為加強我市住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，優(yōu)化增值方案，提高增值收益，維護業(yè)主的合法權(quán)益，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，借鑒外地先進經(jīng)驗起草了本實施細則。已經(jīng)初步討論，現(xiàn)將征求意見稿文本全文發(fā)布，歡迎社會各界積極提供意見和建議，并請于2020年7月5日前以信函、傳真、電子郵件等書面形式反饋。
聯(lián)系單位：隨州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
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附件：隨州市住宅專項維修資金管理實施細則(征求意見稿)
2020年6月5日
隨州市住宅專項維修資金管理實施細則
(征求意見稿)
第一章 總則
第一條 為了加強住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合實際，制定本實施細則。
第二條 本實施細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。
本實施細則所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
第三條 本實施細則所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位。
本實施細則所稱住宅共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。
第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。
第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市財政部門負責(zé)全市住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)設(shè)立住宅專項維修資金管理機構(gòu)(以下簡稱維修資金管理機構(gòu))具體負責(zé)市本級(含曾都區(qū)、高新區(qū)、大洪山景區(qū))維修資金的交存和日常管理工作。
隨縣、廣水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅維修資金交存、使用的管理工作，并設(shè)立維修資金管理機構(gòu)，負責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金的日常管理工作。
隨縣、廣水市財政部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金的財務(wù)監(jiān)督工作。
曾都區(qū)、高新區(qū)、大洪山景區(qū)人民政府，各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門監(jiān)督和指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主使用住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金管理機構(gòu)的管理經(jīng)費由財政預(yù)算撥款或經(jīng)財政部門核定后在住宅專項維修資金的增值收益中列支，并與住宅專項維修資金分賬核算。
縣級以上審計、自然資源和規(guī)劃、城市管理、市場監(jiān)管、應(yīng)急管理、公安等行政主管部門，按照各自職責(zé)共同做好住宅專項維修資金的交存、使用的監(jiān)督管理工作。
第二章 交存
第六條 下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本實施細則的規(guī)定交存住宅專項維修資金：
(一)住宅，單個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外;
(二)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅以及住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。
前款所列物業(yè)屬于售后公有住房的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照本實施細則的規(guī)定交存住宅專項維修資金。
第七條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米建安造價的5%。具體交存標(biāo)準(zhǔn)如下：
多層房屋(6層及以下)和地下停車庫、車位交存標(biāo)準(zhǔn)為50元/平方米；
小高層房屋(7-12層)交存標(biāo)準(zhǔn)為65元/平方米；
購買高層房屋(12層以上)、低密度高檔住宅交存標(biāo)準(zhǔn)為75元/平方米。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)轄區(qū)內(nèi)的實際情況，合理確定、公布每平方米建筑面積住宅專項維修資金的具體交存標(biāo)準(zhǔn)，并適時調(diào)整。
第八條 售后公有住房的首期住宅專項維修資金按照下列規(guī)定交存：
(一)業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存金額為本市房改成本價的2%;
(二)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
第九條 業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。
從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
公有住房沒提取的，辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)或上市交易時交存。第十條 商品住宅的業(yè)主在辦理《商品房買賣合同》備案手續(xù)前交存首期住宅專項維修資金。合同已備案，但未交存首期住宅專項維修資金的，在辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)前交存首期住宅專項維修資金。
商品住宅采取預(yù)售的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門在辦理商品房預(yù)售監(jiān)管資金賬戶撤銷時應(yīng)審核已售房屋交存住宅專項維修資金情況，未交存的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)督促業(yè)主補交，業(yè)主也可委托開發(fā)建設(shè)單位代交，不動產(chǎn)首次登記時尚未售出的房屋，開發(fā)建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)作為業(yè)主交存首期住宅專項維修資金，房屋售出后，購房人應(yīng)當(dāng)向開發(fā)建設(shè)單位交納該住宅專項維修資金，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)及時協(xié)助購房人辦理專項維修資金過戶。
