tǒng)，管理維修資金。

第五章 法律責(zé)任

第四十二條 開發(fā)建設(shè)單位違反本細(xì)則規(guī)定將房屋交付給購房人的，按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財(cái)政部第165號令)第三十六條的規(guī)定予以處理。

第四十三條 違反本細(xì)則規(guī)定，挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財(cái)政部第165號令)第三十七條的規(guī)定予以處理。

第四十四條 違反住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)管理規(guī)定的，按照《財(cái)政違法行為處罰處分條例》(國務(wù)院第427號令)的有關(guān)規(guī)定予以處理。

第四十五條 專戶管理銀行違反本細(xì)則規(guī)定，未向繳存人出具維修資金繳存憑證，或者未履行資金支出規(guī)定程序而支出資金的，或者發(fā)現(xiàn)資金支出違反本細(xì)則規(guī)定而未向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門及時(shí)報(bào)告的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門可以單方取消與專戶管理銀行的資金代管協(xié)議，情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究專戶管理銀行的法律責(zé)任。

第四十六條 申請人在申請使用住宅專項(xiàng)維修資金中提供虛假資料騙取資金的，責(zé)令改正;未獲得維修資金的記入不良記錄，并通過維修資金信息管理系統(tǒng)予以公布;已獲得維修資金的納入失信人員名單;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章 附則

第四十七條 2008年2月1日前批準(zhǔn)預(yù)售許可的建設(shè)項(xiàng)目按原規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。開發(fā)建設(shè)單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。

第四十八條 搬遷安置房和經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等房屋參照本實(shí)施細(xì)則執(zhí)行。本實(shí)施細(xì)則實(shí)施前，商品住宅(含搬遷安置房和經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房)、公有住房已經(jīng)出售但未建立住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交。

第四十九條 本實(shí)施細(xì)則自2020年 月 日之日起施行，有效期5年。

在2020年 月 日前批準(zhǔn)《商品房預(yù)售許可證》的建設(shè)項(xiàng)目按原規(guī)定的交存標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在2020年 月 日(含月日)后批準(zhǔn)《商品房預(yù)售許可證》的建設(shè)項(xiàng)目按本實(shí)施細(xì)則的交存標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。