第十一條 未交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付給購房人。
業(yè)主拒不交存住宅專項維修資金的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。也可由業(yè)主委員會或者利害關(guān)系人依法對其提起訴訟或依約定申請仲裁。
第十二條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門，按照公開、公平、公正的原則，根據(jù)商業(yè)銀行的服務(wù)質(zhì)量等因素，通過公開招標(biāo)擇優(yōu)確定住宅專項維修資金專戶管理銀行(以下簡稱專戶管理銀行)，并向社會公布。
專戶管理銀行負責(zé)辦理住宅專項維修資金賬戶設(shè)立、交存、使用、結(jié)息、劃轉(zhuǎn)、結(jié)算、核算、對賬、查詢、增值收益分配等事項。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)與專戶管理銀行簽訂專戶管理協(xié)議，就專戶管理銀行提供的上述服務(wù)事項及住宅專項維修資金使用所涉及的服務(wù)內(nèi)容進行約定。
第十三條 專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的公有住房的售房單位應(yīng)當(dāng)使用由財政部門統(tǒng)一印制的住宅專項維修資金專用票據(jù)。
第十四條 業(yè)主大會成立前或者業(yè)主大會雖已成立但未要求劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的，住宅專項維修資金由維修資金管理機構(gòu)在專戶管理銀行開立銀行專戶進行管理，實行?？顚Ｓ?。
開立商品住宅專項維修資金專戶，業(yè)主交存的住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬;
2008年2月1日前開發(fā)建設(shè)單位交存的住宅專項維修資金，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬。
開立售后公有住房住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬;其中業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。
第十五條 業(yè)主大會成立后，要求劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意，并同時對以下事項進行表決：
(一)專戶管理銀行的選定;
(二)住宅專項維修資金使用和賬目管理辦法;
(三)確定業(yè)主委員會主任為住宅專項維修資金管理責(zé)任人的決議;
(四)應(yīng)急維修授權(quán)協(xié)議書;
(五)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門認為需要由業(yè)主大會確定的與住宅專項維修資金有關(guān)的其他事項。
業(yè)主大會通過關(guān)于上述事項的決議后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)?shù)竭x定的專戶管理銀行開立業(yè)主大會住宅專項維修資金專戶。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會通過劃轉(zhuǎn)決議之日起10個工作日內(nèi)，到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請辦理住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)，并提交業(yè)主大會關(guān)于本實施細則第十五條所列事項的決議及專戶管理銀行開戶證明。
申請材料齊全的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起10個工作日通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會住宅專項維修資金專戶，并將有關(guān)賬目移交業(yè)主委員會。
第十七條 劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與開戶銀行、所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府簽訂發(fā)生本實施細則規(guī)定的緊急情況時，同意所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代修并從維修工程涉及的住宅專項維修資金中支付相應(yīng)費用的授權(quán)協(xié)議書。
第十八條 住宅專項維修資金專戶應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。不得向合同約定的施工、監(jiān)理、評估、審計等單位之外的賬戶支付。
業(yè)主委員會不得擅自變更開戶銀行，確需變更的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會決定，注銷原銀行專戶，開立新專戶，并報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，同時，接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第十九條 業(yè)主分戶賬中住宅專項維修資金余額不足首期應(yīng)交存額30%的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定續(xù)交維修資金：
(一)專項維修資金實行代管的，由維修資金管理機構(gòu)向業(yè)主委員會或物業(yè)公司出具《專項維修資金續(xù)交通知書》，并抄送街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府;業(yè)主委員會或物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)區(qū)域顯著位置告示，并在10日內(nèi)通知需要續(xù)交的業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在收到續(xù)交通知之日起90日內(nèi)將維修資金存入專項維修資金專戶。
(二)專項維修資金實行自主管理的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在所屬街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的組織和指導(dǎo)下制定續(xù)交方案，并按照業(yè)主大會決定的續(xù)交方案，及時續(xù)交住宅專項維修資金。
(三)尚未成立業(yè)主大會的，在所屬街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的組織和指導(dǎo)下按原交存標(biāo)準(zhǔn)續(xù)交。
(四)業(yè)主拒不履行續(xù)交義務(wù)的，所屬街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府引導(dǎo)相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會可依約申請仲裁或依法向人民法院提起民事訴訟。
管理機構(gòu)辦理物業(yè)專項維修資金過戶、變更、開具余額有效證明等相關(guān)業(yè)務(wù)時，應(yīng)核驗業(yè)主續(xù)交住宅專項維修資金情況。
第三章 使用
第二十條 住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔(dān)人相一致的原則。
第二十一條 住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：
(一)屋面防水層破損，頂層房間滲漏的;
(二)樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕;
(三)樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或者空鼓率超過國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn);
(四)建筑保溫層出現(xiàn)破損或者脫落，或者建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或者霉變;
(五)外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染;
(六)公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現(xiàn)破損的;
(七)公共區(qū)域門窗或者窗紗破損的;
(八)住宅共用部位需要維修和更新、改造的其他情形。
第二十二條 住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造范圍包括：
(一)電梯及主要部件的維修或者更換;
(二)避雷設(shè)施不能滿足安全要求的;
(三)監(jiān)控設(shè)施、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備、部件損壞嚴重的;
(四)樓內(nèi)排水(排污)設(shè)備出現(xiàn)故障，排水管道漏水、銹蝕嚴重，排污泵銹蝕或者其他設(shè)備損壞的;
(五)水箱、泵房等二次供水設(shè)施損壞需要維修和更新、改造的，依法或者依合同約定應(yīng)當(dāng)由供水企業(yè)承擔(dān)的除外;
(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)路面破損30%以上，需要整體修復(fù)的;
(七)住宅共用設(shè)施設(shè)備需要維修和更新、改造的其他情形。
第二十三條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：
(一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用的分攤，按照下列規(guī)定分攤：
1、屬全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān);
2、屬單幢房屋內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān);
3、屬一個單元內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān);屬單元內(nèi)一側(cè)房屋業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該側(cè)房屋的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān);
4、相鄰業(yè)主共有部位的維修，由相鄰業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān);
5、與房屋結(jié)構(gòu)相連的汽車車庫的維修，由車庫共用關(guān)系的業(yè)主按照各自擁有車位的比例共同承擔(dān)。
業(yè)主個人維修資金分戶賬金額不夠支付所分攤維修工程費用的，差額部分由該業(yè)主承擔(dān)。
(二)售后公有住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住宅售房單位按照所繳存住宅專項維修資金的比例分攤。其中，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，則由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。
(三)售后公有住宅與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)。其中，售后公有住宅應(yīng)分攤的費用，按本條第二項規(guī)定辦理。
(四)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費。
第二十四條 住宅專項維修資金管理機構(gòu)集中管理的，在使用住宅專項維修資金時，按照下列程序辦理：
(一)提出使用申請和方案。業(yè)主委員會根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用方案;未成立業(yè)主大會的由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案;未成立業(yè)主大會又無物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由社區(qū)居民委員會組織相關(guān)業(yè)主提出使用方案;公有住房由出售單位(原公有住房售房單位破產(chǎn)、倒閉或兼并的，由授權(quán)管理單位，以下同) 提出使用方案。
維修資金使用方案應(yīng)包括：擬維修和更新、改造的項目名稱，實施范圍，施工方案及實施時間、工期，費用預(yù)算(工程預(yù)算書或工程預(yù)算審價報告)，施工管理，工程驗收，保修期限，資金決算方式，維修資金的列支范圍和分攤方式，施工單位的選擇方式，施工單位的基本情況等。
維修資金使用方案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置公示不少于7日。
(二)業(yè)主決策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)組織維修資金列支范圍內(nèi)全體業(yè)主對維修資金使用方案進行表決，并經(jīng)專有部分占該范圍內(nèi)建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主書面同意后，在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置公示表決結(jié)果(公示期不少于3日)并拍照留存。業(yè)主有異議的，方案提出單位負責(zé)解釋。
維修資金使用方案可由工程造價咨詢機構(gòu)進行評估，其費用計入維修和更新、改造成本。
(三)選擇施工單位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、公有住房出售單位可自行或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位通過招投標(biāo)或者其他公開、公平、公正的方式選定維修、更新和改造項目的施工單位，并簽訂維修、更新和改造合同(以下簡稱維修合同)，明確維修合同價款、工程質(zhì)量、進度(工期)、保修期、支付方式(施工及供貨單位開戶銀行、賬號)、質(zhì)量保證金等內(nèi)容。
選擇施工單位主要依據(jù)施工單位的資質(zhì)、業(yè)績、工程預(yù)算報價、工程質(zhì)量和保修承諾等。施工單位一般應(yīng)具備獨立法人資格，維修、更新和改造項目有資質(zhì)要求的應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)資質(zhì)。
(四)使用方案備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、公有住房出售單位持住宅專項維修資金使用備案表、相關(guān)業(yè)主表決結(jié)果業(yè)主書面簽名、使用方案及預(yù)算、施工合同等資料復(fù)印件(核實原件)，向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門提出備案申請。
(五)組織施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、公有住房出售單位收到維修資金使用通知后，及時組織施工單位進行維修、更新和改造。施工單位不得擅自變更項目設(shè)計要求、工程方案，對施工單位根據(jù)施工現(xiàn)場實際情況提出的合理化建議涉及變更項目施工、增加維修費用的，按業(yè)主表決通過的維修資金使用方案所涉及的相關(guān)約定處理;業(yè)主表決通過的維修資金使用方案未涉及工程方案及項目設(shè)計變更、增加維修費用等相關(guān)約定的，經(jīng)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認，業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主書面同意并公示后，方可變更施工;未經(jīng)業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主書面同意并公示，施工單位擅自變更工程方案、項目設(shè)計的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監(jiān)理單位應(yīng)制止并要求整改，發(fā)生的費用以及給維修工程造成損失的，由施工單位承擔(dān)，工期不予順延。
維修工程的質(zhì)量應(yīng)實行有效的監(jiān)督、管理和驗收，隱蔽工程應(yīng)有專人負責(zé)監(jiān)督驗收，并做好隱蔽工程施工和驗收記錄。
(六)竣工驗收。工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)組織施工單位、第三方監(jiān)管單位(已聘請第三方監(jiān)管時)、業(yè)主代表(受益業(yè)主至少2人)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會，依照維修資金使用方案、維修合同、變更通知書、隱蔽工程驗收簽證記錄和相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進行現(xiàn)場驗收，并簽署《維修資金工程竣工驗收報告》。驗收合格后方可交付使用。
電梯等特種設(shè)備的質(zhì)量和安全技術(shù)性能應(yīng)委托社會第三方機構(gòu)檢測合格后方可交付使用。
(七)竣工結(jié)算。驗收合格后，施工單位編制工程結(jié)算書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、公有住房出售單位將工程結(jié)算書、驗收報告、檢驗報告及費用分攤明細等情況，在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置進行公示(至單元門)并留存影像資料，公示期為7個工作日。公示期內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、公有住房出售單位和施工單位負責(zé)接待業(yè)主咨詢。公示期滿，業(yè)主對資金使用無異議的，提交以下資料到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理維修資金結(jié)算手續(xù)：1、工程竣工驗收報告、檢驗報告;2、工程結(jié)算書、工程審計報告(實行審計的);3、項目實施過程照片;4、工程費用發(fā)票;5、公示證明資料;6、分攤費用統(tǒng)計表;7、其他相關(guān)材料。住房和城建建設(shè)部門15個工作日內(nèi)完成審核，并通知維修資金管理機構(gòu)按照合同約定的付款方式，將扣除3%質(zhì)量保證金的剩余工程結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)至施工單位，并出具維修資金分攤通知。結(jié)算超出預(yù)算20%的，應(yīng)該征求三分之二業(yè)主同意。
在工程結(jié)算時，應(yīng)將原共用部位、共用設(shè)備報廢后的殘值計入本次維修和更新、改造成本，抵頂相應(yīng)的工程費用。
(八)工程質(zhì)量保修期計算。已辦理竣工驗收的自竣工驗收合格之日起十五日內(nèi)取得竣工驗收備案證的，以取得竣工驗收備案證之日起計算保修期，保修期內(nèi)由施工單位負責(zé)維修;竣工驗收合格之日起十五日后取得竣工驗收備案證的，自竣工驗收合格之日起第十六日計算保修期，至取得竣工驗收備案證的時間從保修期滿之日起順延，由開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)維修;已經(jīng)提交竣工驗收報告，開發(fā)建設(shè)單位拖延驗收的，以施工單位提交驗收報告之日起第十六日計算保修期，至取得竣工備案證的時間從保修期滿之日起順延，順延期間由開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)維修;開發(fā)建設(shè)單位、施工單位、業(yè)主對保修期有爭議的應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商無效的可申請仲裁或提起民事訴訟。
第二十五條 經(jīng)業(yè)主表決同意住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，在使用住宅專項維修資金時，按照下列程序辦理：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用方案;
(二)業(yè)主大會依法通過使用方案;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會持住宅專項維修資金使用備案表、使用方案及預(yù)算等有關(guān)材料報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案;住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案的使用方案組織實施維修和更新、改造工程，并通知專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位;
(五)維修工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會組織施工單位、第三方監(jiān)管單位(已聘請第三方監(jiān)管時)、受益業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行驗收，簽字確認。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將工程決算單、業(yè)主分攤清冊在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示(至單元門)，公示期為7日。公示期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、施工單位負責(zé)接待業(yè)主咨詢。
第二十六條 提倡業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中就住宅專項維修資金使用等問題約定以下表決方式：
(一)委托表決：業(yè)主將一定時期、一定額度內(nèi)住宅專項維修資金使用事項的表決權(quán)，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表行使;
(二)集合表決：業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)的住宅專項維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會分批使用;
(三)默認表決：業(yè)主大會約定將未參與投票的業(yè)主視為同意住宅專項維修資金使用事項，相應(yīng)投票權(quán)數(shù)計入已投的贊成票;
(四)異議表決：在住宅專項維修資金使用事項中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。
第二十七條住宅專項維修資金使用實行工程造價審核、工程監(jiān)理等第三方監(jiān)督服務(wù)制度，具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門另行制定。
第二十八條 共同承擔(dān)住宅專項維修資金的業(yè)主，可以推薦代表或者聘請專業(yè)人員參與維修和更新、改造項目的方案制訂、組織實施、竣工驗收的監(jiān)督管理。
第二十九條 發(fā)生危及房屋使用安全和人身財產(chǎn)安全，嚴重影響業(yè)主正常生活的緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，申請人立即組織專業(yè)人員和不少于5名受益業(yè)主進行現(xiàn)場勘驗，編制緊急維修方案。同時，將所發(fā)生緊急情況通知業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會，并持相關(guān)材料向所在地的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門申報，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門在受理當(dāng)日會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會組織相關(guān)專業(yè)單位進行現(xiàn)場勘查，情況屬實的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會組織有資質(zhì)的施工隊伍(或?qū)I(yè)單位)按規(guī)定程序組織實施。工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會組織工程驗收、做好工程造價決算，向列支范圍內(nèi)全體業(yè)主公示7日無異議后，在3個工作日內(nèi)進行備案并據(jù)實撥付工程款。
前款所稱緊急情況包括：
1、屋面、外墻嚴重滲漏;
2、電梯故障;
3、樓體外立面有脫落危險;
4、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備損壞嚴重等重大安全隱患;
5、二次供水設(shè)施設(shè)備故障，但依法或者依合同約定由供水企業(yè)負責(zé)安裝由供水企業(yè)承擔(dān)的除外;
6、共用排水設(shè)施設(shè)備因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;
7、配電柜及配電柜之后，(應(yīng)由供電公司負責(zé)維修資的配電柜除外)，供配電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備故障;
8、危及房屋使用安全和人身財產(chǎn)安全，嚴重影響業(yè)主正常生活的其他緊急情況。
第三十條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
(一)依法應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用;
(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用;
(三)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用;
(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。
第三十一條 在保證維修資金正常使用的前提下，維修資金管理機構(gòu)可以按照國家有關(guān)規(guī)定，將維修資金用于協(xié)定存款、定期組合存款、購買一級市場新發(fā)行的國債等，確保資金的安全和保值增值。
不得利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于抵押、質(zhì)押等擔(dān)保行為。
增值收益扣除10%管理費后剩余增值余額由維修資金管理機構(gòu)進行分配并計入業(yè)主分戶賬戶，當(dāng)年繳存或使用的業(yè)主分戶賬戶按當(dāng)期活期利率進行分配。
具體增值辦法及增值分配辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市財政主管部門按照有關(guān)規(guī)定另行制定。
第三十二條 下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：
(一)住宅專項維修資金的存儲利息;
(二)利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益;
(三)利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外;
(四)住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。
第四章 監(jiān)督管理
第三十三條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移;未按規(guī)定交存住宅專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定補交。
第三十四條 房屋滅失的，在辦理注銷登記時按照下列規(guī)定返還住宅專項維修資金：
(一)屬于業(yè)主所有的住宅專項維修資金返還業(yè)主;
(二)屬于公有住房售房單位所有的住宅專項維修資金返還公有住房售房單位;公有住房售房單位不存在的，按照其財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。
第三十五條 住宅專項維修資金管理機構(gòu)集中管理或者劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會自主管理的住宅專項維修資金，應(yīng)當(dāng)每年與專戶管理銀行至少核對1次住宅專項維修資金賬目。
第三十六條 專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)定期向市住宅專項維修資金管理機構(gòu)及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。
住宅專項維修資金管理機構(gòu)及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復(fù)核。
專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第三十七條 住宅專項維修資金管理機構(gòu)或者劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會自主管理的住宅專項維修資金，應(yīng)當(dāng)每年至少1次向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：
(一)住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額;
(二)發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況;
(三)其他有關(guān)住宅專項維修資金使用和管理的情況。
業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。
第三十八條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會自主管理前的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督。
住宅專項維修資金在劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會自主管理的，經(jīng)業(yè)主大會投票通過，業(yè)主委員會可以聘請專業(yè)機構(gòu)對住宅專項維修資金的管理和使用進行審計和監(jiān)督，審計監(jiān)督費用可從住宅專項維修資金增值收入中列支。
第三十九條 住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當(dāng)按照財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
財政部門應(yīng)當(dāng)加強對住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。
第四十條 住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。
第四十一條 各級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)單位對商品住宅、已售公有住房住宅專項維修資金交存和使用情況進行檢查，逐步規(guī)范和完善住宅專項維修資金的交存、使用和管理。
各級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)采用網(wǎng)上信息管理系統(tǒng)等管理手段，依法規(guī)范維修資金管理程序。
維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，業(yè)主委員會與專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)使用各級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門提供的網(wǎng)上信息管理系統(tǒng)，管理維修資金。
第五章 法律責(zé)任
第四十二條 開發(fā)建設(shè)單位違反本細則規(guī)定將房屋交付給購房人的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財政部第165號令)第三十六條的規(guī)定予以處理。
第四十三條 違反本細則規(guī)定，挪用住宅專項維修資金的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財政部第165號令)第三十七條的規(guī)定予以處理。
第四十四條 違反住宅專項維修資金專用票據(jù)管理規(guī)定的，按照《財政違法行為處罰處分條例》(國務(wù)院第427號令)的有關(guān)規(guī)定予以處理。
第四十五條 專戶管理銀行違反本細則規(guī)定，未向繳存人出具維修資金繳存憑證，或者未履行資金支出規(guī)定程序而支出資金的，或者發(fā)現(xiàn)資金支出違反本細則規(guī)定而未向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門及時報告的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門可以單方取消與專戶管理銀行的資金代管協(xié)議，情節(jié)嚴重的，依法追究專戶管理銀行的法律責(zé)任。
第四十六條 申請人在申請使用住宅專項維修資金中提供虛假資料騙取資金的，責(zé)令改正;未獲得維修資金的記入不良記錄，并通過維修資金信息管理系統(tǒng)予以公布;已獲得維修資金的納入失信人員名單;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附則
第四十七條 2008年2月1日前批準(zhǔn)預(yù)售許可的建設(shè)項目按原規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。開發(fā)建設(shè)單位交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。
第四十八條 搬遷安置房和經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等房屋參照本實施細則執(zhí)行。本實施細則實施前，商品住宅(含搬遷安置房和經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房)、公有住房已經(jīng)出售但未建立住宅專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)補交。
第四十九條 本實施細則自2020年 月 日之日起施行，有效期5年。
在2020年 月 日前批準(zhǔn)《商品房預(yù)售許可證》的建設(shè)項目按原規(guī)定的交存標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在2020年 月 日(含月日)后批準(zhǔn)《商品房預(yù)售許可證》的建設(shè)項目按本實施細則的交存標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
